注文住宅を建てる前に確認したい「容積率」について詳しく解説

注文住宅を建てる場合、土地を購入後に建物を建てることになります。そのため、ご自身やご家族が希望する住宅が建てられる土地を探すことが重要になります。その上で意識しておくこととしては、必ずしも土地を購入してから自分好みに建物を建てることはできないことです。予め、都市計画法や建築基準法、各種条例に従って建物を建てる必要があります。

今回は、住宅を建てる上で重要な指標である「容積率」について詳しく解説します。

容積率とは土地に対する建物の延床面積の割合

注文住宅を建てる場合、「容積率」という単語を耳にする機会が増えます。容積率は、建物を建てようとしている土地に対する建物の延床面積が占める割合のことです。

延床面積は、床面積の合計面積のことで、建物の1階部分だけではなく、2階以上の建物を建てる場合は、複数回の床面積を合計します。

床面積は都市計画法や建築基準法に基づいて、都道府県毎に条例で決められています。建物を建てる際の法的な取り決めについては、2019年12月16日の記事で記載していますが、暮らしやすい街にするために決められており、外観の他、緊急車両の通行、自然環境保護とったあらゆる観点で地域ごとに取り決めが行われています。

今回の取り上げている、容積率については、街に住む人の数（人口）を制限するために定められており、水道や下水道、道路など生活上の設備の処理能力に応じて容積率が決められます。そのため、処理能力が低い地域であれば容積率は低めに設定される場合もあります。

土地を購入したからといって、事前に確認することなく好き勝手に建物を建てた場合、違法建築となる可能性もありますので、事前にしっかりと調べておき、住宅の設計を行う必要があります。

容積率は延床面積の合計値から土地面積で割って計算する

容積率は、土地の面積と延床面積から簡単に計算して算出することができます。例えば、土地の面積が120平方メートルで、1階部分を150平方メートル、2階部分に80平方メートルの延床面積で家を建てる場合は、以下の計算式の通り容積率は192％となります。

延床面積（150平方メートル＋80平方メートル）÷土地面積120平方メートル×100＝192％

一方で、土地を購入する場合、容積率と建ぺい率は一緒に記載されていることが一般的です。建ぺい率については別途詳細を記載いたしますが、土地面積に対して建物に何割使えるかを示した値です。

土地面積が120平方メートルで、容積率が200％と記載があれば、建設できる建物の延床面積は240平方メートルとなり、それを超える建物は建てることができないことがわかります。

容積率と建ぺい率は、後述している用途地域に応じて決められており、2階建て住宅までが建てられる低層住居専用地域であれば容積率は最大200％に定められていることが多いです。さらに、地域ごとに細かく定めがある場合もありますので、不動産屋や市役所などに問い合わせてみるのも重要です。

住宅地域であれば容積率は50％から200％、最大でも500％が目安

容積率は、都市計画法に基づいて定められている用途地域に応じて容積率は細かく定められています。用途地域は2019年12月16日に紹介していますので、細かい違いについてはそちらを御覧ください。

住宅地域における第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域は、2階建てを目安とした住宅用途を想定した地域となりますので、容積率は50％から200％程度に定められています。

住宅地域においても、第一種中高層住居専用地域から準住居地域においては、中規模な集合住宅や商店、公共施設などが可能となっていますので、容積率は500％程度までと高く定めれています。

また、容積率は全面の道路の大きさによっても異なってきます。例えば、道路の幅が狭い場合などは容積率は低くなる傾向が高まります。火災や自然災害などが発生した場合、緊急時に緊急車両などの走行、防火活動などの影響を踏まえて制限が行われます。

目安としては道路幅が12平方メートル未満の場合で、道路幅に0.4（住居地域の場合）を乗算し、更に100％を乗算して算出した値が容積率となります。例えば、道路幅が4平方メートルであれば、道路幅4平方メートル×0.4×100で容積率は160％となります。

仮に、道路幅が4平方メートルより小さい場合は、道路と土地の境界線から敷地を後退させる必要があります。後退した部分については、実質敷地面積から除外されることになります。