住宅ローンだけでも個人再生できる？住宅ローン特則を解説

住宅ローン以外にも借り入れがあり、返済が難しくなった場合の立て直し方法として、これまでに個人版民事再生（個人再生）を紹介してきました。ただ、個人再生は「住宅ローン以外の借金もある人が使う手続き」というイメージが強いため、借り入れが住宅ローンだけの場合は使えないのでは？と不安に思う方も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、借り入れが住宅ローンのみの場合でも、「住宅ローン特則（正式には住宅資金特別条項）」を利用すれば、住宅ローンを対象に個人再生の手続きを進めることができます。マイホームを手放さずに、返済の負担を軽くできる可能性がある制度です。

この記事では、はじめての方にもわかりやすいように、住宅ローン特則とは何か、利用できる条件、そして3種類ある返済方法を順番に整理していきます。

住宅ローン特則とは何か？

住宅ローン特則とは、住宅ローンの返済が苦しくなった方が個人再生を利用する場合に、住宅ローンの返済スケジュールを見直して毎月の負担を軽くするための仕組みです。これを使うことで、マイホームを残したまま生活の立て直しを図れる点が大きな特徴です。

そもそも個人再生は、収入が安定して見込めることを前提に、借金そのものを大きく減らせる手続きです。おもに自営業者などが利用する「小規模個人再生」と、会社員など給与所得者が利用できる「給与所得者等再生」の2種類があり、住宅ローン特則はそのどちらでも利用できます。

以前、住宅ローンの支払いが難しくなったときの対処法として「金融機関に相談してリスケジュール（返済条件の見直し）を行う」方法を紹介しました。住宅ローン特則も返済スケジュールを組み直す点は似ていますが、こちらは裁判所を通した法的な手続きとして返済計画を組み直す点が異なります。

住宅ローン特則を利用するための条件

住宅ローン特則は、住宅ローンを契約していれば誰でも使えるわけではありません。おもに以下の条件をすべて満たす必要があります。自分が当てはまるか、ひとつずつ確認してみましょう。

1．再生する人が「個人」であること

対象となるのは個人です。法人（会社）はこの手続きを利用できません。

2．本人が住むための住宅であること

対象の物件が、本人が居住するための住宅であることが必要です。自営業などで店舗や事務所と併用している場合は、その部分の床面積が建物全体の2分の1を超えていないことが条件になります。

3．住宅の取得・リフォームのための分割払いのローンであること

住宅ローンの借入目的が住宅の新築・購入・リフォームであり、分割払いの契約になっている必要があります。

4．住宅に抵当権が設定されていること

住宅ローンを契約した際に、その住宅に担保となる「抵当権」が設定されていることが必要です。

5．保証会社の代位弁済から6か月を過ぎていないこと

保証会社が本人に代わって返済する「代位弁済」が行われた場合は、その日から6か月以内であることが条件です。6か月を過ぎてしまうと利用できなくなる（民事再生法198条2項）ため、滞納が続いているときは早めの相談が大切です。

住宅ローン特則を利用した返済は3種類あり

住宅ローン特則を利用する場合、住宅ローンの残債の返済方法は次の3種類があります。これらは自分で自由に選べるわけではなく、1から順番に「この方法で返済できるか」を検討して決めていくのがポイントです。

1．延滞分を3〜5年で支払う（期限の利益回復型）

滞納してしまった元本・利息・遅延損害金を、再生計画で定める期間（原則3年、最長でも5年）以内に分割で支払い、失っていた「期限の利益」を回復させる方法です。延滞分を一括で返す必要がなくなる一方、まだ滞納していない通常の返済も並行して続けるため、一時的に毎月の負担は大きくなります。

2．返済期間を最長10年延長する（リスケジュール型）

延滞分の支払いと通常の返済を同時に行うのが難しい場合に、住宅ローンの返済期間を最長10年延長して、毎月の返済額を減らす方法です。返済回数が増える分、月々の負担は和らぎます。ただし最終的な返済が満70歳までに終わることが条件となるため、延長できる年数には上限があります。

3．一定期間、元本の一部を猶予してもらう（元本猶予期間併用型）

1や2の方法でも返済が難しいと判断された場合の最終手段です。再生計画の弁済期間（原則3年）の間、住宅ローン元本の一部の返済を猶予してもらう方法で、その期間は利息などを中心に支払います。こちらも最終返済が70歳までに収まることが前提です。

3つの返済方法の特徴を、表で整理すると次のとおりです。

返済方法	内容	注意点
期限の利益回復型	滞納分を原則3年（最長5年）で分割返済	通常返済と並行するため一時的に負担増
リスケジュール型	返済期間を最長10年延長し毎月の額を圧縮	最終返済は満70歳までに完了する必要
元本猶予期間併用型	再生計画期間中、元本の一部を猶予	1・2でも難しい場合の最終手段。70歳まで

住宅ローン特則を使っても住宅ローン残債は減らない

ここで大切な注意点があります。住宅ローン特則は、住宅ローン以外の借金がない場合でも利用できますが、あくまで返済の負担を軽くするための仕組みであり、住宅ローンそのものの残債（元本）を減らす効果はありません。他の借金のように元本がカットされるわけではない点を、しっかり理解しておきましょう。

とはいえ、返済期間を最長10年延長できるため、今後も継続的に安定した収入が見込める方であれば、マイホームを手放さずに立て直せる可能性は十分にあります。まずは金融機関や専門家に相談してみるとよいでしょう。

個人再生や住宅ローン特則の条件に当てはまらない場合や、どの方法でも返済が難しいと判断した場合は、任意売却の手続きを検討するのが現実的な選択肢となります。

よくある質問（FAQ）

Q. 借金が住宅ローンだけでも本当に使えますか？

A. はい。住宅ローン以外の借り入れがなくても、住宅ローン特則を利用すれば住宅ローンを対象に個人再生の手続きを進められます。

Q. 手続きをすると家を手放さなければなりませんか？

A. いいえ。住宅ローン特則はマイホームを残したまま返済計画を組み直すための制度です。条件を満たし、見直し後の返済を続けられれば、住み続けながら立て直すことができます。

Q. 滞納してからどのくらいで相談すべきですか？

A. できるだけ早めがおすすめです。とくに保証会社の代位弁済があった場合は、その日から6か月を過ぎると住宅ローン特則を利用できなくなります。返済が苦しいと感じた段階で、早めに専門家へ相談しましょう。

※住宅資金特別条項の要件や手続きの可否は個別の事情によって変わります。実際に検討する際は、弁護士・司法書士など専門家に相談のうえ進めてください。