建売住宅の見学で見るべきは会社の姿勢｜内覧会チェックリスト付き

昭和の頃は、「注文は高価、建売は安価」と言われた時代がありました。当時の建売住宅は、画一的な間取り・仕様で作られることが多く、「特徴が無い＝量産」という印象を持たれることが多かったのです。

しかし現在は、その前提が大きく変わっています。建物の性能や、買った人を守るしくみは、注文住宅か建売住宅かに関係なく、法律で底上げされています。だからこそ、いま建売住宅を見学するときに見るべきポイントも、昔とは変わってきました。

建売住宅を守る法律は、この30年で大きく変わった

まず、いまの建売住宅がどんなルールのうえに建っているのかを、ざっと押さえておきましょう。ここを知っておくと、営業担当者の説明を聞くときの解像度がまったく変わります。

①1981年（昭和56年）6月／新耐震基準
建築基準法施行令の改正で、いわゆる新耐震基準が導入されました。いま「旧耐震・新耐震」と言われるときの境目がここです。

②2000年（平成12年）6月／いわゆる「2000年基準」
1995年の阪神・淡路大震災で、新耐震基準の木造住宅にも被害が出たことを受けた改正です。木造住宅について、地盤調査にもとづく基礎の設計・接合部に使う金物の指定・耐力壁をバランスよく配置することが定められました。木造住宅の耐震性を語るうえで、いちばん大きな節目がこの2000年です。

③2000年（平成12年）4月／品確法
住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）が施行され、新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」について、売主に10年間の瑕疵担保責任が課されました。つまり柱・基礎・屋根・外壁まわりの欠陥は、引き渡しから10年間、売主が直す責任を負うということです。

④2009年（平成21年）10月／住宅瑕疵担保履行法
2005年（平成17年）に発覚した構造計算書偽装問題を契機にできた法律です。売主が倒産してしまうと10年間の責任が果たされない——という問題に対応するため、2009年10月1日以降に引き渡される新築住宅では、売主である宅地建物取引業者などに「保険への加入」または「保証金の供託」が義務づけられました。万一のときは、買った人が保険法人へ直接請求できるしくみです。

⑤2025年（令和7年）4月／省エネ基準の適合義務化
建築物省エネ法の改正により、原則としてすべての新築住宅に省エネ基準への適合が義務づけられました。あわせて建築基準法のいわゆる「4号特例」も見直され、木造2階建てなどでも確認申請の際に構造・省エネ関連の図書の提出が必要になっています。

ここまでを一言でまとめると、「まともな会社かどうか」を法律がある程度まで担保してくれる時代になったということです。だからこそ、見学で見るべきものが変わります。

厳しい基準で建てられている現代の建売住宅では、どこを注意して見るべきか？

法令上はクリアしている（はずの）建物ですから、おそらく違反行為は無いでしょう。

ではどこを注視すれば良いのか。キーワードは「企業側の姿勢」です。近年はコンプライアンス（遵法精神）の意識が高まっており、基準をクリアした建物を建てるだけでは、顧客に満足してもらえるとは言えなくなっています。

そこで、実際に建売住宅を見学する時は、現地が「整然」としているかに着目しましょう。

例えば、工事用具や資材が散乱していないか、お客様が見学するに足りる清掃をしているか、床下や天井裏のような見えない箇所が汚いままになっていないかなどです。

このような事は、現場監督や職人の責任なのですが、住宅を購入されるお客様に対する企業側の姿勢とも言えます。これらが雑な会社は、アフターメンテナンスの信用性が低いと見られてもしょうがありません。

さらに言えば、これから10年、その会社と付き合うことになるという点が重要です。品確法の10年の責任も、住宅瑕疵担保履行法の保険も、「不具合が出たら誰かが動いてくれる」ことまでは保証してくれません。連絡がつきやすいか、点検の予定が示されるか、対応の記録が残るか——見学の時点で感じた雑さは、たいていそのまま引き渡し後の対応の雑さになります。

現地でぜひ聞いてみてほしいのが、「引き渡し後の定期点検はいつ・何回ありますか」「保証書はどんな内容ですか」「瑕疵の保険はどこの保険法人ですか」の3つです。すぐに答えられる会社は、それだけ体制が整っているということです。

内外装の仕上げは、商品に対する誠実さが表れる

壁クロスの目地の仕上げが雑だったり、外壁のキズや塗料付着が目立っていたりするのも頂けません。

その原因がたとえ職人の意識不足であったとしても、そこは現場監督がキッチリ仕上げさせなければならないのです。

契約後の立会いの際に「どうせ住んでいるうちにキズは付いてきます」という担当がいたりしますが、言語道断でしょう。

新築の商品を引き渡す訳ですから、少なくとも目立つような場所にあるキズは直すのが当然のはずです。皆さんは購入したスマホにキズが付いていたらどうします？

建売住宅は、内覧会などで不特定多数のお客様が来場されます。そうすると、床や壁などにキズが付いたり、内外に汚れが付いてしまうこともあります。

しかし、売っているのは新品であって中古品ではありません。人為的に付いたものは取り除いてから渡すのが常識です。建売住宅の内覧会や立会いの際は、厳しく吟味するようにしましょう。

