住宅の建て替え費用はいくら？解体・建築・税金の相場を徹底解説

いま住んでいる家が古くなってきて、建て替えかリフォームかを検討するとき、いちばん気になるのはやはり費用のことだと思います。費用とその効果をくらべてどちらかを選ぶことになりますが、建て替えを選ぶ場合は、こちらの記事でも解説しているとおり、建物本体以外にも多くの費用が発生します。

今回は、建て替えを検討している方に向けて、建て替え時に発生する費用の種類と相場の目安を、初めての方にもわかりやすく整理して紹介します。

住宅の建て替えは1,000万円から4,000万円程度の予算が必要

現在の住まいが古くなり不便が増えてきて、建て替えかリフォームかを検討している場合、まず気になるのは発生する費用です。

住まいをゼロから建て替える場合、こちらの記事に記載したとおり、新たな住宅を建築することになるため、規模や仕様に応じて1,000万円から4,000万円程度の予算が必要になるなど、新築住宅を取得するのと同等の費用が発生します。なお、近年は資材価格や人件費の上昇で建築費は上昇傾向にあり、住宅金融支援機構の「2024年度フラット35利用者調査」では、注文住宅の建設費は全国平均で3,500万円前後にのぼっています。

また、後述のとおり、既存住宅の解体費用、仮住まいの確保、2回分の引っ越しなど、建て替えならではの関連費用も多く発生する点に注意が必要です。

既存住宅を解体する際に発生する費用

住宅を建て替える場合は、はじめに既存の住宅を解体する必要があります。この際に発生するのが「解体費用」と、解体で発生した建築材の「廃棄費用」です。

解体費用

建て替えで最初に発生するのが、既存の建物を取り壊す「解体費用」です。解体業者に依頼することになりますが、一般的な木造住宅であれば一坪あたり3万円から6万円程度が相場の目安で、30坪程度の一戸建てなら100万円から180万円程度が予算の目安となります（2026年7月時点の目安。地域・条件で変動します）。

ただし、住宅の構造や立地条件、業者によって費用は大きく異なります。鉄骨造や鉄筋コンクリート造などしっかりした構造であるほど解体費用は高くなります。また、敷地や前面道路が広く重機を入れやすい現場では安くなりやすい一方、住宅密集地で隣家との距離が近く重機が入りにくい条件では高くなります。

さらに、発がん性物質であるアスベスト（石綿）の有無によっても費用が変わります。アスベストが使われている場合は除去費用が上乗せされるため高くなります。なお、現在は一定規模以上の解体工事でアスベストの事前調査と結果報告が義務付けられており、こうした調査・処理費用も見積もりで確認しておきましょう。

建築材の廃棄費用

解体で発生した建築材の廃棄も必要です。業者によっては解体費用に含まれている場合もありますが、廃棄費用を別途請求される場合もあります。また、サービスで家庭ごみの処分を請け負ってくれる業者もありますが、その場合は一般廃棄物処理となるため、ごみの量に応じて費用が変わります。

新たな住宅を建てる際に発生する費用

新たな住宅を建てる場合には「設計費用」と「建築費用（工事費・材料費）」、さらに測量や地盤調査を行う場合はそれらの調査費用が発生します。

設計費用

設計費用は、建て替え後の間取りなど建物の設計を依頼する場合に発生する費用です。設計事務所に依頼する場合、設計費用は建築費用の10％から15％程度が目安です。たとえば建築費用が2,000万円なら、設計費として200万円程度の予算が必要になる計算です。なお、ハウスメーカーや工務店に建築まで一括で依頼する場合は、設計料が建築費用に含まれている（または数％程度に抑えられている）ことが一般的です。

建築費用（工事費・材料費）

建築費用は、材料費のほか、大工さんなどの人件費や諸経費を含めた費用です。木造住宅の坪単価は仕様によって幅が大きく、近年は資材価格や人件費の上昇（いわゆるウッドショック以降の値上がり）で坪単価も上昇傾向にあります。前述のとおり、2024年度のフラット35利用者調査では注文住宅の建設費は全国平均で3,500万円前後となっています。実際の費用はハウスメーカー・工務店ごとの差が大きいため、必ず複数社から見積もりを取って比較することをおすすめします。

