住宅を建て替えする際に発生する費用の種類と相場を徹底解説

既存住宅が古くなったなどで住宅の建て替えかリフォームを検討している場合、最も気になるのはその費用にあります。費用とその効果を考えた上で、どちらかを選択することになりますが、建て替えを検討している場合、前回の2020年2月17日に記載した通り、多くの費用が発生することになります。

今回は、建て替えからリフォームを検討されている方に、建て替え時に発生する費用の種類と相場を調べてみましたので紹介します。

住宅の建て替えは1,000万円から4,000万円程度の予算が必要

現在の住まいが古くなり、多くの部分で不便が生じるなどで、建て替えかリフォームを検討している場合、気になるのは発生する費用のことです。

現在の住まいをゼロから建て替えたいと考えた場合、2020年2月17日に記載したとおり、新たな住宅を建築することになりますので、1,000万円から4,000万円の予算が必要になるなど、新築住宅を取得するのと同等の費用が発生することになります。

また、後述してまとめていますが、既存住宅を解体する必要もあることや仮住まいを確保する、2回の引っ越しが発生することになるなど、関連する費用も多く発生することになります。

既存住宅を解体する際に発生する費用

住宅を建て替える場合は、始めに既存の住宅を建て替える必要があります。その場合に発生する費用としては「解体費用」と、解体で発生した建築材の「破棄費用」です。

解体費用

建て替え時に発生する費用としてはじめに発生する費用として、既存の建物を解体する場合における「解体費用」があります。解体する場合は、解体業者に依頼することになりますが、一般的な木造住宅であれば、一坪あたり4万円から5万円程度が相場となっています。そのため、一般的な一戸建て住宅であれば100万円程度が予算の目安となります。

ただし、住宅の構造や条件、業者によってその費用は異なります。住宅の構造が鉄筋コンクリートなどしっかりとした作りであればあるほど、解体の費用は高くなります。また、解体する場合、敷地が広い場合や周辺の道路が広く重機などが投入しやすい場合は解体費用が安くなります。一方で、建物が密集しており近隣の住宅と距離が近く、重機が投入しづらい条件であれば解体費用は高くなります。

また、発がん性物質であるアスベストの有無によっても解体費用が代わります。一般的な木造住宅であればアスベストの可能性は低いですが、アスベストがある場合は解体費用は高くなります。

建築材の破棄費用

解体で発生した建築材の破棄も必要となります。業者によっては、解体費用に組み込まれている場合がありますが、破棄する費用を別途請求される場合もあります。また、サービスで家庭ごみの処分も請け負っている場合もありますが、その場合は、一般廃棄物処理になりますので、ゴミの量に応じて費用が変わります。

新たな住宅を建てる際に発生する費用

新たな住宅を建てる場合に発生する費用として「設計費用」と「建築費用（工事費・材料費）」、測量や地盤調査を行う場合は、それらの調査費用が発生します。

設計費用

設計費用は、建て替え後の住宅の間取りなど建物の設計を依頼する場合に発生する費用です。設計費用は建築費用の10％から15％程度となります。例えば、2,000万円の建築費用が発生する場合、設計費として200万円程度の予算が必要になります。

建築費用（工事費・材料費）

建築費用として実際に建築に伴う材料費の他、大工さんなどの人件費など建築に関わる経費を加味した費用となります。一般的な木造住宅を建築する場合、1坪あたり30万円から80万円の費用を要します。例えば、1坪40万円の建築費用が発生する場合において、50坪の住宅を建てる場合、建築費用として2,000万円発生します。

測量や地盤調査に関わる費用

測量や地盤調査を行う場合は、それらの費用も発生します。測量費用は約30万円程度、地盤調査は、一般的な住宅の調査で最も用いられるスウェーデン式サウンディング試験であれば10万円程度の費用で調査可能です。スウェーデン式サウンディング試験についての詳細は2020年1月6日の記事を御覧ください。

建て替えに関連する費用

建て替えを行う場合、それらに関連する費用として、「仮住まいの費用」と「引越し費用」、不動産取得税や登録免許税などの税金があります。一方で、既存の住宅の隣に新居を建て、完成後に取り壊す場合などは仮住まいの費用は不要となります。

仮住まいの費用

住宅を建て替えている間、仮住まいを確保する必要があります。仮住まいは親族の家の他、近隣の賃貸住宅を活用する方法があります。近隣の賃貸住宅を借りる場合、賃貸契約時の敷金と礼金の他、長くても半年分の家賃が必要になります。

家族向けの賃貸住宅に仮住まいをする場合、１月当たりの家賃が10万円とした場合、半年で60万円必要になります。敷金と礼金が発生する物件であれば、敷金は家賃2ヶ月分の20万円、礼金は家賃1ヶ月分の10万円、合計で約90万円の費用が必要になります。

引っ越し費用

引っ越し費用については2回分の引越し費用を用意しておく必要があります。

1回目は仮住まいに引っ越す時、2回目は新たな住宅が完成後に仮住まいから新居に引っ越す時となります。引っ越し費用は荷物の量や仮住まいへの距離などによっても異なりますが、概ね1回あたり5万円から10万円の予算が必要です。

不動産取得税や登録免許税などの税金

建て替えた後は、新たに取得した住宅に対して不動産取得税が発生する他、登録免許税が発生します。また、建築請負契約を締結する場合、印紙税が必要になります。印紙税は契約金額が1,000万円から5,000万円までであれば2万円となります。

不動産取得税は、固定資産税評価額に対して原則4％の税率を乗算した金額を納税します。ただし、居住用の住宅であることなど、国土交通省が定めた条件を満たすと、固定資産税評価額より最大1200万円までの控除が受けられ、ここから、3％の税率を控除後の額に乗じた金額となります。

登録免許税は、建物や土地の権利関係といった情報を登録するために必要な税金です。固定資産税評価額に対して0.4％の税率を乗じた金額になります。こちらも、個人の居住用住宅であることや取得後1年以内といった条件を満たすことで、軽減税率が適用可能となり、0.4％から0.1％まで引き下げられます。

不動産取得税と登録免許税については、2017年7月27日の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。