ただし、ここで大切なのは「感情的に責める」ことではなく「記録して、直す約束を書面にしてもらう」ことです。指摘した箇所は、その場で写真を撮り、いつまでに直すのかを書面（是正リスト）に残してもらいましょう。口頭のやりとりだけだと、引き渡し後に「言った・言わない」になりがちです。

内覧会で持ち帰りたい確認リスト

内覧会（引き渡し前の立会い）は、多くの場合1〜2時間しかありません。その場で思い出しながら見ようとすると、必ず抜けが出ます。あらかじめ見る順番を決めておきましょう。

見る場所	項目	持っていくと便利なもの
建物のまわり	外壁のキズ・塗料の付着、雨どいの取り付け、給湯器やエアコン室外機の設置状態、隣地との境界	スマートフォン（写真）
床・壁・天井	クロスの目地、床の傷や浮き、天井や壁紙のよれ、建具のすき間	養生テープ（指摘箇所に貼る）
建具・窓	ドアや引き戸がスムーズに動くか、鍵がかかるか、サッシの開閉と網戸	—
水まわり	実際に水を流して排水と水漏れを確認、換気扇の動作、給湯の温度	—
電気設備	すべてのスイッチとコンセントの動作、分電盤の位置、照明の取り付け予定	小型の充電器など（通電確認用）
水平・傾き	床の傾き、扉が自然に動いてこないか	スマホの水準器アプリ
書類	保証書、定期点検の予定、住宅瑕疵担保責任保険の保険法人名、設備の取扱説明書	書類を入れる袋

時間が足りないと感じたら、遠慮せずに「もう一度見せてください」と伝えて構いません。数千万円の買い物で、確認の時間を惜しむ理由はありません。

建売住宅は、住宅ローンの面では進めやすい

はじめて住宅ローンを組む方にとって、建売住宅には手続きが読みやすいという利点があります。

注文住宅では、土地の代金・着工金・中間金と、建物の完成前に支払いが発生します。住宅ローンは通常、建物の完成・引き渡し時にまとめて実行されるため、その間の支払いを「つなぎ融資」などでまかなう必要が出てきます。一方、建売住宅は土地と建物がセットで、完成済み（または完成間近）の状態で引き渡されるため、原則としてこのつなぎの資金が要りません。手続きが1回で済み、余分な費用も抑えやすい、ということです。

引き渡しの時期がはっきりしている点も見逃せません。入居日が読めれば、いまの家賃をいつまで払うのかも計算できます。この「二重で払う期間」は、意外と資金計画に効いてきます。

金融機関を選ぶときは、金利だけでなく事務手数料・保証料・団体信用生命保険（団信）の内容まで含めて見比べてください。たとえばSBI新生銀行は、保証料が不要で一部繰上返済手数料も0円、一般団信の上乗せ金利も0円という費用のわかりやすい設計になっており、店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応しています。費用の内訳が理解しやすいところから比べていくと、はじめての方でも違いをつかみやすいはずです。金利や手数料の条件は変わることがありますので、最新の内容は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

建売住宅の見学で、よくいただく疑問

Q. 建売住宅は注文住宅より品質が劣るのでしょうか。
建売だから劣る、ということはありません。耐震基準も省エネ基準も、品確法の10年の責任も、住宅瑕疵担保履行法の資力確保義務も、建売・注文の区別なく適用されます。違いが出るのは会社ごとの仕様と、施工・管理の丁寧さです。だからこそ、この記事でお伝えしてきた「現場の整い方」が判断材料になります。

Q. 建物の性能は、どうやって比べればよいですか。
断熱等性能等級・一次エネルギー消費量等級・耐震等級を聞いてみてください。設計住宅性能評価書を取得している物件なら、そこに数字で書かれています。等級で聞くと、営業トークではなく共通のものさしで比べられます。

Q. 完成前の建売（未完成物件）を買っても大丈夫でしょうか。
できます。ただし完成物件と違い実物を見て決められないため、同じ会社が近くで手がけた完成済みの物件を見学させてもらう、内覧会での確認時間を十分に取る、といった補い方をしておきましょう。

Q. 引き渡し後に不具合が見つかったら、どうすればよいですか。
まずは売主に連絡し、記録を残すことです。構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分については、品確法により引き渡しから10年間の責任があります。売主が倒産していて対応できない場合でも、住宅瑕疵担保責任保険に加入していれば保険法人へ直接請求できます。保険法人の名前は引き渡し時の書類で確認できますので、必ず保管しておいてください。

Q. 気に入った物件が見つかりました。次は何をすればよいですか。
購入の申し込みと並行して、住宅ローンの事前審査（仮審査）を受けておきましょう。人気の物件では「事前審査に通っていること」が前提になることもあります。あわせて、物件価格以外にかかる諸費用（登記費用・事務手数料・火災保険料など）の見積もりももらっておくと、資金計画のズレを防げます。