タワーマンションのデメリット｜管理費・税・災害時の注意点

タワーマンションのデメリットは、大きく分けて4つあります。

管理費や修繕積立金などの毎月の固定費が高くなりやすいこと、エレベーター待ちで移動に時間がかかること、高層階は風が強く外干しできない物件が多いこと、そして停電や断水のときに暮らしが難しくなることです。

眺望や駅に近い立地が魅力でも、住み始めてから気づく不便は後から変えられません。購入を考えている人に向けて、住宅ローンの返済計画との関係も含めて一つずつ説明します。

管理費・修繕積立金・固定資産税で毎月の負担が重くなる

いちばん大きなデメリットは、買った後も管理費・修繕積立金・固定資産税が毎月の家計に重くのしかかることです。

タワーマンションは駅の近くなど便利な場所に建つことが多く、購入価格そのものが高めです。ラウンジやジム、コンシェルジュといった共用設備が充実している物件ほど、その維持にかかる管理費も高くなります。

修繕積立金は、将来の大規模修繕に備えて毎月積み立てるお金です。超高層の建物は外壁の工事に特殊な足場や工法が必要になるため、費用がかさみやすい傾向があります。

しかも新築マンションの多くは、最初の積立額を低く抑えて数年ごとに引き上げる段階増額積立方式を採っています。

国土交通省のマンションの修繕積立金に関するガイドライン（2024年6月改定）も、購入時に積立方式を確認し、住宅ローンの返済計画と無理なく両立できるかをよく検討するよう促しています。

固定資産税にも、タワーマンション特有の決まりがあります。2017年度の税制改正で、高さ60mを超える居住用の超高層建築物（おおむね20階建て以上）は、住む階によって税額に差がつくようになりました。

計算では1階を100とし、1つ上の階に行くごとに約0.26を足した補正率を使います。たとえば40階なら110となり、同じ広さの1階より税額が約1割高くなります。

建物全体の税額は変わらず、高層階の負担が増えて低層階の負担が減る仕組みです。

この補正は2018年度以降に新たに課税される物件が対象で、2017年3月31日までに売買契約を結んだ住戸を含む建物には従来の計算が使われます。相続税でも、2024年1月以降の相続・贈与から分譲マンションの評価方法が見直されました。

住宅ローンを組むときは、毎月の返済額に管理費・修繕積立金・固定資産税の月割り分を足した金額で、家計に無理がないかを見てください。たとえば返済が月12万円でも、管理費と修繕積立金で月4万円かかれば、住まいの支出は月16万円です。

年収から見た返済額の目安は年収別の住宅ローン返済額の目安の記事で紹介しています。目安には、この月16万円のような合計額を当てはめてください。

エレベーター待ちで建物内の移動に時間がかかる

高層階に住むと、家から外に出るまでの時間が思ったより長くなります。階段で下まで降りるのは現実的でないため、移動はほぼエレベーター頼みです。

通勤・通学の時間が重なる朝は、エレベーターが各階で止まり、なかなか来ないことがあります。毎朝5分待つだけでも、平日20日なら1か月で100分ほどになります。

宅配便も、エントランスで呼び出してから部屋に届くまで時間がかかります。オートロックや認証の手順が多いぶん、防犯面は安心な反面、出入りにひと手間かかります。

内覧のときは、朝の時間帯のエレベーターの台数や混み具合を管理会社に聞いておくと、入居後の暮らしを想像できます。

高層階は風が強く、洗濯物を外に干せない物件が多い

高層階は地上より風が強く、窓を開けたときに強い風を感じる場面があります。オフィスビルと違って住まいは窓を開けられる造りなので、そのぶん風の影響を受けます。

まわりに高い建物が少ない高層階は直射日光も入りやすく、夏は室温が上がってエアコンの電気代がかさむことがあります。

洗濯物は、強風での落下を防ぐためや景観を保つために、ベランダでの外干しを管理規約で禁止している物件が多くあります。

部屋干しや浴室乾燥機、乾燥機付きの洗濯機が前提になるため、その分の電気代や家電の費用も見込んでおく必要があります。

停電や断水のときに高層階の暮らしが難しくなる

タワーマンションは耐震性の高い構造で建てられており、地震で建物そのものが倒れる心配は小さいといえます。非常用の備蓄品を用意している物件も多くあります。

困るのは、電気・ガス・水道が止まったときです。停電でエレベーターが止まると、高層階との行き来は階段しかありません。水を電動ポンプで各階に送っている建物では、停電と同時に断水することもあります。

2019年10月の台風19号では、非常用の電気設備が地下にあった建物が浸水し、停電が長引いたケースがありました。電気設備が何階にあるか、非常用電源で何時間動くかは、購入前に確かめてください。

火災の面では、鉄筋コンクリート造なので燃え広がりにくい建物です。とはいえ高層階は消防車のはしごが届かないため、各階の防火設備と避難経路を入居前に把握しておく必要があります。

高層階か低層階かは何を優先するかで選ぶ

同じタワーマンションでも、どの階を選ぶかでデメリットの大きさは変わります。眺望を優先するなら高層階ですが、価格と固定資産税は高くなり、停電時の移動も大変です。

価格や税金を抑えたい人、災害時に階段で避難しやすいことを重視する人には、低層階のほうが合っています。

資産価値は、立地や周辺の新築の供給、管理の状態で物件ごとに変わります。タワーマンションだから値下がりしにくい、と一律には考えないでください。

タワーマンションのよい面についてはタワーマンションのメリットの記事で紹介しています。一戸建てと比べて迷っている人は、新築一戸建て・マンションのメリットとデメリットも参考になります。

管理費や修繕積立金、税の扱いは物件や年度によって変わるので、契約する前に重要事項説明書と市区町村の案内で最新の内容を確かめてください。