「年末調整」や「確定申告」という言葉は知っていても、中身まで説明できる方は意外と少ないのではないでしょうか。会社にお勤めの方なら、なおさらかもしれません。
ふだんは「経理や労務の担当者に言われたとおりに書類を出しておけば、払いすぎた税金は戻ってくるし、足りなければ追加で引かれる」——その程度の理解でも、実際にはあまり困りません。その認識自体、大きく間違ってはいないからです。
ただし、住宅を買った方だけは例外です。入居した年については自分で確定申告をしないと、住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受けられません。戻ってくる金額が大きい制度ですから、ここだけはしっかり押さえておきましょう。この記事では、はじめての方がつまずきやすいところを順番にほどいていきます。
確定申告とは？年末調整と何がちがうの？
確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得と税額を自分で計算し、翌年の決められた期間に税務署へ申告する手続きのことです。納めすぎていた分は「還付」として戻ってきますし、足りなければそのぶんを納めます。
提出期間は原則として2月16日から3月15日まで。ただし、給与から天引きされた税金の還付を受けるだけの申告（還付申告）は、その翌年の1月1日から提出でき、5年以内であれば受け付けてもらえます。「3月15日を過ぎてしまった」という方も、あきらめる必要はありません。
では、なぜ「確定申告をしたことが一度もない」という会社員の方が多いのでしょうか。答えはシンプルで、年末調整が確定申告の代わりを果たしているからです。
- 年末調整…勤務先が、その年の給与から天引きした所得税の過不足を年末に精算してくれる手続き。生命保険料控除や地震保険料控除などは、書類を提出すればここで反映されます。
- 確定申告…自分で税務署へ申告する手続き。年末調整では扱えない控除や、複数の収入がある場合などに必要になります。
なぜ「住宅を購入した年」は確定申告が必要？
住宅ローン控除は、その住宅が制度の条件を満たしているかどうかを、登記事項証明書や売買契約書などの書類で税務署が確認する必要があります。この確認は勤務先の年末調整では行えません。そのため、入居した年の分だけは自分で確定申告をする決まりになっています。
逆にいえば、この最初の1回さえ乗り切れば、あとはぐっと楽になります（後述のとおり2年目以降は年末調整で対応できます）。
手続きをしなければ控除はまったく受けられませんので、「知らなかった」で損をしないことが何より大切です。
住宅ローン控除は「年末残高の0.7％」＝最新のルールを確認しましょう
ここが、いちばん誤解の多いところです。インターネット上には「ローン残高の1％が10年間戻ってくる」と書かれた記事がまだ多く残っていますが、これは2021年末までに入居した方のルールです。
現在の住宅ローン控除は、次のようになっています（国土交通省・国税庁の公表内容にもとづく2026年9月時点の内容です）。
- 控除率は年末のローン残高の0.7％（1％ではありません）
- 控除期間は新築・買取再販は最長13年間、中古（既存住宅）は住宅の性能に応じて13年間または10年間
- 所得税から引ききれない分は、翌年度の住民税からも一定の上限まで控除されます
- 令和8年度税制改正で適用期限が5年延長され、令和8年（2026年）1月1日から令和12年（2030年）12月31日までに入居した方が対象です
そして、控除の対象になるローン残高には住宅の省エネ性能に応じた上限（借入限度額）があります。2026年入居の場合は次のとおりです。
| 住宅の種類 |
新築・買取再販の借入限度額 |
中古（既存住宅）の借入限度額 |
控除期間 |
| 長期優良住宅・低炭素住宅 |
4,500万円（5,000万円） |
3,500万円（4,500万円） |
13年間 |
| ZEH水準省エネ住宅 |
3,500万円（4,500万円） |
3,500万円（4,500万円） |
13年間 |
| 省エネ基準適合住宅 |
2,000万円（3,000万円） |
2,000万円（3,000万円） |
13年間 |
| 上記に当てはまらない住宅 |
2,000万円（2023年末までに建築確認を受けたものに限る） |
2,000万円 |
10年間 |
※カッコ内は、子育て世帯（19歳未満の扶養親族がいる方）・若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満）の上乗せ額です。
※床面積は40㎡以上に緩和されました。ただし合計所得金額が1,000万円を超える方や、上記の上乗せを利用する方は50㎡以上が必要です。
※そのほか、合計所得金額2,000万円以下・返済期間10年以上・引き渡し（工事完了）から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで住み続けていることが主な条件です。省エネ基準適合住宅は令和10年（2028年）以降に建築確認を受けるものが対象外になるなど、年によって扱いが変わる部分もあります。ご自身が該当するかどうかは、必ず国土交通省・国税庁の公式サイトや所管の税務署でご確認ください。
1年目の確定申告：いつ・何を用意すればいい？
はじめての方は「何から手をつければいいのか分からない」という状態になりがちです。次の順番で進めれば大丈夫です。
- 入居した年内に、書類を1か所にまとめておく…売買契約書や工事請負契約書、登記事項証明書などは、引き渡しのときに受け取ります。バラバラにせず、まとめて保管しておきましょう。
