実物の不動産を購入しなくても不動産が保有できる？REITの仕組みを徹底解説

ご自身や家族が住む家を確保するとなると、賃貸住宅を借りるもしくは実物の住宅（不動産）を購入するの2通りの選択肢から選びます。日本では、賃貸住宅はあくまでもマイホームを購入するための「仮の住居」であるという考えが根強く、多少狭くてもマイホームの夢をかなえるために我慢して節約して生活するというパターンが多いのが現状です。

しかしながら、実際にマイホームである不動産を購入するという選択肢以外にも、REITを通じて間接的に不動産を購入して資産形成を行う方法があります。今回は、REITの基本的な投資商品について解説するとともに、マイホーム以外のREITを通じた資産形成について考えていきます。

REITとは？

REITとは、Real Estate Investment Trustの略で、日本語で「不動産投資信託」のことです。運用会社が市場を通じて、複数の投資家から資金を募り、集めた資金を手元に実物の不動産を購入し運営することで、不動産から得た賃貸収入を投資家に分配金として支払います。

そのため、REITを活用することで、間接的ではあるものの不動産を所有することができます。また、複数の実物の不動産で構成されていますので、物件や地域を分散して保有することも可能です。

REITは証券取引所に上場していますので、株式と同様に取引することが可能です。また、全国の証券会社を通じて気軽に購入することができます。

REITのメリット

REITのメリットとしては、実物の不動産を購入することなく間接的に不動産を所有できることにあります。また、実物の不動産を購入するとなると、多額の資金が必要になりますが、銘柄が指定した最低購入口数に応じて、少額から不動産を購入できるメリットがあります。

また、個人では不動産を購入するとなると、どうしても多額の資金が必要になりますので、複数の物件を所有することは困難ですが、REITを通じて購入することにより、分散して不動産を所有することが可能です。

また、運用収益を投資家に分配しますので、安定的な賃貸収入が定期的に得られます。特に、得られた収益の9割は投資家に還元されるため、個別株と比較しても利回りが良いメリットもあります。

REITのデメリット

REITのデメリットとしては、市場で売買されていますので、常に価格が変動していることです。価格はREITを購入する人が増えれば価格は上昇し、売却する人が多ければ価格が下落します。そのため、購入した価格より下回ってしまうと、購入した価格「元本」を下回ってしまい、損失が発生することも考えられます。

また、日本では地震が多い国ではありますが、自然災害などで投資先が保有している物件に何かしらの損害が生じてしまった場合、価値が下落してしまうだけではなく、建物として使えない状況になった場合、その間の賃貸収入が減少してしまい、支払われる分配金が減少することも考えられます。

可能性としては低いですが、運用会社が倒産といった事態になれば、保有しているREIT証券の価値が無くなってしまうことも考えられます。事前に経営状況をしっかりと調べ、不動産からの運用収益の推移などをしっかりと調査する必要があると言えます。

賃貸に住み続けREITに投資するのもあり？

日本では、個人や法人に関わらず、自分たちが住むもしくは業務を行う場所を確保するために不動産を購入することが一般的となっています。

しかしながら、近年では都心回帰の傾向が高まっていることから、首都圏の都心部を中心に不動産価格の上昇に伴って、不動産の取得価格が割高になっているケースや、地方では少子高齢化や都心回帰などの影響で空き家が増加していることに加え、マイナス金利政策により、不動産が過剰に供給されているケースが目立っています。

この様な状況から、今後は既存の不動産を有効に活用するという動きが高まっていることから、新しく住宅を新築するのではなく、中古住宅をリノベーションするなど中古住宅市場の拡大も見込まれます。また、住宅を購入するとどうしても資産価値は減少してしまうことから、中古市場の需要を考えると日々のメンテナンスも重要になります。従い、今後は不動産を保有すると購入資金だけではなく維持費も多額になることも考えられます。

これから先、既存の不動産を有効活用を行うことに加え、不動産に関わるトータルのコストを抑えた上で、確実な資産形成を行うといった観点から、新しく実物の不動産を購入せずに既存の賃貸住宅に住み続けながら、REITを購入して毎年安定した賃貸収入を得る方法もあります。

投資した金額などにもよりますが、実物の不動産を購入して生活するのと比べて、家賃から得られた分配金を加味した場合、不動産に関わるトータルの費用を安く抑えられる場合もあります。