測量や地盤調査に関わる費用

測量や地盤調査を行う場合は、それらの費用も発生します。測量費用は数十万円程度、地盤調査は、一般的な住宅の調査で最も用いられるスウェーデン式サウンディング試験であれば数万円から10万円程度が目安です。スウェーデン式サウンディング試験の詳細はこちらの記事をご覧ください。

建て替えに関連する費用

建て替えを行う場合、関連する費用として「仮住まいの費用」「引っ越し費用」、そして不動産取得税や登録免許税などの税金があります。なお、既存住宅の隣に新居を建ててから取り壊すようなケースでは、仮住まいの費用は不要です。

仮住まいの費用

住宅を建て替えている間は、仮住まいを確保する必要があります。親族の家に身を寄せるほか、近隣の賃貸住宅を活用する方法があります。賃貸住宅を借りる場合、契約時の敷金・礼金のほか、工事期間分（半年程度が目安）の家賃が必要になります。

たとえば家族向け賃貸で1か月あたりの家賃が10万円の場合、半年で60万円。敷金が家賃2か月分の20万円、礼金が1か月分の10万円かかる物件なら、合計で約90万円の費用が必要になる計算です。

引っ越し費用

引っ越し費用は2回分を用意しておく必要があります。

1回目は仮住まいへ引っ越すとき、2回目は新居完成後に仮住まいから新居へ引っ越すときです。費用は荷物の量や距離、時期（3〜4月の繁忙期は高くなりがち）によっても異なりますが、おおむね1回あたり5万円から10万円程度の予算を見ておくと安心です。

不動産取得税や登録免許税などの税金

建て替え後は、新たに取得した住宅に対して不動産取得税と登録免許税が発生します。また、建築請負契約を締結する際には印紙税が必要です。建設工事請負契約書の印紙税は、契約金額が1,000万円超5,000万円以下であれば本則2万円ですが、軽減措置により1万円となっています（軽減措置は2027年3月31日までに作成される契約書が対象）。

不動産取得税は、固定資産税評価額に対して原則4％の税率を乗じた金額ですが、住宅の場合は特例により税率3％が適用され、新築住宅の要件を満たすと固定資産税評価額から最大1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）の控除が受けられます。

登録免許税は、建物や土地の権利関係を登記するために必要な税金です。新築建物の所有権保存登記では固定資産税評価額に対して本則0.4％の税率がかかりますが、自分が住むための住宅で床面積などの要件を満たし、新築・取得後1年以内に登記する場合は、軽減措置により税率が0.15％（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅は0.1％）に引き下げられます（2027年3月31日までの登記が対象）。住宅ローンを利用する場合の抵当権設定登記も、同様の要件で本則0.4％が0.1％に軽減されます。

不動産取得税と登録免許税の基本はこちらの記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

よくある質問（FAQ）

Q. 解体費用や仮住まいの費用も住宅ローンに組み込めますか？

A. 金融機関によっては、建て替えの場合に解体費用や仮住まい費用・引っ越し費用などの諸費用も含めて借り入れできる住宅ローンがあります。取り扱いの有無や条件は金融機関ごとに異なるため、事前審査の段階で「建て替えで、解体費等も含めて借りたい」と伝えて確認しましょう。

Q. 建て替え中の仮住まいでも住所変更は必要ですか？

A. 仮住まいの期間や契約形態によって、住民票を移すかどうかの判断が分かれます。半年程度の短期間であれば移さないケースもありますが、郵便物や学区、各種手続きに影響するため、市区町村の窓口に確認しておくと安心です。

Q. 見積もりで特に注意すべき項目はありますか？

A. 解体費用では「廃棄費用が含まれているか」「アスベスト調査・除去費が別途か」、建築費用では「本体工事費以外の付帯工事費・諸経費がどこまで含まれているか」を必ず確認しましょう。安く見える見積もりでも、別途費用の積み上げで総額が大きく変わることがあります。

※本記事の相場・税制は2026年7月時点の情報にもとづく目安です。解体費・建築費は地域や時期で変動し、税の軽減措置には適用要件・期限があります。最新の情報は国税庁・国土交通省のホームページや各業者・税務署でご確認ください。