普通借家と定期借家の違いは？持ち家を貸すときの選び方

持ち家を人に貸すときの契約は、普通借家契約と定期借家契約のどちらかを選びます。いつか自分が戻る予定があるなら定期借家契約、長く貸し続けるつもりなら普通借家契約が基本の選び方です。

違いの中心は「契約が更新されるかどうか」です。普通借家契約は入居者が望めば更新が続くため、貸した側の都合では家を返してもらいにくくなります。転勤でマイホームを一時的に貸す方や、賃貸併用住宅を建てる方は、契約の種類によって家が戻る時期と家賃の水準が変わる点を知っておいてください。

戻る時期が決まっているかどうかで契約の種類を選ぶ

自分の家を賃貸住宅として貸すときは、普通借家契約と定期借家契約のどちらかで契約を結びます。どちらが合うかは、家を空ける期間の見通しで変わります。

たとえば転勤で引っ越すものの戻る時期は未定で、入居者が出ていったタイミングで戻れればよい場合は、普通借家契約が向いています。一方、3年や5年など住まない期間がはっきりしているなら、期間が来れば家が戻ってくる定期借家契約が向いています。

貸す前に家の状態やローンについて確認したいことは、一軒家を賃貸に出す前に確認したいことの記事で紹介しています。

普通借家契約は更新が続き、入居者の権利が強い

世の中の賃貸住宅の多くは、普通借家契約で貸されています。契約期間は1年以上で自由に決められ、実際には2年契約がほとんどです。1年未満の期間を決めた場合は、期間の定めがない契約として扱われます。

入居者が住み続けたいと言えば、契約は原則として更新されます。貸主が更新を断ったり退去を求めたりするには、借地借家法でいう「正当事由」が必要です。正当事由とは、貸主がその家をどうしても使う必要があるかなどを総合して判断される理由のことで、認められるハードルは高めです。

たとえば転勤で自宅を貸し、2年後に元の勤務地へ戻ることになったとします。入居者が住み続けたいと希望すれば、自分の家に戻れず、近くで別の賃貸住宅を借りることになりかねません。

逆に、賃貸併用住宅のように最初から部屋を貸すつもりなら、普通借家契約が合っています。入居者に長く住んでもらうほうが空室の期間が短くなり、家賃収入が安定するからです。賃貸併用住宅の基本は賃貸併用住宅とは何かを解説した記事も参考になります。

定期借家契約は期間が来れば終わり、家が確実に戻る

定期借家契約は、あらかじめ決めた期間だけ家を貸す契約です。更新がなく、期間が満了すれば契約は終わり、入居者は退去します。入居者がもっと住みたいときは、貸主と合意できれば新しく再契約を結ぶこともできます。

その代わり、法律で決められた手続きを守る必要があります。契約は書面で結ばなければならず、2022年5月18日からは電子契約（電磁的記録）でも結べるようになりました。

契約の前には、「更新がなく、期間の満了で終わる」ことを書いた書面を入居者に渡して説明します。この書面は契約書とは別に用意するものです。入居者の承諾があれば、メールなどの電子的な方法で渡すこともできます。

事前の説明を忘れると「更新しない」という約束が無効になり、普通借家契約と同じ扱いになります。手続きは不動産会社に任せることが多いですが、説明書面を渡したかどうかは、貸主として自分でも確かめておきましょう。

契約期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までの間に「期間満了で契約が終わります」と入居者へ知らせる必要があります。この通知が遅れると、通知した日から6か月がたつまでは契約の終了を入居者に主張できません。

入居者の側から途中で解約できる場合もあります。床面積200平方メートル未満の住まいでは、入居者に転勤や療養、親族の介護といった事情ができたとき、入居者は解約を申し入れられます。申し入れから1か月で契約が終わるため、予定より早く空室になることがあります。

反対に、貸主の都合で期間の途中に出ていってもらうことは原則できません。帰任の時期が早まりそうなら、契約期間を短めにして、必要なら再契約でつなぐ方法があります。

定期借家の家は入居者にとって期限付きの住まいなので、家賃は普通借家より安めになる傾向があります。住宅ローンが残っていると、家賃収入から返済額を引いて赤字になることもあるので、近所の家賃相場を調べて収支を計算しておいてください。

普通借家契約と定期借家契約の違いを一覧で比較

2つの契約の違いを表で比べると、次のようになります。

比較の観点	普通借家契約	定期借家契約
契約の更新	あり（入居者が希望すれば原則更新）	なし（期間満了で終了。合意すれば再契約は可能）
貸主都合の退去請求	正当事由がない限り難しい	期間満了で明け渡しを受けられる
入居者からの途中解約	契約で決めた予告期間を守れば解約できる	床面積200平方メートル未満の住まいで転勤・療養・介護などの事情があれば、申し入れから1か月で終了
契約期間	1年以上で自由（2年が一般的。1年未満は期間の定めのない契約に）	自由に決められる（1年未満も可）
契約の方法	書面・口頭のどちらでも有効（実際は書面）	書面または電子契約（2022年5月18日から）＋契約前の説明書面が必須
家賃の水準	相場どおり	相場より安めになりやすい
向いているケース	賃貸併用住宅・戻る時期が未定の場合	転勤などで戻る時期がはっきりしている場合

住宅ローンの返済中に貸すなら、先に金融機関へ相談する

住宅ローンは、借りた本人や家族が住む家のためのお金です。そのため、ローンが残っている家を貸すときは、契約の種類を決める前に借入先の金融機関へ相談する必要があります。

フラット35の場合、住宅金融支援機構のよくある質問では、転勤などやむを得ない事情で一時的に住めないときは、家に戻ることを前提に賃貸にできると案内されています。その場合も、金融機関の窓口で住所変更の手続きが必要です。

金融機関に知らせずに貸すと、契約違反として残りのローンを一括で返すよう求められるおそれがあります。民間の銀行のローンでも扱いは銀行ごとに違うので、転勤が決まった段階で問い合わせておくと手続きがスムーズです。

また、自分が住まなくなった年は住宅ローン控除が受けられなくなります。戻ったあとに控除を再び受けるための届出は、転勤で住宅ローン控除はどうなるかの記事で解説しています。

契約のルールや手続きは変わることがあるので、貸し出す前に不動産会社や借入先の金融機関で最新の内容を確かめてください。