住んでいる賃貸を買い取ってマイホームにできる？条件と進め方

今住んでいる賃貸住宅がとても気に入っていて、「いっそ、この家をそのまま買い取ってマイホームにできないだろうか」と考えたことはありませんか。引っ越しをせずに、住み慣れた環境のまま持ち家になれるなら、これほど気楽な住宅取得はありません。 結論からお伝えすると、今住んでいる賃貸住宅を買い取ること自体は、法律で禁じられているわけではありません。ただし実現するかどうかは、物件の所有者（大家さん）が「売ってもいい」と思ってくれるかどうかにかかっていて、物件のタイプによって現実味が大きく変わります。 この記事では、これから住宅ローンを検討する方に向けて、買い取れるケースと難しいケース、所有者の調べ方、住宅ローンや住宅ローン控除が使えるのか、そして交渉の進め方までを、順を追ってやさしく整理します。

大家（所有者）が許可すれば買い取ることは可能

賃貸住宅に住んでいて、住み心地が良い、近場で住宅を探していたがなかなか良い物件に巡り会えない、といった理由から、いま住んでいる賃貸住宅を買い取りたいと考える方は少なからずいらっしゃいます。 基本的に、人に貸すことを目的として提供されている賃貸住宅は、入居者による買い取りを想定していません。そのため、ご自身で住宅を購入したい場合は、分譲住宅や注文住宅、あるいは売りに出ている中古住宅を購入することになります。 ただ、新しい住宅を探すとなれば、通勤・通学の経路もご近所づきあいも、生活環境が大きく変わります。今住んでいる住宅を買い取ることができれば、これまでの暮らしをそのまま維持できるという、お金には換えにくい安心感があります。 そして、どうしても購入したいという場合であれば、物件の所有者である大家さんと交渉し、許可が得られれば買い取ることは可能です。賃貸中の物件を借主に売ること自体を禁じる法律はなく、あくまで所有者の意思の問題だからです。 もっとも、大家さんが「売ってもいい」と言ってくれたとしても、そこからいくらで買い取るのか、いつ引き渡すのか、住宅ローンはどうするのかといった多くの手続きが必要になります。分譲物件のように相場が分かりやすいわけでもなく、前例も多くないため、話がまとまるまでに数か月以上かかることも珍しくないと考えておきましょう。 なお、交渉が実らなかったからといって、いま住んでいる部屋を追い出されるわけではありません。賃貸借契約は契約期間中は有効ですし、仮に大家さんが第三者に売却した場合でも、借主の権利は原則として新しい所有者に引き継がれます。「聞いてみたら住めなくなるのでは」と心配しすぎる必要はないので、その点は安心してください。

始めから賃貸物件として提供されている住宅の買い取りは難しい

現在住んでいる賃貸住宅を買い取る場合、大家さんの許可があれば買い取ることは可能ですが、賃貸マンションやアパートなど、1棟すべてが始めから賃貸物件として提供されている物件を買い取るのは難しいと言えます。 理由はシンプルで、1棟の賃貸物件は「部屋を分けて売る」ことが想定されていないからです。分譲マンションのように1戸ごとに登記が分かれていない（区分所有になっていない）建物では、そもそも1部屋だけを売買の対象にできません。購入するとなれば1棟すべての購入を求められることもあり、その場合は居住用ではなく賃貸経営として買う話になってしまいます。 一方で、所有者の都合で分譲マンションの1室を賃貸に出している場合や、一戸建てを賃貸住宅として貸し出している場合であれば、話は変わります。もともと1戸単位で売買できる形になっているため、所有者が売却に応じてくれれば、買い取りが実現する可能性は十分にあります。 自分が住んでいる部屋がどちらのタイプなのかは、次のような点から見当をつけられます。判断に迷う場合は、後述する登記事項証明書を取り寄せるのが確実です。

物件のタイプ	買い取りの現実味	見分け方の目安
分譲マンションの1室を賃貸に出している	比較的高い	建物名で売買事例が出てくる、管理組合がある、部屋ごとに所有者が違う
一戸建てを賃貸に出している	比較的高い	相続や転勤など、貸している事情がはっきりしている
1棟すべてが賃貸のアパート・マンション	低い（1室だけの売買は困難）	建物全体を同じ管理会社が扱っている、部屋番号が連番で募集されている
社宅・借上げ社宅	低い（借主は勤務先）	契約者が個人ではなく会社になっている
UR賃貸住宅・公営住宅	原則として対象外	公的な事業として賃貸供給されている

