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任意売却物件の購入する際のメリットどデメリットを徹底解説

住宅ローンの支払いが困難になった場合、債務書が債権者との間でどうしても返済が困難である場合、2017年12月4日に記載した「任意売却」を選択することができます。

任意売却では、支払いが困難になった場合、競売に出される前に売却手続きを行うことになりますので、市場に近い価格で売却できるメリットがある他、債務者としても少ない負担で手続きが進められます。一方で、これから住宅を購入する側としては、任意売却を探すことで、安く住宅を購入できる可能性があることや、掘り出し物を見つけることができる可能性があります。

今回は、住宅の購入を検討している方に対して、任意売却物件選びを行う上でのポイントとメリットとデメリットを解説します。

任意売却物件とは?

はじめに、任意売却物件について簡単に説明します。2017年12月4日に記載した記事で詳しい内容について説明していますが、住宅を購入する場合、購入金額が高額になるため多くの方は住宅ローンを契約することで、毎月返済していく必要があります。

しかしながら、収入の低下など家計の状況が厳しくなった場合など、不測の事態が発生して住宅ローンの返済が困難になる可能性があるリスクが存在します。その場合、金融機関と相談して今後の返済について話し合うことになりますが、どうしても返済が困難であると判断した場合、「任意売却」の手続きを行い住宅を売却し、売却で得た資金で住宅ローンを清算します。

任意売却物件を選ぶメリット

任意売却物件は一般的に流通している不動産とは異なり、訳ありの物件という考えがありますが、任意売却物件は競売にかけられる前の段階で売りに出されていますので、基本的には一般の不動産と同様であると考えても良いでしょう。ただし、任意売却物件ですので、瑕疵担保責任がないため一般的な不動産に比べると価格が安くなる傾向にあります。

1.住宅が安く購入できる

任意売却の大きなメリットとしては、住宅を安く購入できることにあります。任意売却の物件にもよりますが、一般的に流通している住宅と比べると8割程度の価格で購入できることも多いです。

2.掘り出し物件が見つけられる

任意売却では、訳ありの物件として新築志向が強い日本では疎遠される傾向にありますが、物件によっては設備や機能など、一般的に流通している物件にはない設備を持つ掘り出し物件が見つけられる可能性も十分にあります。そのため、物件によっては、購入した価格以上の価値がある物件に出会える可能性もあります。

3.住宅ローンを利用しても購入できる

任意売却物件を購入する場合でも、一般的な不動産と同様に住宅ローンを契約して購入することができます。ただし、任意売却物件は多くの手続きに時間を要するため、住宅ローンの契約は余裕を持って金融機関に相談することが重要です。

4.所有者と合意の上で内覧が可能

任意売却物件は、所有者が未だ居住している場合が多いですが、合意の上で内覧ができます。そのため、住宅の設備や機能をあらかじめチェックできると主に、直接所有者と不明な点などは相談できるメリットがあります。

任意売却物件のデメリット

任意売却物件を選ぶ上で、デメリットもあります。一番大きいデメリットとしては「瑕疵担保責任」が無いことです。また、値引き交渉もできませんので、デメリットを十分に把握した上で購入検討を行う必要があります。

1.瑕疵担保責任が無く、瑕疵があった場合は購入側が負担

任意売却物件は、住宅ローンの支払いが困難になった場合に売却する手続きになりますので、瑕疵担保責任が免除になっています。

一般的な中古物件を購入する場合は、瑕疵担保責任が付与されますので、瑕疵があった場合は売り主側の責任になります。しかしながら、任意売却物件では、瑕疵担保責任が免除になっているため何かあった場合、購入側が瑕疵を修正するための費用を負担する必要があります。

そのため、物件は必ず所有者である売り主と相談して内覧を行い、あらかじめ、設備や機能に不具合が無いかといった状況を細かくチェックします。また、不明点や疑問点がある場合は、必ず売り主に確認すること重要です。設備状況確認書などエビデンスとなる書類も残しておき、後々の大きなトラブルを防ぐよう念入りに行います。

2.基本的に値引き交渉はできない

任意売却物件は、一般的に流通している不動産とは異なり値引き交渉はできません。債権者に支払う債務を回収するために金額を設定しているため、値引き交渉は難しいといえます。

3.債権者と合意が必要であり、時間と手間がかかる

任意売却物件を購入する場合、所有者である債務者と購入側が合意しただけでは取引が成立しません。お金を貸している債権者がきちんと貸したお金が回収する必要がありますので、債権者の合意が必要となります。そのため、購入に至るまでの手続きに時間と手間が発生してしまいます。

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