普通借家契約と定期借家契約の違いとは？選び方をやさしく解説

ご自身が所有している物件を賃貸住宅として貸し出す場合、借家契約の方式として「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つがあります。転勤などでマイホームを一時的に貸し出す場合のほか、賃貸併用住宅を建てる場合などでは、あらかじめ両者の違いを知っておく必要があります。

今回は、「普通借家契約」と「定期借家契約」の概要と違いを、初めての方にもわかりやすく解説します。

「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらかを選ぶ

前回の転勤時にマイホームを貸し出す際の確認ポイントの記事でもお伝えしましたが、ご自身が所有している物件を賃貸住宅として提供する場合、「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらかの契約形態を選択する必要があります。

賃貸住宅として提供する場合、一定期間だけ不在となるのか、戻ってくる時期は未定なのか、あるいは戻る時期は空いたタイミングでよいと考えるのかなど、状況に応じて契約形態を選ぶことになります。

たとえば、転勤や親族の都合で引っ越すものの戻る時期は未定で、入居者が退去したタイミングとご自身の都合が合えば戻りたいという場合は「普通借家契約」を、住まない期間が5年間など明確に決まっている場合は「定期借家契約」を選択するのがよいと言えます。

一般的な賃貸住宅の契約形態である「普通借家契約」

市場に出回っている賃貸住宅の大半は、「普通借家契約」で提供されています。普通借家契約の契約期間は1年以上であれば任意に設定できますが、実際には2年契約が大半で、入居者が希望すれば2年ごとに更新して、期限を定めることなく住み続けることができます。（なお、1年未満の期間を定めた場合は「期間の定めのない契約」とみなされます。）

普通借家契約では、入居者が借り続けたいという意向を示せば、契約は原則として更新されます。貸主（所有者）の都合で更新を拒絶したり退去を求めたりするには、借地借家法上の「正当事由」が必要で、これが認められるハードルは高く、原則として入居者の権利が強く保護されています。

たとえば、転勤にあたって自宅を貸し出したものの、2年後に元の勤務地へ戻ることになったので退去してほしいと依頼しても、入居者が住み続けたいと希望した場合、ご自身は購入したマイホームに戻れず、近くに賃貸住宅を借りるなどして別途住まいを手配することになりかねません。

一方、賃貸併用住宅など部屋の一部をはじめから他人に貸す前提の場合は、入居者に長く安定して住んでもらうほうが経営上も有利なため、普通借家契約で提供するのがよいでしょう。

戻ってくる時期が明確な場合は「定期借家契約」

定期借家契約は、契約期間の定めがある借家契約で、任意の契約期間に限定して賃貸住宅を貸し出すことができます。普通借家契約とは異なり契約の更新がなく、期間が満了すれば契約は終了して入居者は退去するのが原則です。ただし、契約が終了しても、入居者が引き続き住み続けたい場合は、所有者と合意ができれば「再契約」を結んで住み続けることも可能です。

定期借家契約を結ぶには法律上の手続きが決められており、契約は書面（2022年5月からは電磁的記録＝電子契約も可）で行い、契約前に「更新がなく期間満了で終了する」ことを書面等で説明（事前説明）する必要があります。この事前説明を怠ると「更新がない」という定めが無効になり、普通借家契約と同じ扱いになってしまうため注意が必要です。また、契約期間が1年以上の場合は、期間満了の1年前から6カ月前までの間に、入居者へ「期間満了により契約が終了する」旨を通知する必要があります。

このように手続きはやや厳格ですが、転勤などで一定期間だけ住まない場合に、その期間のみマイホームを賃貸住宅として提供し、戻ってきたときに確実に元のマイホームに住めるのが定期借家契約の大きなメリットです。

ただし、定期借家契約は入居者にとって「期限付き」の住まいとなるため、賃料は普通借家契約の賃貸住宅に比べると割安になりやすい傾向があります。住宅ローンが残っている場合、立地など諸条件によっては、賃料収入からローン返済額を差し引くと赤字になってしまう可能性もあります。近隣の賃料相場をしっかり確認したうえで、収支が成り立つかどうかを事前にリサーチしておくことが重要です。

また、賃貸併用住宅として部屋の一部を貸し出す場合は、前章でも述べたとおり、はじめから貸す前提ですので定期借家契約を選ぶ理由は乏しく、普通借家契約で提供するのが一般的です。この場合も、近隣の賃料を考慮したうえで、ローンの支払額を差し引いて黒字が確保できるよう賃貸事業を行うことが重要です。

賃貸併用住宅の経営については、賃貸併用住宅の経営ポイントの記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。

普通借家契約と定期借家契約の違いを一覧で比較

2つの契約形態の違いを表で整理しておきましょう。

比較の観点	普通借家契約	定期借家契約
契約の更新	あり（入居者が希望すれば原則更新）	なし（期間満了で終了。合意すれば再契約は可能）
貸主都合の退去請求	正当事由がない限り困難	期間満了で確実に明け渡しを受けられる
契約期間	1年以上で任意（2年が一般的。1年未満は期間の定めのない契約に）	自由に設定可（1年未満も可）
契約方法	書面・口頭いずれも有効（実務は書面）	書面（2022年5月から電子契約も可）＋事前説明が必須
賃料水準	相場どおり	相場より割安になりやすい
向いているケース	賃貸併用住宅・戻る時期が未定の場合	転勤などで戻る時期が明確な場合

借家契約のよくある質問（FAQ）

Q. 定期借家契約の期間中に、貸主の都合で早く退去してもらうことはできますか？

できません。定期借家契約は「期間満了までは貸す」という約束でもあるため、期間の途中で貸主から解約を求めることは原則できません。転勤からの帰任時期が早まる可能性があるなら、契約期間を短めに設定して再契約でつなぐなどの工夫を検討しましょう。

Q. 住宅ローンの返済中でも、マイホームを貸し出せますか？

住宅ローンは「ご自身が住むための住宅」を対象とした融資のため、賃貸に出す場合は注意が必要です。転勤などやむを得ない事情であれば、そのまま貸し出しを認めてもらえるケースもありますが、必ず事前に借入先の金融機関へ相談してください。無断で賃貸に出すと契約違反となるおそれがあります。

Q. 定期借家契約の通知を忘れるとどうなりますか？

契約期間が1年以上の定期借家契約では、期間満了の1年前から6カ月前までの間に終了通知が必要です。通知が遅れた場合、通知の日から6カ月を経過するまでは契約終了を入居者に主張できなくなります。戻る時期が決まっている場合は、通知のスケジュール管理も忘れずに行いましょう。

まとめ

普通借家契約は入居者の権利が強く、いったん貸すと貸主都合では戻りにくい契約、定期借家契約は期間満了で確実に物件が戻ってくる契約です。「戻る時期が決まっているなら定期借家、貸すこと自体が目的なら普通借家」が基本の考え方になります。ご自身のライフプランと収支計画に合わせて、適切な契約形態を選んでください。