- 年明けに、金融機関から届く年末残高証明書を確認する…10月〜翌1月ごろに届きます。
- 申告書を作成する…国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、スマートフォンやパソコンから作成・e-Taxでの送信ができます。税務署へ足を運ばなくても手続きは完結します。
- 提出する…原則は2月16日〜3月15日。還付だけを受ける申告なら1月1日から提出可能です。早めに出すほど、還付も早く受け取れます。
主な必要書類は次のとおりです（住宅の種類によって追加の証明書が必要になります）。
- 確定申告書、住宅借入金等特別控除額の計算明細書（いずれも税務署の様式）
- 住宅ローンの年末残高証明書
- 売買契約書・工事請負契約書などの写し
- 登記事項証明書
- 本人確認書類（マイナンバーカードなど）
- 長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅などとして申請する場合は、認定通知書の写しや住宅省エネルギー性能証明書といった性能を証明する書類
- 1982年1月1日以前に建築された中古住宅の場合は、現行の耐震基準を満たすことの証明書
性能を証明する書類は、後から取得できないものもあります。取得のタイミングが決まっている書類もあるため、購入・契約の段階で不動産会社や施工会社に「住宅ローン控除に使う証明書はどれですか」と確認しておくと安心です。
住宅購入後、2回目以降の確定申告は必要？
2年目以降は、年末調整で対応できます。加入している生命保険や地震保険の控除を受けるのと同じように、勤務先へ書類を提出すれば住宅ローン控除が反映されます。
提出するのは主に次の2点です。
- 給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書…1年目の確定申告のあと、税務署から残りの控除年分がまとめて送られてきます。再発行の手続きは手間がかかるので、なくさないよう保管しましょう。
- 住宅ローンの年末残高証明書…ただし、「調書方式」に対応した金融機関から借りている場合は、この証明書の添付が不要になります。金融機関が税務署へ直接情報を提出する仕組みで、対応済みの金融機関から順次切り替わっています。ご自身の借入先がどちらかは、金融機関からの案内をご確認ください。
よくある質問（はじめての方がつまずくところ）
Q. 夫婦でペアローンを組みました。申告は代表者ひとりでよいのでしょうか？
A. いいえ。ローンを借りている人それぞれが、自分の借入分について申告します。持分やローンの負担割合に応じて計算するため、お二人分の書類が必要です。
Q. 引き渡しは受けましたが、引っ越しが年をまたぎそうです。
A. 控除は実際に入居した年で判定します。引き渡し（工事完了）から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで住み続けていることが条件ですので、入居の時期は早めに計画しておきましょう。
Q. 会社員でも、平日に税務署へ行かないといけませんか？
A. その必要はありません。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」とマイナンバーカードを使えば、スマートフォンから作成・送信まで完結します。郵送での提出も可能です。
Q. 1年目の確定申告をうっかり忘れてしまいました。
A. 還付を受けるための申告は5年以内であれば提出できます。気づいた時点で早めに手続きしましょう。なお、2年目以降の年末調整用の書類は、1年目の申告が終わってから届きます。
Q. 転職や産休で、その年の所得税があまり発生しませんでした。
A. 住宅ローン控除は「納めた所得税から差し引く」制度なので、そもそもの所得税額が少なければ、控除しきれない分が出ます。その場合でも、翌年度の住民税から一定の上限まで控除されます。金額はご家庭の状況で変わるため、詳しくはお住まいの市区町村や税務署にご確認ください。
まとめ：最初の1回さえ乗り切れば大丈夫
会社にお勤めの方は、経理担当・労務担当の方に「家を買いました」と伝えておけば、社内の手続きについては教えてもらえることが多いはずです。とはいえ、1年目の確定申告は自分で行うものですから、書類の準備だけは早めに動いておきましょう。
- 入居した年は自分で確定申告（還付申告なら1月1日から提出可・5年以内なら受付可）
- 控除は年末残高の0.7％・最長13年（「1％・10年」は2021年末までに入居した方のルール）
- 2年目以降は年末調整でOK。税務署から届く申告書は大切に保管
なお、これから借入先を検討する段階の方は、金利だけでなく諸費用や団信の分かりやすさもあわせて比べておくと、あとから「思っていたより費用がかかった」となりにくくなります。たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、保証料が0円、一部繰上返済手数料も0円、一般団信の上乗せ金利も0円と、費用の見通しを立てやすい設計になっています。店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応している点も、はじめての方には心強いところです。金利・手数料・団信の内容は改定されることがありますので、最新の情報は各金融機関の公式サイトでご確認ください。
少しでも損をしないために、前もって知識を持っておきましょう。
