固定資産税はどう決まる？計算方法と評価額の確認方法を解説

これから住宅を取得しようと検討している場合、住宅を購入・建築する費用だけではなく、税金として「固定資産税」と「都市計画税」を毎年支払っていく必要があることを、十分に意識しておきたいところです。 固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）時点の所有者に対して、その固定資産の評価額をもとに課税される市町村税です。ただ、どのようにして評価額や税額が決まるのか、わかりづらい部分が多いのも事実です。 今回は、固定資産税がどのように決まるのか、そして評価額を確認する方法を、はじめての方にもわかるようにやさしく解説します。

固定資産税とは？

固定資産税とは、住宅を取得したあとに毎年支払う税金として知られていますが、正確には1月1日（賦課期日）現在、固定資産課税台帳に所有者として登録されている方に、その評価額をもとに課税される税金です。 課税の対象になるのは、土地・家屋・償却資産の3つです。償却資産とは、構築物、機械・装置、工具・器具及び備品、船舶、航空機など事業用の資産で、法人税法・所得税法上の減価償却の対象となるものをいいます（自動車税種別割・軽自動車税種別割の対象になるものは除かれます）。一般の個人が支払う固定資産税は、土地と家屋が大半と考えて差し支えありません。生活のために所有している自家用車は、固定資産税ではなく自動車税の対象です。 覚えておきたいのが、年の途中で売買しても、その年の納税義務者は変わらないということです。1月2日以降に所有権が移転しても、その年度の納税義務者は1月1日時点の所有者のまま。売買の際に日割りで精算する商慣習はありますが、これは法律で決められたものではなく、あくまで当事者間の合意です。売買契約の内容を必ず確認しておきましょう。 また、評価額（価格）は3年に1度、全件の評価替えが行われます。この年度を「基準年度」といい、直近では令和6年度が基準年度にあたります（次の基準年度は令和9年度）。第2年度・第3年度は原則として基準年度の価格が据え置かれますが、新築・増改築があった家屋や、分筆・合筆があった土地などは、あらためて評価されます。 なお、同一の市区町村内で同じ人が所有する固定資産の課税標準額の合計が、土地は30万円、家屋は20万円に満たない場合は固定資産税が課税されません（免税点）。この場合、都市計画税も課税されません。

固定資産税は評価額に標準税率1.4％を乗算して算出

固定資産税額は、課税標準額に標準税率1.4％を掛けて算出します。 税額 ＝ 課税標準額 × 標準税率1.4％ 家屋の場合は、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格がそのまま課税標準額になります。土地の場合は、価格に後述の住宅用地の特例や負担調整措置を適用して課税標準額を求めます。

住宅用地なら課税標準が最大6分の1まで軽減される

居住のために使われている土地（住宅用地）には、課税標準を圧縮する特例措置が設けられています。ここでよくある誤解が「税率が下がる」というもの。下がるのは税率ではなく課税標準ですので、注意してください。

区分	固定資産税の課税標準	都市計画税の課税標準
小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡までの部分）	価格 × 1/6	価格 × 1/3
一般住宅用地（小規模住宅用地以外の部分）	価格 × 1/3	価格 × 2/3

（出典：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」／地方税法349条の3の2、702条の3・2026年7月28日確認） ポイントは「200㎡以下の土地か」ではなく「200㎡までの部分か」という点です。たとえば300㎡の住宅用地なら、200㎡までの部分は1/6、残り100㎡の部分は1/3という計算になります。 また、住宅用地として認められるのはその上に建つ家屋の床面積の10倍までです。店舗兼住宅などの併用住宅の場合は、居住部分の割合に応じた率を掛けた面積が住宅用地になります（居住部分が1/2以上なら率1.0＝全部が住宅用地。地上5階以上の耐火建築物は3/4以上で率1.0）。 もうひとつ大切なのが、1月1日時点で住宅が建っていないと住宅用地にはならないということ。建築中・建築予定の更地は原則として対象外です（建て替えの場合は、一定要件を満たせば申告により特例が継続適用されます）。「古家を年内に取り壊したら翌年度の土地の税額が上がった」というのは、この特例が外れるためです。

