建て替えとリフォームどっちが良い？費用・期間・ローンの違いで判断

親世代などから引き継いで住宅に住んでいる方や中古住宅を取得したなどで現在の住まいが古く使い勝手が悪くなった場合など建て替えかリフォームを検討される方は多いかと思います。ただし、建て替えとリフォームはどちらが良いかと迷う方も多いかと思います。 今回は現在の住まいに対して建て替えかリフォームを検討している方に、長所と短所を踏まえそれぞれの特徴を解説します。あわせて、どちらを選ぶかの分かれ目になるポイントと、それぞれで使える住宅ローンの違いまで整理します。

現在の住まいが古くなった場合は建て替えかリフォームで対応可能

親世代もしくは祖父母世代などから引き継いで住んでいる住宅や中古住宅を取得するなどして、現在の住まいが古くなり使い勝手が悪くなったと感じた場合、建て替えかリフォームをするなどして、現在の住まいを更新することができます。 住宅が古くなった場合、住み続けることで特に不便が無いのであれば良いですが、古くなると住宅の様々な部分で使い勝手が悪くなります。例えば、断熱性能が劣化することで、冷房をつけているのにも関わらず夏が暑く感じる、逆に、冬場は暖房が効かず、寒く感じるなどがあります。そのため、光熱費も上昇する他、ご自身の健康面に対しても悪影響を及ぼすことも考えられます。 なお、2025年4月以降に工事に着手する新築住宅は、省エネ基準への適合が義務化されました（国土交通省）。建て替えれば現在の基準を満たした住宅になりますが、リフォームでも断熱改修によって住み心地を大きく改善することは可能です。「性能を上げるには建て替えしかない」わけではない、という点は最初に押さえておきましょう。 また、住まいを更新することができれば、次の世代にもそのまま引き継ぐことが可能になり、長きに渡って使い続けることが出来るようになります。

住宅を建て替える場合における特徴

現在の住まいを建て替える場合における特徴として、既存住宅を解体するため始めから住宅を建てることができますので、完全な新築住宅が入手できる他、自由に設計できることにあります。一方で、既存の住宅を解体する必要があることや仮住まいの確保、それに伴う関連費用が多く発生すること、時間を要することが短所としてあげられます。

完全な新築住宅が入手できる

住宅を建て替える最大の長所でもありますが、既存住宅を解体して新たに建物を建てることになりますので、完全な新築住宅を入手できることにあります。そのため、既存住宅では設置が難しかった、最新の設備などを導入の検討も可能になります。また、間取りなどこれまでの住宅の設計を踏襲する必要がありませんので、完全に自由な設計で住宅を建てることができます。 耐震性・断熱性といった住宅の基本性能も、現行の基準を満たしたものになります。古い住宅の弱点をまとめて解消できるのが建て替えの強みです。

既存住宅の解体時は仮住まいを確保する必要がある

既存住宅を解体することになりますので、その間、住む場所を確保するために仮住まいを確保する必要があります。仮住まいは、親族の家や、近隣の賃貸住宅を借りることなどが考えられます。そのため、引っ越し作業なども必要になりますので、多くの手間が発生することになります。 見落としやすいのが、引っ越しが「行き」と「帰り」の2回発生する点と、その間の荷物の保管（トランクルームなど）の費用です。賃貸を借りる場合は敷金・礼金・仲介手数料もかかります。

費用が多く発生する

住宅を建て替える場合における最も大きなデメリットとしては、多くの費用が発生することにあります。建て替え時は、既存の住宅を解体するための費用、新しく住宅を建築するための工事費、仮住まいの家賃、引越し費用、さらに、建て替えに伴い、新たに不動産を取得することになりますので、不動産取得税や登録免許税といった税金の支払いも新たに発生します。 規模感の目安として、住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表）では、土地の取得を伴わない「注文住宅」の建設費は全国平均で4,259.8万円（前年度比＋8.3％）となっています。住宅面積の平均は118.4㎡です。すでに土地をお持ちの建て替えは、この「注文住宅」に近いケースといえます。

ただしこの金額は建物そのものの建設費であり、解体費・仮住まい・引越し・登記・税金などは別に見込む必要があります。また、あくまでフラット35を利用した方の平均値ですので、地域・広さ・仕様によって大きく変わります。実際の予算は、必ず複数社の見積もりで確認してください。

新たな住宅に住めるまで時間を要する

建て替えは、解体後に新たな住宅を建てる必要がありますので、その間多くの時間を要することになります。建て替え時に伴い、新たな住宅に住めるまでの時間は建物の規模や構造などにもよりますが、最低でも4ヶ月、長い場合は6ヶ月程度の時間を要します。これは工事期間であり、設計・見積もり・建築確認申請などの準備期間は含みません。検討開始から入居までは、さらに数か月をみておくと安心です。

住宅をリフォームする場合における特徴

既存住宅をリフォームする場合における特徴としては、既存住宅の構造を生かすことができるため、思い出が詰まった住宅を長期的に活用できることにあります。また、費用も建て替えに比べると安く抑えることができるほか、所要時間についても短いのも特徴です。一方で、既存住宅を活用するため、間取りなどは一部に制約が出てくるほか、築年数が長期にわたる場合、リフォームでは対応が難しい場合もあります。

