住宅ローンの審査で事前審査と本審査は何が違う？

住宅を購入する場合、金融機関と住宅ローンの契約をして借り入れによって購入を検討している場合、金融機関とローン契約を結ぶにあたり、事前審査と本審査と2回審査が行われます。

ただ、事前審査と本審査では、審査する項目になにか違いがあるのか気になるところです。今回は住宅ローンを契約する際に行われる事前審査と本審査の違いについて解説します。

事前審査と本審査が行われるタイミング

住宅の購入を検討している場合、通常であれば不動産屋と相談して住みたい物件があるかどうかを確認します。また、気になった物件があった場合、実際に物件を見学してご自身や家族の生活スタイルにあった物件かどうかを実際の目で確認を行います。

実際に購入したいと思った物件があった場合、購入の申し込みから入居までの間、手続きを行う際のフローは、概ね以下のようになっています。

1．情報収集及び物件見学
2．物件購入のお申込み
3．住宅ローンの事前審査
4．重要事項の説明
5．売買契約の締結
6．住宅ローンの本審査・お申込み
7．残金決済
8．引き渡し

各項目の詳細については、2018年1月28日の記事で詳しく解説していますが、住宅ローンを申し込む場合、物件購入のお申込みを行う段階でローンを利用して住宅を購入したい旨を不動産屋に伝え「事前審査」を行います。一方で、本審査の場合は、実際に物件の売買契約を締結した後に本審査が行われます。

事前審査では収入と職業をチェックする

住宅ローンを申し込む場合、購入したい物件が見つかり購入の意思を不動産屋に行い、購入のお申込みの手続きを行うのと同時に、住宅ローンの事前審査のお申込みも行います。

事前審査では、今回購入したい物件価格に対して、申込者の収入と職業をチェックして返済能力があるかを簡単にチェックします。あくまでも事前審査の場合は自己申告で行いますので、様々な書類を用意するといった大きな手間は少ないと言えます。

近年では、インターネットで簡単に事前審査が行える銀行も増えていますので、これらのサービスを利用するのも一つの方法です。

事前審査は3～4日程度で完了します。無事に事前審査が通過できれば、物件の売買契約を締結後に住宅ローンの本審査が行われます。万が一、事前審査に通過できなければ物件購入に進むことができませんので、予算を低くして再度物件を探すか、頭金を多めに用意した上で、改めて物件探しを行うことになります。

本審査では返済負担率を細かくチェックする

本審査は、実際に購入したい物件に対して売買契約を締結後に行います。本審査は住宅ローン審査のメインとなる審査になりますので、事前審査に比べるとより詳細に審査が行われます。

本審査にあたっては、会社員であれば源泉徴収票や収入証明書といった収入を証明する書類の提出が求められます。その他にも、住民税の課税証明書や印鑑証明書、連帯保証人を付ける場合や物件を共有名義にする場合は、本人の収入証明書や印鑑証明書が合わせて必要になります。

本審査では、事前審査で告知した収入と職業をベースに、提出した書類と照らし合わせてより詳細にチェックが行われます。単純に収入が多く、職業が安定しているというだけではなく、他からの借り入れがあるかどうかもチェックされ、返済負担率を算出します。

一般的に返済負担率は30％～40％程度とされていますが、近年では返済負担率を厳しく設定している金融機関も増えています。特に、他からの借り入れがある場合は注意が必要です。例えば、自動車ローンの返済額が大きい場合や、近年ではスマートフォンを分割払いで購入するケースが増えており、支払いを延滞している場合、本審査に影響を及ぼすことも考えられます。

また、クレジットカードのキャッシング枠も借入額としてみなされますので、使っていないクレジットカードがある場合は、住宅ローンの契約を行う前に解約することをおすすめします。

審査に通過するためには確実に返済できる体制を整えておくことが重要

事前審査と本審査の違いについて解説しましたが、事前審査は、自己申告制で今の年収と職業などの簡単な情報をもとに、対象の物件に対して返済能力の可否を簡単に審査するものになりますが、本審査では、事前審査の情報をもとに各種書類やその他の借り入れなどより細かい情報を照らし合わせて返済能力を判断します。

そのため、住宅ローンの審査に通過するには「収入が多ければ良い」、「職業が安定していれば良い」と言われますが、必ずしもそうではなく、毎月確実に返済ができることが証明できれば良いわけです。そのためには、他社からの借り入れが少なく、収入が低くても頭金を多めに用意できれば返済付負担は軽減されることになりますので、審査に関しては問題なく通過できる可能性は高まると言えます。