新築住宅は3年または5年、固定資産税が半額に

新築住宅には、税額そのものを軽減する制度があります。2026年7月28日時点の現行制度は次のとおりです。

項目	内容	補足
減額される額	固定資産税額の2分の1	居住部分で1戸あたり120㎡相当分までが対象
減額される期間	一般の住宅は3年度分／3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年度分	認定長期優良住宅は5年度分（同7年度分）
適用期限	令和13年（2031年）3月31日までに新築されたもの	延長されており、以前の「平成30年3月31日まで」ではありません
床面積要件	居住用部分の床面積が40㎡以上240㎡以下	令和8年3月31日までに新築された住宅は50㎡（一戸建て以外の貸家住宅は40㎡）以上280㎡以下
併用住宅の場合	居住部分の割合が全体の床面積の2分の1以上であること	—
都市計画税	減額されません	減額されるのは固定資産税のみ

（出典：横浜市「新築住宅に係る固定資産税の減額制度」（2026年6月25日更新）、札幌市「家屋の固定資産税・都市計画税」、東京都主税局「新築住宅の減額は」／2026年7月28日確認） ここでも読み違えやすいのが120㎡の扱いです。「120㎡以下の住宅だけが対象」ではありません。140㎡の家でも、120㎡相当分については半額になり、超える20㎡分は減額されない——という計算になります。 そして4年目（マンション等は6年目）から税額が元に戻る点も、資金計画では大事なポイントです。増税されるわけではなく、本来の税額に戻るだけですが、「急に上がった」と驚かないよう、住宅ローンの返済計画には最初から本来の税額で織り込んでおくと安心です。

都市計画税もセットで考える

固定資産税とあわせて課されるのが都市計画税です。これは都市整備などの費用に充てる目的税で、原則として都市計画法による市街化区域内にある土地・家屋の所有者に課税されます。税率は0.3％（制限税率）で、市街化区域外の物件には課税されません。 納税通知書には固定資産税と都市計画税がまとめて記載され、納期は年4回（東京23区は6月・9月・12月・2月）です。「固定資産税」として案内される金額には都市計画税も含まれていることが多いので、内訳を確認しておきましょう。 なお、住宅用地の特例は都市計画税にもありますが、圧縮率は固定資産税より緩やか（1/3・2/3）です。前述のとおり、新築住宅の減額は都市計画税には適用されません。

固定資産税額は課税明細書で確認する

いくら支払うのかをいちばん手軽に確認できるのが、市区町村（東京23区は都税事務所）から届く納税通知書に同封される課税明細書です。 発送時期は自治体によって異なります。多くの市町村では4月〜5月ごろ、東京23区では6月上旬（令和8年度は6月1日発送）です。「3月頃に届く」と決まっているわけではありませんので、届かない場合はお住まいの市区町村にご確認ください。 課税明細書には、土地・家屋ごとの価格（評価額）、課税標準額、減額の内容、税額が記載されています。記載項目はおおむね共通ですが、フォーマットは自治体ごとに違いがありますので、見方は各市区町村にお問い合わせください。

固定資産課税台帳の閲覧・縦覧を利用する

評価額は、市区町村が総務大臣の定める固定資産評価基準にもとづいて決定し、固定資産課税台帳に登録します。台帳には、所有者・所在地・価格などが記録されています。 この台帳を確認する方法は2つあります。

制度	できること	利用できる人・時期
閲覧	自分の資産について、台帳の記載内容を確認する	納税義務者本人（借地人・借家人は対象部分のみ）。年間を通じて可能。手数料が必要
縦覧	自分の土地・家屋の価格を、同じ市区町村内の他の土地・家屋の価格と比べる	納税者。縦覧期間中のみ（東京23区は毎年4月1日から第1期の納期限まで）