既存住宅の構造を活かせる

リフォームの特徴としては、既存の構造をそのまま活かすことができます。そのため、現在の間取りで使い勝手がよく気に入っている場合や思い出が詰まっている場合や歴史的な観点で構造を引き継ぎたいという場合は使いやすいと言えます。

費用を安く抑えることができる

リフォームの場合、前述した建て替えに比べると、数百万から高くても数千万円となりますので、大幅に費用を抑えることができます。改修費用以外に特別発生する大きな費用はありませんので、予算を抑えたいという方には利用しやすいと言えます。 工事の範囲を分けられるのもリフォームの利点です。水まわりだけ、断熱だけ、というように優先順位をつけて段階的に進めることができるため、資金計画に合わせやすくなります。

所要時間も短い

リフォームを行う場合は、既存で建てられている住宅を基に改修を行うことになりますので、建て替えに比べるとその所要時間は短く、最小でも1ヶ月、最大でも半年程度で完了します。工事の範囲が限られていれば住みながら進められる場合もあり、仮住まいの費用がかからないのも見逃せないポイントです。

間取りや築年数が長い場合、改修に制約が出てくる

リフォームする場合、既存の住宅を基に改修を行いますので、大幅な間取り変更などには対応できない場合もあります。また、築年数が相当な年数が経過している場合、耐震性の問題などもありますが、改修する箇所が多岐にわたる可能性が考えられるため、建て替えの方が費用面から考えると、抑えられる場合もあります。 さらに、壁や床を解体してみて初めて、シロアリの被害や柱の腐食が見つかり、追加工事が必要になることがあります。リフォームでは予備費をあらかじめ確保しておくことをおすすめします。

建て替えとリフォームを並べて比較する

ここまでの内容を整理すると、次のようになります。

比較の観点	建て替え	リフォーム
費用	建物の建設費に加え、解体・仮住まい・引越し・登記・税金がかかる	工事範囲に応じて数百万円〜数千万円。付随費用は少なめ
工事期間	おおむね4〜6か月（別に設計・申請の準備期間が必要）	おおむね1か月〜半年。範囲が狭ければ数日〜数週間
仮住まい	原則として必要	範囲によっては住みながら可能
設計の自由度	間取り・構造ともに自由	既存の構造に制約を受ける
耐震・断熱の性能	現行の基準を満たした住宅になる	改修の範囲しだい。耐震改修・断熱改修で大きく改善できる
使えるローン	住宅ローン（【フラット35】など）	リフォームローンが中心
向いているケース	老朽化が広範囲、間取りを根本から変えたい、次の世代まで住み継ぐ	気に入った間取りを残したい、費用と期間を抑えたい、段階的に直したい

どちらを選ぶかの分かれ目になる4つのポイント

迷ったときは、次の4点を順番に確認すると判断しやすくなります。

① そもそも建て替えができる土地かどうか

意外と見落とされがちですが、土地の条件によっては、建て替えができない、あるいは今と同じ規模の家を建てられない場合があります。建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していること（接道義務）が求められます。この条件を満たさない土地は、いわゆる「再建築不可」となり、建て替えという選択肢そのものが取れません。 また、建てた当時から法令や用途地域の制限が変わっていて、今より小さい家しか建てられないケースもあります。建て替えを軸に考えるなら、いちばん最初に、市区町村の窓口や建築士に土地の条件を確認してください。ここが決まらないと、その先の資金計画がすべて空振りになります。

② 建物の耐震性

現在の耐震基準（新耐震基準）は1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されています。木造住宅ではさらに2000年に基準が見直されました。これより前に建てられた住宅は、耐震性の面で確認が必要になることがあります。 多くの市区町村では耐震診断や耐震改修に対する補助制度が用意されています。金額や条件は自治体によって異なりますので、お住まいの市区町村の公式サイトでご確認ください。診断の結果によっては、耐震改修を含むリフォームで十分な場合もあれば、建て替えのほうが結果的に安く済む場合もあります。

③ 直したい範囲が「一部」か「全体」か

キッチンや浴室など特定の場所だけを直したいならリフォームが適しています。一方、基礎・柱・屋根・配管・断熱まで広範囲に手を入れる必要があるなら、費用が積み上がってしまい、建て替えとの差が小さくなることがあります。 判断のコツは、建て替えとリフォームの両方で見積もりを取って比べることです。片方だけの見積もりでは高いのか安いのか分かりません。

④ あと何年、その家に住むか

これがいちばん大切かもしれません。あと10年ほどの居住を想定しているなら、必要な箇所だけを直すリフォームで十分なことが多いでしょう。子や孫の世代まで住み継ぐのであれば、性能を根本から更新できる建て替えの価値が高まります。 年齢によっては、住宅ローンの完済時年齢の上限にかかることもあります。返済期間を十分に取れるかどうかも、あわせて確認しておきましょう。