つまり、「賃貸専用に建てられた建物」か「もともと売買できる住宅をたまたま貸している」かが、最初の分かれ目になります。

買い取りを考える場合、賃貸物件として提供している目的を明確にする

現在住んでいる賃貸住宅を買い取りたいと考えたとき、いきなり大家さんにお願いするのは気が引ける作業です。まずは、所有者が誰であるか、その物件にローンの残債があるかどうかを静かに調べておくことが重要になります。あわせて、その住宅がなぜ貸し出されているのか（目的）もはっきりさせておきたいところです。 賃貸物件の所有者がすぐに分かる場合もありますが、中には所有者がはっきりしない物件も多くあります。特に、不動産会社がサブリース契約で借り上げて転貸している場合や、相続を経ていて表に出ている情報が古い場合です。管理会社＝所有者とは限らない、と覚えておいてください。 そこで役に立つのが、法務局が発行する登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）です。土地・建物の登記事項証明書は誰でも取得でき、所有者の同意も理由の説明も要りません。所在地または家屋番号が分かれば取り寄せられます。 登記事項証明書の主な取得方法と手数料（2025年4月1日改定）

請求のしかた	手数料（1通）	受け取り方
法務局の窓口・郵送での書面請求	600円	窓口または郵送
オンライン請求・送付	520円	自宅などへ郵送
オンライン請求・窓口交付	490円	最寄りの登記所などで受け取り

出典：法務省「登記手数料について」（1通の枚数が50枚を超える場合は加算があります）。なお、内容を画面で確認したいだけであれば「登記情報提供サービス」という有料のインターネットサービスもありますが、こちらは証明文や公印が付かないため、金融機関などへ提出する証明書としては使えません。 登記事項証明書を取り寄せたら、次の2つを見ます。 まず「甲区」＝所有者は誰か。個人なのか法人なのか、複数人の共有になっていないかを確認します。共有名義の場合、売却には共有者全員の同意が必要になるため、難易度が一段上がります。 次に「乙区」＝抵当権が設定されていないかです。所有者がローンを利用して取得している場合、その借入額が記載されています。登記されている債権額はあくまで借り入れ当初の金額で、現在のローン残高そのものではありませんが、大まかな目安にはなります。近隣の売買相場と比べて借入額が大きければ、売っても借金が残る可能性が高く、売却に難色を示すことも考えられます。逆に、売却で借入残高を回収できそうであれば、前向きに考えてくれる可能性があります。 ただし、借り入れがなくても話が進むとは限りません。所有者が定年退職などで引退している年齢であれば、あなたが支払っている家賃を固定収入として生活費に充てている可能性があります。その場合は、売却に応じてもらえないことも十分に考えられます。ほかにも、相続対策として保有している、いずれ自分や家族が住む予定がある、といった事情もよくあります。 そのため、まずは所有者がなぜその物件を貸しているのかという理由をできる範囲で把握したうえで、お互いの希望が重なりそうだと感じた場合に、不動産会社を通じて売買交渉をしてみるのが現実的な進め方です。

