注文住宅を建てる前に確認したい「建ぺい率」について詳しく解説

注文住宅を建てる場合、土地を購入後に建物を建てることになります。ご自身とご家族が希望する住宅を建てることができる土地を見つけることが重要ですが、土地は購入してから好き勝手に建物を建ててよいわけではなく、都市計画法や建築基準法などに基づいて建物を建てる必要があります。

前回の2020年1月13日では、土地面積に対する建物の延床面積の割合である「容積率」について解説しましたが、今回は、もう一つ建物を建てる上で重要となる指標である「建ぺい率」について詳しく解説します。

建ぺい率とは土地面積に対する建物の建築面積

注文住宅を建てる場合、2020年1月13日に解説した「容積率」についで重要となる指標として「建ぺい率」があります。

建ぺい率は、土地の面積に対して建物が占める建築面積の割合のことです。一方で、13日に紹介した容積率は、土地面積に対する建物の延床面積で、1階部分と2階部分を合計して算出します。今回紹介する建ぺい率は建築面積のことですので、建物が複数階存在していた場合でも、その面積は変わりません。

2019年12月16日に記載した都市計画法や建築基準法などに基づいて、都道府県で条例が定められています。暮らしやすい街にするために加えて、周辺の環境維持、自然災害など防災といったあらゆる観点に基づいて決められています。

今回の建ぺい率については、土地に一定の空間を確保することで、風通しを良くすることや、火災などが発生した場合に、隣の建物に炎が移らないようにするなど、暮らしやすさと防災の観点から定めれています。そのため、土地を購入したからといって、土地面積ギリギリまで建物を建てることはできません。

建ぺい率についても、都市計画法に基づいて、住宅地域や商業地域など用途地域に応じて上限が定められています。後述していますが、住宅地域における建ぺい率は30％から60％程度が一般的となっており、居住用の住宅であれば建ぺい率は50％程度あれば注文住宅を建てることはできると言えます。

建ぺい率は建築面積に土地面積を割って計算する

建ぺい率は、建物を建てる面積である建築面積に土地面積を割り、100を乗算することで求めることができます。

例えば、土地面積が120平方メートルで、建築面積が60平方メートルであれば、建ぺい率は50％となります。

60平方メートル÷120平方メートル×100＝50％

建ぺい率は、数字が大きくなればなるほど、建物を広く建てることができます。一方で、建ぺい率の数字が小さくなれば小さいほど、建物を建てられる面積は小さいことになります。そのため、建ぺい率が大きければ土地の利用価値が高くなり、逆に小さくなれば、土地の利用価値は小さいと言われます。

建ぺい率についても、土地を購入する場合に、予め容積率とともに記載されていることが一般的で、その土地で指定されている建ぺい率と容積率に合わせて建物を設計する必要があります。

住宅地域での建ぺい率は30％から60％が目安

建ぺい率は、都市計画法に基づいて用途地域に応じて上限が定めれれています。用途地域は2019年12月16日に紹介していますが、住宅地域において定められている建ぺい率は30％から60％が目安となります。また、地域によって、更に細かく設定されている場合もありますので、事前に不動産屋や市役所などに確認してみると良いでしょう。

2階建て程度の住宅に適した「第一種低層住居専用地域」と「第二種低層住居専用地域」、3階建て程度の集合住宅や小規模な商業施設や公共施設の建設も可能な地域である「第一種中高層住居専用地域」と「第一種中高層住居専用地域」における、建ぺい率は30％から60％となります。

一方で、一般的な住宅に加え、中規模な商業施設や公共施設、事業所、小規模工場などの建設が可能な「第一種住居地域」と「第二種住居地域」、「準住居地域」における建ぺい率の上限値は80％となります。

そのため、できる限り土地を有効に使い、建物面積が広い住宅を建てたいと考える場合は、第一種住居地域以上の地域で土地を探してみるのも良いでしょう。