家を建てるときの諸費用一覧｜仲介手数料・登記・税金の目安

家を建てるときは、広告やチラシ、不動産会社のサイトに載っている価格がすべてだと思ってしまいがちです。でも実際には、その金額のほかにも支払わなければならないお金があります。これを「諸費用」といいます。 土地と建物の代金だけで資金計画を立ててしまうと、契約の直前になって「思っていたより現金が足りない」ということになりかねません。ここでは、家を建てるときにどんな諸費用がかかるのかを、はじめての方にもわかるようにひとつずつ整理していきます。

家づくりのお金は「土地代＋建物代」だけではありません

諸費用とは、土地代・建物代そのもの以外に発生するお金の総称です。仲介手数料や登記の費用、住宅ローンの手数料、火災保険料、税金など、種類はかなりたくさんあります。 諸費用の多くは、住宅ローンが実行される前後のタイミングで支払いが発生します。そのため、以前は「諸費用は現金で用意するもの」といわれてきました。最近は諸費用も含めて借り入れできる住宅ローンも増えていますが、借入額が増えれば毎月の返済額も総返済額も増えます。「借りられるか」だけでなく「返していけるか」で判断するのが、最初の大事なポイントです。 金額は土地・建物の価格や借入額によって大きく変わりますが、合計すると数百万円規模になることも珍しくありません。まずは「何にいくらかかるのか」を項目ごとに知っておきましょう。

諸費用の中でも高額になりやすい「仲介手数料」

土地を不動産会社を通じて購入する場合、その会社に支払うのが仲介手数料です。諸費用のなかでも金額が大きくなりやすい項目です。 仲介手数料の額は宅地建物取引業法で上限が決められていて、売買価格が400万円を超える場合の速算式は次のとおりです。 仲介手数料の上限＝（売買価格×3％＋6万円）＋消費税 たとえば土地を1,500万円で購入した場合、（1,500万円×3％＋6万円）×1.1＝56万1,000円（税込）が上限になります。 ここで押さえておきたいのが、これはあくまで「上限」であって、必ずこの金額がかかると決まっているわけではないという点です。会社によっては上限より低い手数料を設定していることもあります。また、売主である住宅会社や分譲会社から直接購入する場合は、そもそも仲介が入らないため仲介手数料がかからないこともあります。 なお、空き家の流通を促すため、2024年7月1日から売買価格800万円以下の「低廉な空家等」については、売主・買主それぞれから33万円（税込）を上限に受け取れるという特例が設けられています（国土交通大臣告示の改正）。中古の家や土地付き空き家を検討している方は、この特例の対象になることがあります。

登記にかかる費用は「税金」と「報酬」の2階建て

建物を新築したり土地を購入したりすると、その権利を法務局に記録する「登記」が必要になります。登記にかかるお金は、次の2つに分かれると考えるとすっきり理解できます。

• 登録免許税……国に納める税金。評価額（または債権額）に税率をかけて計算します
• 司法書士報酬……手続きを代行してもらう専門家に払う報酬。報酬額は自由化されており、事務所によって異なります

このうち登録免許税には、住宅取得の負担を軽くするための軽減措置があります。一定の要件を満たす住宅用家屋なら、税率は次のように下がります。

登記の種類	本則の税率	特例（軽減）の税率
所有権の保存登記（新築した建物）	0.4％	0.15％
所有権の移転登記（売買で取得した建物）	2.0％	0.3％
抵当権の設定登記（住宅ローンの担保）	0.4％	0.1％

この軽減措置の適用期限は2027年（令和9年）3月31日で、適用を受けるには市区町村が発行する「住宅用家屋証明書」などが必要です。床面積などの要件もあるため、自分の家が対象になるかは市区町村や司法書士に確認してください（適用期限や要件は改正されることがあるため、最新の内容は国税庁・国土交通省のページでご確認ください）。

登記は自分でもできる？──住宅ローンを使うなら注意が必要です

「登記は資格を持った人しかできない」と思われがちですが、自分の登記を自分で申請すること自体は、資格がなくてもできます。法務局では手続きの相談も受け付けています。 ただし、住宅ローンを利用する場合は、話が少し変わります。住宅ローンでは金融機関が土地・建物に抵当権を設定します。この抵当権設定登記は金融機関にとって担保を確保するための重要な手続きなので、金融機関が指定する司法書士に依頼することを条件としているのが一般的です。つまり「登記費用を浮かせるために全部自分でやる」というのは、住宅ローンを使う人にとっては現実的でないことが多い、ということです。 手続きの正確さやスケジュール（決済・引き渡しと登記は同じ日に進みます）を考えても、専門家に任せたほうが安心できる場面が多い分野です。まずは金融機関や不動産会社に「登記はどう進めますか」と聞いてみましょう。

住宅ローンを組むときにかかる費用

住宅ローンそのものにも費用がかかります。主なものは次の4つです。

• 融資事務手数料……借入額×2.20％（税込）の「定率型」と、数万円程度の「定額型」があります。ネット銀行を中心に定率型が主流で、3,000万円を借りるなら66万円（税込）になります
• 保証料……保証会社を利用する場合にかかります。契約時に一括で払う方式と、金利に上乗せして払う方式があります。保証料が0円の銀行もあります
• 印紙税……金銭消費貸借契約書に貼る収入印紙代。電子契約に対応している銀行では不要になる場合があります
• 団体信用生命保険（団信）……多くの銀行では金利に含まれています。がん保障などを付けると金利が上乗せになるタイプもあります

ここで大事なのは、「事務手数料が安い＝トータルで安い」とは限らないことです。事務手数料が定額でも保証料が別途かかるなら、合計額は定率型と大きく変わらないこともあります。事務手数料・保証料・金利をセットで比べるのが、失敗しない比べ方です。