買い取りに住宅ローンは使える？個人どうしの売買で気をつけたいこと

「大家さんから直接買うと、住宅ローンは使えないのでは？」という不安をよく聞きます。結論としては、買った住宅にご自身が住むのであれば、住宅ローンの対象になります。住宅ローンは「申込者本人やその家族が居住するための住宅を取得する資金」に対する融資だからです。逆に、買い取ったあとも他人に貸して家賃収入を得るのであれば、それは投資用の不動産ローンの領域になります。 ただし、大家さんと入居者が直接売買する、いわゆる個人間売買には注意点があります。 1. 不動産会社（宅地建物取引業者）を入れるよう求められることが多い 金融機関は審査にあたって、売買契約書や重要事項説明書の提出を求めるのが一般的です。当事者だけで作った簡易な契約書では審査に進めないことがあるため、仲介を依頼するか、少なくとも契約書類の作成を専門家に任せるのが安全です。仲介手数料はかかりますが、境界や設備の状態、法令上の制限などを整理してもらえるメリットもあります。取扱いは金融機関ごとに異なるので、事前に確認しておきましょう。 2. 売買価格の決め方でもめやすい 分譲物件と違って、賃貸中の物件には「これくらい」という分かりやすい相場がありません。不動産会社に査定を依頼する、公示地価や取引価格の公表データを参考にするなど、第三者の物差しを用意しておくと、お互いに納得しやすくなります。 3. 引き渡しまでの段取りが複雑になりやすい 所有者にローン残債がある場合、決済と同時に残債を返済して抵当権を抹消してもらう必要があります。司法書士に登記手続きを依頼するのが通常です。 4. 住んでいるからこそ、建物の状態は冷静に見る 住み慣れているぶん、給湯器や屋根、配管などの劣化を見落としがちです。賃貸のうちは大家さんが直してくれた設備も、買い取った後はすべて自分の負担になります。必要に応じて住宅診断（インスペクション）を検討し、修繕にかかる費用も資金計画に入れておきましょう。 なお、住宅ローンは金融機関によって、事務手数料の考え方（定率型か定額型か）、保証料の有無、団体信用生命保険の保障範囲、事前審査の有無が異なります。たとえばSBI新生銀行は、事務手数料が借入金額×2.20％（税込）の定率型で、保証料と一部繰上返済手数料がかからず、一般団信の上乗せ金利もない点が分かりやすく、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しています。個人間売買のように段取りの相談をしたい場面では、こうした相談窓口の選べる金融機関を候補に入れておくと心強いでしょう。最新の金利や手数料、団信の内容は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

住宅ローン控除は使える？2026年入居分から5年延長されました

買い取りが実現したときに気になるのが、住宅ローン控除（住宅ローン減税）です。年末のローン残高の0.7％が所得税（一部は翌年の住民税）から差し引かれる制度で、中古住宅の取得でも要件を満たせば使えます。 国土交通省によると、令和8年度税制改正で住宅ローン減税の適用期限が5年間延長され、2026年（令和8年）1月1日から2030年（令和12年）12月31日までに入居した場合が対象となりました。あわせて、省エネ性能の高い既存住宅への支援が拡充されています。

既存住宅（中古住宅）を取得した場合の借入限度額と控除期間は、住宅の省エネ性能によって次のように分かれます。

住宅の区分	借入限度額	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅	3,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は4,500万円）	13年間
省エネ基準適合住宅	2,000万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は3,000万円）	13年間
その他の住宅（上記に該当しない住宅）	2,000万円	10年間

出典：国土交通省「住宅ローン減税／既存住宅を取得したとき」。子育て世帯は19歳未満の扶養親族がいる方、若者夫婦世帯は配偶者のいる40歳未満の方などが対象です。 主な要件のうち、大家さんからの買い取りで特に気をつけたいのは次の点です。 ・自分が主に住む家であること／引き渡しから6か月以内に入居し、その年の12月31日まで住み続けていること。 ・合計所得金額が2,000万円以下であること。 ・借入金の返済期間が10年以上であること。 ・床面積の要件／令和8年度税制改正で新築・既存とも40㎡以上に緩和されました（ただし合計所得金額1,000万円超の方や、子育て世帯等の上乗せ措置を使う方は50㎡以上）。 ・生計を一にする親族や特別な関係のある人からの取得ではないこと。大家さんが親族という場合は、この要件に引っかかる可能性があるため要注意です。 ・1982年（昭和57年）1月1日以前に建築された住宅は、耐震基準適合証明書などで現行の耐震基準を満たすことの証明が必要です。古いアパートや戸建てを買い取る場合は、この点を早めに確認しておきましょう。 住宅ローン控除は、入居した年の分について自分で確定申告をしないと受けられません（会社員の方は2年目以降、年末調整で手続きできます）。制度の詳細や必要書類は国土交通省・国税庁の公式ページでご確認ください。

