土地取得の諸費用とは？仲介手数料・税金・手数料を項目別に解説

注文住宅を建てるとき、多くの方が土地探しからスタートします。ただ、土地を買うときにかかるのは土地代だけではありません。仲介手数料や各種の税金、借り入れに伴う手数料など、さまざまな諸費用が発生します。

このページでは、これから土地を購入して家を建てようと考えている方に向けて、土地取得時にかかる諸費用を項目別に、できるだけやさしく解説します。まず何にいくらかかるのかの全体像をつかみましょう。

土地は不動産会社や住宅会社を通じて購入する

注文住宅を考えている場合、もともと土地を持っている方を除き、多くの方が土地探しから始めます。土地は、街の不動産会社を訪ねるほか、住宅建設を依頼する住宅会社や工務店を通じて探すのが一般的です。

近年はインターネットでも土地情報が広く公開されているので、こうした情報を使って気になる土地を探し、不動産会社に問い合わせることもできます。

土地を探す方法については、こちらの記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

いずれにしても、多くの場合は不動産会社を通じて購入するため仲介手数料が必要になるほか、土地を取得した際の登記費用や税金なども発生します。次の章から、項目ごとに見ていきましょう。

土地取得でかかる諸費用の全体像

土地取得でかかる主な諸費用を、先に一覧で整理します。税額や軽減措置は法改正で変わることがあるため、下の表は2026年時点の目安として、実際の税額は必ず各自治体・専門家（司法書士など）や公式情報でご確認ください。

費用の種類	目安・税率	ポイント
仲介手数料	物件価格×3%＋6万円＋消費税（上限）	不動産会社を通じて買う場合。売主が不動産会社なら無料のことも
不動産取得税	評価額×3%（軽減税率・住宅用は2027年3月末まで／本則4%）	取得時に1回だけ。宅地は課税標準が1/2に
登録免許税（土地）	評価額×1.5%（軽減・2029年3月末まで／本則2.0%）	所有権移転登記のとき。住宅ローンの抵当権設定は別途0.4%（軽減0.1%）
固定資産税・都市計画税	固定資産税1.4%／都市計画税0.3%（上限）	毎年かかる。住宅用地は軽減あり
印紙税	1,000万〜5,000万円で1万円（軽減・2027年3月末まで／本則2万円）	売買契約書に貼付。電子契約なら不要な場合も

不動産会社に支払う仲介手数料

土地を不動産会社の仲介で購入する場合、仲介手数料を支払います。仲介手数料とは、売主と買主の間に立って売買の手続きを行う不動産会社に支払う報酬です。

仲介手数料は不動産会社が自由に決めてよいものではなく、宅地建物取引業法で上限が定められています。物件価格が400万円を超える場合の上限は、「物件価格×3％＋6万円（＋消費税）」です（速算式）。たとえば土地代が3,000万円なら、上限は「3,000万円×3％＋6万円＝96万円」に消費税を加えた金額になります。

一方で、不動産会社が売主となって直接販売している土地（売主物件）を買う場合は、仲介手数料はかかりません。仲介手数料は、売買契約が成立した段階で発生するのが一般的です。

仲介手数料のしくみについては、こちらの記事でも詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

土地を取得した際に発生する各種税金

土地を取得すると、仲介手数料のほかに、国や自治体へ支払う税金があります。おもなものは不動産取得税・登録免許税・固定資産税／都市計画税・印紙税の4種類（グループ）です。順に見ていきましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や住宅を取得したときに都道府県へ支払う税金で、取得時に1回だけ課税されます。税額は「固定資産税評価額×税率」で計算します。本則の税率は4%ですが、土地および住宅用の家屋については軽減税率3%が適用されます（2027年〔令和9年〕3月31日までの取得。適用期限は延長されることがあります）。さらに宅地については課税標準（評価額）が1/2になる特例もあり、住宅用地では一定の要件を満たすと税額そのものの軽減も受けられます。