（出典：東京都主税局「縦覧と閲覧」／2026年7月28日確認） 「うちの評価額、周りと比べて高すぎないかな？」という確認に使うのが縦覧制度です。手続きには運転免許証など本人確認書類が必要になります。借地人・借家人が閲覧する場合は、賃貸借契約書など対価の支払いが確認できる書類も必要です。 もし価格に納得できない場合は、固定資産評価審査委員会に「審査の申出」ができます。期限は原則として納税通知書を受け取った日後3か月以内と決まっていますので、疑問があれば早めに動きましょう。

固定資産評価証明書を取得する

台帳に登録された所有者・所在地・価格を証明する書類が「固定資産評価証明書」です。相続登記や不動産の売買、住宅ローンの手続きで提出を求められることが多い書類でもあります。 取得方法は、市区町村の窓口で申請するほか、ホームページから申請書をダウンロードして郵送で申請することもできます。申請には本人確認書類と手数料が必要です。郵送の場合は、手数料分の定額小為替を郵便局で購入し、申請書とあわせて送付します（自治体によってはコンビニ交付やオンライン申請に対応している場合もあります）。 申請後、台帳の記載内容が証明書として発行され、評価額を正式な書類として確認できます。

よくある質問

Q. 固定資産税評価額は、購入価格と同じですか？ A. 違います。固定資産税評価額は市区町村が固定資産評価基準にもとづいて決めるもので、実際の売買価格とは別物です。一般に土地は公示価格の7割程度、家屋は再建築価格をもとに評価されるといわれますが、物件によって差があります。正確な額は課税明細書や評価証明書で確認してください。 Q. 家が古くなっているのに評価額が下がりません。なぜですか？ A. 家屋の評価は、再建築価格に経過年数による減点補正率を掛けて求めますが、補正率には下限があり、それ以上は下がりません。また評価替えの際に建築物価が上昇していると、経年による減少と相殺されて据え置きになることもあります。 Q. 年の途中で家を売りました。固定資産税は誰が払うのですか？ A. その年度の納税義務者は1月1日時点の所有者です。売主に納税通知書が届きます。引き渡し日で日割り精算するのは商慣習であって法律上の義務ではないため、売買契約書で精算方法を必ず確認してください。 Q. 住宅ローンの返済計画に、固定資産税はどう織り込めばよいですか？ A. 固定資産税・都市計画税は年4回に分けて納めるまとまった支出です。新築住宅の減額が終わる4年目（マンション等は6年目）以降の金額を前提に、毎月分を積み立てておくと家計が安定します。火災保険料やマンションの管理費・修繕積立金とあわせて「住居費の総額」で考えるのがおすすめです。 Q. 更地にしたほうが税金は安くなりますか？ A. 逆になることが多いです。住宅を取り壊すと住宅用地の特例（課税標準1/6・1/3）が外れ、翌年度の土地の税額が上がる可能性があります。取り壊しのタイミングは慎重に検討してください。

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固定資産税は、「1月1日の所有者に」「評価額をもとに」「税率1.4％で」課税される——このシンプルな骨格さえ押さえておけば、あとは住宅用地の特例（課税標準1/6・1/3）と新築住宅の減額（120㎡相当分まで3年または5年、令和13年3月31日までの新築が対象）という2つの軽減措置を確認すれば十分です。評価額は課税明細書・縦覧・評価証明書で確認でき、納得できなければ審査の申出という道も用意されています。 住宅購入の資金計画では、「毎月のローン返済額」だけでなく、固定資産税・都市計画税を含めた年間の住居費で考えることが大切です。だからこそ、住宅ローン選びでも金利だけでなく諸費用の分かりやすさを見ておきたいところ。たとえばSBI新生銀行は、保証料0円・一部繰上返済手数料0円（1円から何度でも）・一般団信の上乗せ0円と費用の構成がシンプルで、融資事務手数料は借入金額×2.20%（税込）の定率型。店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しているため、税金も含めた資金計画を相談しながら進めたい方には検討しやすい選択肢です。 税制は改正されることがあり、税率・軽減措置の内容や手続きは自治体によって異なる場合があります。最新の内容は、お住まいの市区町村（東京23区は都税事務所）の公式サイト・窓口で必ずご確認ください。