買い取りを進めるときの5つのステップ

やることが多く見えますが、順番に進めれば大丈夫です。全体像を整理しておきましょう。 ステップ1：物件のタイプと所有者を調べる 分譲物件の1室なのか、1棟丸ごとの賃貸なのか。登記事項証明書で所有者と抵当権を確認します。 ステップ2：自分の予算を先に把握する いくらまでなら無理なく買えるのかを、先に決めておきます。金融機関の事前審査（事前審査を行っている金融機関の場合）を受けておくと、「買える金額」がはっきりして交渉に説得力が出ます。家賃と同じ金額のローン返済＝同じ負担、ではありません。固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金（マンションの場合）、火災保険料、将来の修繕費が新たに発生することを見込んでおきましょう。 ステップ3：不動産会社に相談する いきなり本人どうしで金額の話を始めると、こじれたときに住みづらくなります。仲介に入ってもらい、打診してもらうほうが安全です。 ステップ4：条件を詰めて売買契約 価格、引き渡し時期、設備の扱い、敷金の精算、契約不適合責任の範囲などを書面で決めます。個人が売主の場合、契約不適合責任を限定する特約が入ることが多いため、どこまで売主が責任を負うのかは必ず確認してください。 ステップ5：住宅ローンの本審査・決済・登記 融資が実行され、代金の支払いと同時に所有権移転登記を行います。ここまで来れば、賃貸借契約は終了し、あなたの持ち家になります。

よくある質問

Q. 大家さんに「買いたい」と伝えたら、退去を求められませんか？ A. 買い取りを打診したことを理由に、契約期間中の借主を一方的に退去させることはできません。賃貸借契約は契約の内容に従って続きます。とはいえ関係性の問題もあるので、いきなり金額の話から入るのではなく、不動産会社を通じて意向を確かめてもらうのがおすすめです。 Q. 家賃をこれまで払ってきた分は、購入価格から差し引いてもらえますか？ A. 一般的な賃貸借契約では、支払った家賃は住んだ対価であって購入代金の一部ではないため、差し引かれません。購入代金に充当されるのは、「家賃の一部を購入代金に充てる」と最初から契約で決めている賃貸借契約付き売買（いわゆる家賃保証型のリース・オプション）のような特別な仕組みの場合に限られます。 Q. 敷金はどうなりますか？ A. 買い取りによって賃貸借契約は終了しますので、敷金は精算の対象になります。売買代金と相殺するのか、別に返金してもらうのかを、契約前に決めておきましょう。 Q. 相場が分かりません。何を見ればいいですか？ A. 同じマンションの別の部屋や、近隣の似た条件の物件の成約価格が参考になります。不動産会社に査定を依頼する、公的に公表されている取引価格や公示地価を確認するなど、複数の情報を突き合わせて判断してください。「今の家賃×◯年分」といった計算だけで価格を決めるのは危険です。 Q. 買い取り後に、部屋の一部を人に貸すことはできますか？ A. 住宅ローンは自分が住む住宅のための融資です。借りた住宅を賃貸に出す場合は、事前に金融機関へ相談が必要で、無断で行うと契約違反になることがあります。賃貸併用のような使い方を考えているなら、申し込みの段階で相談しておきましょう。 Q. 大家さんが法人（不動産会社）の場合はどうですか？ A. 個人の大家さんより、資産の入れ替えという観点から売却に応じてくれる可能性はあります。ただし1棟の賃貸物件であれば、やはり1室だけの売買は難しいのが実情です。まずは所有形態を登記で確認しましょう。

まとめ：まずは「誰の物件か」「なぜ貸しているか」から

いま住んでいる賃貸住宅を買い取ってマイホームにすることは、所有者が売却に応じてくれれば可能です。実現しやすいのは、分譲マンションの1室や一戸建てを個人が貸しているケース。反対に、1棟すべてが賃貸用に建てられた物件では、1室だけを買い取るのは難しくなります。 最初の一歩は、大家さんに直接お願いすることではなく、登記事項証明書で所有者と抵当権を確認し、なぜ貸しているのかという事情を推し量ることです。そのうえで見込みがありそうなら、不動産会社を通じて静かに打診してみましょう。 そして、買えることになった場合に備えて、住宅ローンでいくらまで借りられるのか、住宅ローン控除は使えるのかを先に整理しておくことが大切です。要件を満たせば中古住宅でも控除は使えますし、2026年入居分からは適用期限が2030年12月31日まで延長されています。 住み慣れた家をそのまま自分のものにできるのは、住宅取得のなかでもかなり幸運なケースです。焦らず、調べられることから一つずつ進めていってください。制度や商品内容は変わることがありますので、最新の取り扱い状況は必ず各金融機関・公的機関の公式サイトをご確認ください。