資金はどう借りる？建て替えとリフォームで違うローンの選択肢

見落とされやすいのですが、建て替えとリフォームでは、使えるローンの種類が変わります。ここを知らずに進めると、資金計画が途中で崩れてしまいます。

建て替えは「住宅ローン」が使える

建て替えは住宅を新しく建てることにあたるため、通常の住宅ローンを利用できます。全期間固定金利の【フラット35】も、住宅の建設資金として利用が可能です。担保を設定して長期間で借りられるため、借入額を大きく取りやすく、毎月の返済額を抑えやすいのが特徴です。

リフォームは「リフォームローン」が中心

一方、リフォームだけを行う場合は、金融機関のリフォームローンを利用するのが一般的です。担保を設定しない無担保型は手続きが簡単な反面、借入額の上限が低く、返済期間も短めに設定されていることが多く、金利水準も住宅ローンとは異なります。有担保型のリフォームローンを扱う金融機関もあります。条件は金融機関ごとに大きく違いますので、必ず各金融機関の公式サイトで最新の内容をご確認ください。 なお、住宅金融支援機構の【フラット35】リノベは、中古住宅の購入とあわせて一定の要件を満たすリフォームを行う場合に金利が一定期間引き下げられる制度で、住宅の建設・新築住宅の購入・借換えには利用できません。「いま住んでいる家をリフォームするだけ」という場合は対象外ですので注意してください。

60歳以上なら【リ・バース60】という選択肢も

満60歳以上の方向けには、住宅金融支援機構と提携する民間金融機関が提供する【リ・バース60】があります。資金の使いみちには住宅のリフォーム資金も含まれており、住宅の建設・購入資金、住宅ローンの借換資金などにも使えます（生活資金には利用できません）。 特徴は、毎月の支払いが利息のみで、元金は契約者が亡くなったときに相続人が一括返済するか、担保物件の売却で返済するという仕組みです。融資限度額は担保評価額（住宅および土地）の50％または60％で、8,000万円以下かつ所要資金以内とされています。毎月の負担を抑えられる一方、相続人への影響を含めて家族とよく話し合う必要がある商品ですので、内容を十分に理解したうえで検討してください。

ローンを比べるときに見ておきたいこと

金利の数字だけでなく、事務手数料・保証料・団体信用生命保険の保障内容・繰上返済のしやすさまで含めて比べると、総額での差が見えてきます。 たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、保証料と一部繰上返済手数料が0円で、繰上返済は1円から何度でも可能です。上乗せ0円で付けられる団信も用意されており、店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応しています。建て替えのように手元の現金を工事費や仮住まいに回したい場面では、諸費用の分かりやすさが判断材料になります。金利・手数料・団信の内容は改定されることがありますので、最新の条件は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

よくある質問

Q. 建て替えとリフォーム、費用はどのくらい違いますか？

A. 工事の範囲によって変わるため一概には言えませんが、建て替えは建物の建設費に加えて、解体費・仮住まい・引越し・登記・税金が上乗せされます。リフォームは工事範囲に応じて数百万円から数千万円で、付随費用は少なめです。ただし全面改修になると建て替えとの差は縮まりますので、両方の見積もりを取って比べるのが確実です。

Q. 建て替え中、固定資産税はどうなりますか？

A. 住宅が建っている土地には固定資産税の住宅用地の特例がありますが、1月1日の時点で住宅が取り壊されていると、その扱いが変わることがあります。一定の要件を満たす建て替え中の土地について特例の継続を認める取り扱いを設けている自治体もありますが、要件も手続きも自治体ごとに異なります。解体の時期を決める前に、必ずお住まいの市区町村の税務担当窓口でご確認ください。

Q. リフォームでも住宅ローン控除は使えますか？

A. 一定の要件を満たす増改築等については、住宅ローン控除の対象となる場合があります。ただし工事の内容・金額・借入期間などの要件があり、制度は改正されることもあります。最新の要件は国土交通省・国税庁の公式サイトでご確認いただくか、工事を依頼する事業者に確認してください。

Q. まず何から始めればよいですか？

A. 順番としては、① 土地が建て替え可能かを確認 → ② 建物の状態（耐震性・劣化）を専門家に見てもらう → ③ 建て替えとリフォームの両方で見積もりを取る → ④ 資金計画を立てる、という流れがおすすめです。①で結論が変わることがあるので、ここを飛ばさないでください。

まとめ

建て替えとリフォームは、どちらが優れているかではなく、住まいの状態・土地の条件・あと何年住むか・かけられる予算で決まるものです。

• 建て替え…性能も間取りも根本から更新できるが、費用と時間がかかる。まず土地が建て替え可能か確認する
• リフォーム…費用と期間を抑えやすく段階的に進められるが、構造の制約がある。予備費を用意しておく

そして忘れずに確認したいのが、使えるローンの違いです。建て替えは住宅ローン、リフォームはリフォームローンが中心で、借入額の上限も返済期間も変わります。工事の内容を決めてから資金を探すのではなく、資金の見通しと工事の計画を並行して進めることが、後悔しないための近道です。