マンション購入の頭金はいくら？返済負担率で決める借入額の目安

マンションを買うときは、頭金をいくら入れるかで、その後の返済のしやすさが大きく変わります。頭金なしで購入できる物件もありますが、その分だけ借入額が増えるため、「毎月いくらなら無理なく返せるか」を先に決めておくことがとても大切です。 このページでは、はじめて住宅ローンを組む方に向けて、借入額の目安になる「返済負担率」の考え方を、計算の仕方から順番にやさしく整理します。あわせて、マンションだからこそ忘れてはいけない管理費・修繕積立金まで含めた「毎月の住まいの費用」の見方もお伝えします。

マンション購入におけるローンの借入額に必要な条件について。

ローンを組むときは、いくら借りられるかによって選べる物件の幅も変わります。とはいえ、「借りられる額」と「返せる額」は同じではありません。最初の見積もりでは、次のような進め方をしておくと、あとで慌てずにすみます。 まず、家計から考えるときの年収は税込みではなく手取りで置いてみましょう。手取りは税込年収のおおよそ8割が目安です（扶養の状況や社会保険料によって変わります）。そのうえで、変動金利型と固定金利型の両方で返済シミュレーションを行うことをおすすめします。同じ借入額でも、金利タイプによって毎月の返済額も、将来の変わり方も違うからです。 返済年数については、少し注意が必要です。以前は「中古住宅なら25年まで」といった説明をよく見かけましたが、いまは中古マンションでも最長35年で組めるのが一般的です。たとえば【フラット35】の借入期間は「15年以上」で、「80歳－申込時の年齢」と「35年」のいずれか短いほうが上限とされています（2026年4月1日現在）。築年数だけで期間が短くなると思い込まず、実際に申し込む金融機関の条件を確認してください。 変動金利を選ぶときは、金利が動いたときの見え方も知っておくと安心です。たとえば三菱ＵＦＪ銀行は、2026年6月16日発表の短期プライムレートの引き上げにともない、2026年9月1日から住宅ローンの変動金利の基準金利を見直すと公表しています（9月の基準金利は8月31日に発表、以降は毎月1日を基準日として見直し）。ここで大事なのは、基準金利が見直されても、すぐに毎月の返済額が変わるわけではないという点です。同行は「変動金利かつ元利均等返済で借入中の場合、10月1日を基準とした5年間は返済額に変更はありません（返済額の元金分と利息分の割合は変わります）」と案内しています。これがいわゆる5年ルールで、元金均等返済にはこのルールはありません。金利の見直し時期も、その扱いも金融機関ごとに違いますので、最新の内容は各行の公式サイトでご確認ください。

住宅ローンの返済負担率は年収に占めるローンの支払いの割合です。

返済負担率とは、年収に対して年間の返済額がどれくらいの割合になるかを表したものです。計算式はとてもシンプルで、年間返済額÷年収×100で求められます。 たとえば、年間返済額が200万円で年収が800万円の場合は、200万円÷800万円×100＝25％です。同じ年間返済額でも年収が500万円なら、200万円÷500万円×100＝40％となり、負担はぐっと重くなります。年間返済額とは、住宅ローンの1年間の返済額の合計ですから、借入額を下げれば当然この数字も下がります。年間返済額を120万円まで抑えられれば、120万円÷500万円×100＝24％におさまる、という具合です。 家計の目安としてよく使われるのが、手取り年収に対して25％前後という水準です。これは審査の基準ではなく、教育費や老後の準備にお金を回す余地を残すための、あくまで生活設計上の目安と考えてください。共働きで今後どちらかが働き方を変える予定がある、お子さんの進学が控えているといった事情があるなら、もう少し低めに置いておくと安心です。

税込年収における返済負担率について。

一方、金融機関が審査で見るのは税込年収ベースの返済負担率です。【フラット35】では、次の基準を満たすことが利用条件のひとつとされています（2026年4月1日現在）。

年収	総返済負担率の基準	年間返済額の上限（例）
400万円未満	30％以下	年収300万円なら90万円（月7.5万円）
400万円以上	35％以下	年収500万円なら175万円（月14.5万円）

ここで見落としやすいのが、この割合は住宅ローンだけの返済額で計算するのではないということです。【フラット35】では、自動車ローン・教育ローン・カードローン（クレジットカードのキャッシング、商品の分割払いやリボ払いによる購入を含みます）など、すべての借入れの年間返済額を合計して判定すると明記されています。マイカーローンやスマートフォン本体の分割払いが残っていると、その分だけ住宅ローンに回せる枠が減る、と考えておきましょう。 そして、基準いっぱいまで借りられる＝そこまで返せる、ではありません。30％や35％という返済負担率で本当に暮らしていけるかどうかは、ご家庭の事情によってまったく変わります。だからこそ、審査で見る「税込ベースの上限」と、家計で考える「手取りベースの目安」の両方を並べて、その間で着地させるのが現実的です。