不動産取得税の詳細は、こちらの記事もご参照ください（最新の税率・軽減内容は各都道府県の公式情報でご確認ください）。

登録免許税

登録免許税とは、取得した土地の権利を登記（不動産登記）する際にかかる税金です。「固定資産税評価額×税率」で計算します。土地の売買による所有権移転登記の税率は、本則2.0%のところ、軽減措置により1.5%が適用されます（2029年〔令和11年〕3月31日までに登記する場合。この軽減措置は令和8年度の税制改正で3年延長されました）。

なお、住宅ローンを利用する場合は、担保として設定する抵当権設定登記に別途0.4%（住宅用家屋の軽減で0.1%）の登録免許税がかかります。登記手続きを司法書士に依頼する場合は、その報酬も別途必要です。

登録免許税の詳細は、こちらの記事もご参照ください。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、土地や住宅を所有している間、毎年かかる税金です。1月1日時点の所有者に課税され、年1回または年4回（分割）で納めます。

固定資産税は、3年に一度見直される固定資産税評価額を課税標準として、標準税率1.4%を掛けた金額です。都市計画税は、固定資産税評価額に標準税率0.3%（上限）を掛けた金額です。住宅用地は、要件を満たせば固定資産税・都市計画税ともに大きな軽減（小規模住宅用地は課税標準が1/6になるなど）が受けられます。

固定資産税・都市計画税の詳細は、こちらの記事もご参照ください。

印紙税

印紙税は、土地の売買契約書やローン契約書を交わすときに、契約金額に応じて支払う税金です。契約書に収入印紙を貼って納めます。不動産の譲渡契約書には軽減措置があり、契約金額が1,000万円超〜5,000万円以下の場合は1万円です（2027年〔令和9年〕3月31日まで。本則は2万円）。なお、電子契約を利用する場合は印紙税がかからないケースもあります。

金融機関から借り入れを行う場合に必要な手数料

金融機関から土地購入資金を借り入れる場合は、借り入れに伴う手数料もかかります。

土地の取得には通常の住宅ローンは使えませんが、こちらの記事で紹介した、建物の完成前に必要な資金を融資してくれる「つなぎ融資」を利用できる場合があります。

つなぎ融資を利用する場合は、融資事務手数料（10万円台が目安）や、通常の住宅ローンより高めの利息（年2〜4%程度が目安）がかかります。金額・金利は金融機関により異なり改定もされるため、最新の条件は各金融機関の公式サイトでご確認ください。また、ローン契約時には前述の印紙税や、担保設定のための抵当権設定登記の登録免許税もかかります。

なお、金融機関によっては住宅ローン本体を土地代・着工金・中間金と段階的に「分割実行」できる商品もあり、この場合はつなぎ融資が不要になることもあります。利用したい住宅ローンが分割実行に対応しているかも、あわせて確認しておくと安心です。

よくある質問（FAQ）

Q. 土地取得の諸費用は、だいたい土地代の何割くらいですか？
A. 物件や条件によりますが、仲介手数料・税金・登記費用・ローン関連費用などを合わせると、目安として土地代のおおむね1割前後になることがあります。正確な金額は見積もりで確認しましょう。

Q. 仲介手数料は必ずかかりますか？
A. 不動産会社の仲介で買う場合はかかりますが、不動産会社が売主となって直接販売している土地（売主物件）なら、仲介手数料はかかりません。

Q. 税金の軽減措置は自動で適用されますか？
A. 不動産取得税の軽減など、申告や手続きが必要なものがあります。手続きを忘れると軽減を受けられないことがあるため、取得後は自治体の案内をよく確認し、必要に応じて司法書士など専門家に相談しましょう。

Q. 諸費用も住宅ローンで借りられますか？
A. 金融機関によっては、諸費用も含めて借りられる（諸費用ローン・オーバーローン対応の）商品があります。取り扱いや条件は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

※税率・軽減措置・手数料などの内容は改正・改定されることがあります。最新の内容は、国税庁・各都道府県・各金融機関の公式情報で必ずご確認ください。