火災保険・地震保険は「期間」と「補償の範囲」を確認しましょう

住宅ローンを借りる際は、火災保険への加入が条件になっているのが一般的です。賃貸と違い、家を持つということは、住む家族だけでなく建物という財産も自分で守るということでもあります。 火災保険で知っておきたいのが契約できる期間です。かつては最長35年、その後は最長10年の契約ができましたが、自然災害の増加で保険会社が長期の収支を見通しにくくなったことから、2022年10月1日以降を始期とする契約では、火災保険の期間は最長5年に短縮されています。地震保険も最長5年で、火災保険とセットで契約する仕組みです。長期契約は1年あたりの保険料が割安になるため、期間が短くなったぶん、更新のたびに保険料を見直す機会が増えたともいえます。 もうひとつ確認したいのが補償の範囲です。火災保険という名前ですが、風災・水災・落雷・盗難など幅広い損害をカバーできます。ただし、水災（洪水や内水氾濫による浸水）の補償は、契約によっては外れていることがあります。土地を決める段階で自治体のハザードマップを確認し、そのうえで「水災補償を付けるかどうか」を保険会社や代理店と相談しておくと安心です。

忘れがちな税金──不動産取得税と固定資産税

家を建てたあとにも税金がかかります。代表的なのが次の2つです。

• 不動産取得税……土地や建物を取得したときに一度だけかかる都道府県税。住宅や住宅用土地には軽減措置があります
• 固定資産税・都市計画税……毎年1月1日時点の所有者にかかる市町村税。年4回に分けて納めるのが基本で、一括納付もできます

固定資産税の額は固定資産税評価額をもとに計算されるため、土地の広さや建物の仕様、地域によって大きく変わります。「いくらになるか」は市区町村に確認するのが確実です。 なお新築住宅には、固定資産税を3年間（マンションなど中高層耐火建築物は5年間）、2分の1に減額する措置があります（国土交通省。適用期限は令和13年3月31日）。認定長期優良住宅ならこの期間が5年間（マンションなどは7年間）に延びます。この減額は期間が終われば元の税額に戻る仕組みで、増税されるわけではありません。4年目に納税通知を見て驚かないよう、あらかじめ知っておきましょう。

諸費用の全体像を一覧で整理

費用の名前	金額の決まり方	ここをチェック
仲介手数料	（売買価格×3％＋6万円）＋消費税が上限（400万円超の場合）	上限であり定額ではない。売主直販ならかからないことも
登録免許税	評価額・債権額×税率（軽減措置あり）	住宅用家屋証明書などの要件を満たすか
司法書士報酬	事務所ごとに異なる	住宅ローン利用時は金融機関の指定があることが多い
融資事務手数料	定率型は借入額×2.20％（税込）／定額型もある	保証料とセットで総額を比べる
保証料	一括前払い／金利上乗せ／0円の銀行もある	方式が違うと単純比較できない
印紙税	契約金額に応じた定額	電子契約なら不要になる場合がある
火災保険料・地震保険料	建物の構造・所在地・補償範囲・期間で決まる	期間は最長5年。水災補償の有無を確認
不動産取得税	評価額×税率（軽減措置あり）	取得後しばらくしてから通知が届く
固定資産税・都市計画税	固定資産税評価額をもとに毎年課税	新築住宅は一定期間2分の1に減額

よくある質問

Q. 諸費用も住宅ローンに含められますか？ 含められる住宅ローンもあります。ただし借入額が増えるぶん、毎月の返済額と利息の総額も増えます。手元の現金をどれだけ残しておきたいかとあわせて考えましょう。取扱いは銀行ごとに違うため、申し込み前に確認してください。 Q. 仲介手数料は必ず「3％＋6万円」かかるのですか？ いいえ。これは法律で決められた上限の計算式です。上限より低い設定の会社もありますし、売主から直接購入する場合は仲介手数料自体が発生しないこともあります。 Q. 諸費用はいつ払うのですか？ 項目によってタイミングが違います。手付金や契約時の印紙税は契約時、仲介手数料・登記費用・融資事務手数料・火災保険料は決済（引き渡し）のころ、不動産取得税や固定資産税は入居後です。「いつ・いくら必要か」を時系列で書き出しておくと、資金繰りで慌てずに済みます。 Q. 諸費用を抑える方法はありますか？ 事務手数料や保証料の考え方は銀行ごとに違うため、住宅ローンを複数比べるのがいちばん効果的です。また火災保険は補償範囲や期間で保険料が変わるので、必要な補償を見極めることも節約につながります。ただし必要な補償まで削ってしまうと本末転倒です。安さだけで決めないようにしましょう。

まとめ──「総額でいくら必要か」を早めにつかみましょう

家を建てるときの諸費用は種類が多く、ひとつひとつは小さく見えても、合わせると資金計画を左右する金額になります。大切なのは、土地代と建物代だけで考えず、諸費用まで含めた「総額」で資金計画を立てることです。 住宅ローン選びでも同じことがいえます。金利の低さだけでなく、事務手数料・保証料・繰上返済手数料まで含めて比べると、実際の負担が見えてきます。たとえばSBI新生銀行のパワースマート住宅ローンは、保証料0円・一部繰上返済手数料0円（インターネットバンキングで何度でも利用可）で、事務取扱手数料は借入金額×2.20％（税込）の定率型と、費用の形がシンプルでわかりやすいのが特徴です。店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応している点も、はじめての方が検討しやすい選択肢のひとつといえるでしょう。 なお、税制の軽減措置には適用期限や要件があり、火災保険の条件や各銀行の手数料も変わることがあります。最新の情報は、国税庁・国土交通省や各金融機関・保険会社の公式サイトで必ずご確認ください。