マンションは「ローン以外の毎月のお金」もセットで考えます。

マンション購入でいちばん見落とされやすいのが、管理費と修繕積立金です。これらは住宅ローンの返済とは別に、毎月ずっと払い続けるお金で、返済負担率の計算にも含まれません。つまり「審査は通ったのに家計が苦しい」という状態は、ここから生まれます。 国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」によると、駐車場使用料等からの充当額を除いた1戸あたりの平均額は、管理費が月11,503円、修繕積立金が月13,054円でした。合わせるとおよそ月2万5,000円弱になります。

住宅ローンの返済が月10万円なら、実際の住居費は月12万5,000円前後になる、というイメージです。ここに駐車場を借りれば駐車場使用料が、さらに毎年の固定資産税・都市計画税も加わります。物件を検討するときは、「ローン返済＋管理費＋修繕積立金＋駐車場代」で見比べると、判断を誤りにくくなります。 もうひとつ知っておきたいのが、修繕積立金は将来上がることがあるという点です。同じ調査では、現在の積立方式が段階増額積立方式（当初は低く、段階的に引き上げていく方式）のマンションが47.1％あり、計画上の積立額に対して現在の積立額が不足しているマンションも36.6％ありました。購入前には、そのマンションの長期修繕計画と、これまでの値上げの経緯を必ず確認しておきましょう。新築の販売時に提示される修繕積立金は低めに設定されていることも多く、「今の金額がずっと続く」と考えないほうが安全です。

頭金なし（フルローン）で気をつけたいこと。

頭金がなくても購入できる物件はありますし、頭金が用意できないからといって、マイホームをあきらめる必要はありません。販売価格の抑えられた物件を選ぶことで、無理のない返済に近づける方法もあります。ただし、頭金の多さは「借入額」だけでなく「金利」にも効いてくることは知っておいてください。 たとえば【フラット35】では、融資率（借入額÷購入価額など）が9割を超えるかどうかで借入金利が変わります。2026年8月の資金受取分では、借入期間21年以上35年以下・新機構団信付きの「最も多い金利」は次のとおりでした。

融資率	金利の範囲	最も多い金利
9割以下	年3.290％〜年5.570％	年3.290％
9割超	年3.400％〜年5.680％	年3.400％

その差は0.110％ですが、35年の総返済額では決して小さくありません。さらに機構は、融資率が9割を超える場合は「返済の確実性等をより慎重に審査します」としています。頭金を1割用意できるかどうかは、金利と審査の両面で意味を持つ、というわけです。金利は毎月見直され、取扱金融機関によっても異なりますので、実際に申し込むときは最新の金利情報をご確認ください。 あわせて、物件価格とは別にかかる諸費用の準備も忘れないようにしましょう。融資事務手数料、登記費用（登録免許税・司法書士報酬）、火災保険料、印紙税などがかかります。手数料の決まり方は金融機関ごとに違い、借入金額に対する定率型と、金額が決まっている定額型があります。たとえばSBI新生銀行のパワースマート住宅ローンは、事務取扱手数料が借入金額×2.20％（税込）の定率型で、ローン保証料は原則不要、一部繰上返済手数料は0円と案内されています。金利の低さだけでなく、こうした諸費用まで含めた総額で比べると、資金計画の見通しが立てやすくなります。

よくある質問。

Q. 管理費や修繕積立金は、返済負担率の計算に入りますか？ A. 住宅ローン審査の返済負担率は、原則としてローンの年間返済額で計算されるため、管理費や修繕積立金は含まれません。ただし、実際の家計からは毎月出ていくお金です。審査上は問題なくても家計が苦しくなるのは、たいていこの部分が抜けているときですので、ご自身の資金計画には必ず加えて考えてください。 Q. 「手取りの25％」と、審査で見る「税込の35％」は、どちらに合わせればよいですか？ A. 役割が違うので、どちらか一方を選ぶものではありません。税込ベースの30％・35％は金融機関が「貸せるかどうか」を判断する上限、手取りベースの25％前後はご自身が「無理なく暮らせるか」を確かめる目安です。まず手取りベースで毎月の返済額を決め、それが審査の基準内におさまるかを確認する、という順番がおすすめです。 Q. マイカーローンやカードの分割払いがあると、借りられる額は減りますか？ A. 減る可能性があります。【フラット35】では、住宅ローン以外の自動車ローン・教育ローン・カードローン（キャッシングや分割払い・リボ払いによる購入を含む）も合計して返済負担率を計算すると明記されています。完済できる借入れは、申し込み前に整理しておくと、その分だけ住宅ローンに回せる枠が広がります。 Q. 中古マンションでも35年で組めますか？ A. 多くの場合は可能です。【フラット35】では借入期間は「15年以上」で、「80歳－申込時の年齢」と「35年」のいずれか短いほうが上限とされており、中古だからという理由だけで期間が短くなるわけではありません。ただし年齢による上限はありますし、金融機関によって取り扱いが異なる場合もあります。期間を延ばせば毎月の返済額は下がりますが、そのぶん総返済額は増える点にも目を向けておきましょう。 頭金と借入額の話は、突きつめると「これから何十年、どんな暮らしをしたいか」という話につながります。数字だけで決めず、ご家族の予定も並べながら、少し余裕のある返済計画を立てていきましょう。