未完成の新築建売住宅を買う注意点｜引渡し遅延・手付金・保証

「まだ建っていない家を契約して、本当に大丈夫？」と迷っている方へ。未完成の新築建売住宅は、契約書で引渡し日と遅れたときの扱いを決め、手付金の保全措置を確かめておけば、安心して買えます。

人気のエリアや今の住まいの近くで良い物件が出ると、迷っている間に他の人に決まってしまうこともあります。そのため、建築中のうちに契約するのは珍しいことではありません。

返済計画や住宅ローンの審査をクリアしたうえで、ほかにも気をつけたいことがあります。初めて家を買う方に向けて、順番に説明します。

完成予定日に間に合わなかったときの扱いを、契約時に決めておく

未完成といっても、上棟やサッシ・外壁まで進んでいれば、完成時期はだいたい読めます。大きくずれることは少ないでしょう。

まだそこまで進んでいないなら、多少の幅があってもかまいません。売主に引渡し予定時期をはっきり示してもらい、それまでに引き渡せなかった場合の扱いを取り決めておくことが大切です。

決めておかないと、職人不足や悪天候を理由に、工事の遅れをそのまま受け入れるしかなくなります。

人手不足は業界全体の課題で、天候も読みにくくなっています。建設業には2024年4月から時間外労働の上限規制が適用されており、工期を以前より慎重に見る事情もあります。

とはいえ、それを理由にいつまでも引渡しを延ばされては、先の予定が立ちません。住宅ローンの金利が上がって負担が増えるおそれもあります。

住宅ローンの金利は「お金を受け取る日」に決まる

ここは初めての方が見落としやすいところなので、少し補足します。住宅ローンの金利は、契約した日ではなく、お金を受け取る日（融資実行時）の金利が使われるのが一般的です。

たとえば【フラット35】の利用条件でも、申込時ではなく資金受取時の金利になると案内されています。引渡しが3か月ずれれば、使われる金利も3か月後のものになるわけです。

金利は実際に動いています。日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利を1.25％程度へ引き上げました。植田総裁は10月6日の挨拶で、経済・物価の情勢に応じて引き続き政策金利を引き上げていく考えを示しています。

大手銀行5行が10月に適用する住宅ローン金利でも、10年固定型は5行そろって引き上げ、変動型は3行が引き上げました。この先どう動くかは誰にも分かりません。だからこそ、引渡しの時期をあいまいにしないことが、そのまま資金計画を守ることにつながります。

契約書では、次の点が書かれているかを確かめてください。

• 引渡し予定日（「◯年◯月末日」のように具体的に）
• 引渡しが遅れた場合の遅延損害金の取り決め
• 一定期間を超えて遅れた場合に契約を解除できるか、その際に手付金は返ってくるか

金利が確定するタイミングは、金融機関ごとに違います。引渡しが延びるかもしれない物件では、申し込む前に金融機関に確かめておいてください。

手付金は「保全措置」で守られているかを確かめる

未完成の物件でとくに気になるのは、「工事の途中で売主の会社が倒産したら、払ったお金はどうなるの？」という点です。

ここは法律で買主が守られています。売主が不動産会社（宅地建物取引業者）で買主が一般の個人なら、宅地建物取引業法で「手付金等の保全措置」が義務づけられています。基準は物件の状態で変わります。

物件の状態	保全措置が必要になる金額	備考
未完成物件（工事完了前）	手付金等が代金の5％超、または1,000万円超	銀行等の保証、保証保険で保全
完成物件（工事完了後）	手付金等が代金の10％超、または1,000万円超	上記に加え、指定保管機関による保管も可
手付金の上限（共通）	代金の20％を超えて受け取ることはできない	売主が不動産会社の場合

見てのとおり、未完成物件のほうが基準が厳しく、代金の5％を超えると保全が必要です。それだけリスクがあると、法律が想定しているわけです。手付金と中間金を分けて払う場合は、合計額で判断されます。

重要事項説明では「手付金等の保全措置の概要」が説明されます。聞き流さずに、どの方法で、どこが保証してくれるのかを確かめてください。

内外装の仕様は契約前に書面で決め、違っていたらやり直しを求める

営業担当者によっては、似た物件を見学させてくれて、内外装や設備の仕様を確かめながら話を進めてくれることがあります。

この進め方なら基本の仕様が分かります。見学した物件と違う点を書面や資料に書いてもらえば、言った・言わないのすれ違いも防げます。

困るのは、売主の管理が甘く、間違った仕様のまま完成してしまうケースです。引っ越しの時期が迫っていると、そのまま引き渡されて泣き寝入り、ということも起こり得ます。

引っ越しが迫っていても、引っ越し後のやり直しと、一定の補償を求めることはできます。遠慮せず伝えて大丈夫です。

証拠の残し方はシンプルです。

• 打ち合わせの結論は、その日のうちにメールで送り返す（「本日確認した仕様は以下で相違ないでしょうか」）
• 見学した物件の設備は、許可をもらって写真で残す
• 仕様が変わったら、変更後の図面・仕様書を必ず受け取る

2020年4月施行の改正民法で、引き渡された物が契約の内容と合わないときの売主の責任は契約不適合責任と呼ばれるようになりました。

買主は、直してもらうこと（修補）・代金の減額・損害賠償・契約の解除を求められます。そのときの出発点は契約書や仕様書に何と書いてあったかなので、書面を残しておく意味があります。

完成前に契約する建売住宅を「青田売り」と呼ぶこともあります。契約前に見ておきたい書類は未完成の建売住宅を契約する前の確認ポイントにもまとめています。

完成内覧会では、キズと不具合の指摘を妥協しない

建物が完成すると内覧会が開かれます。中身は設備の使い方の説明とキズや不具合のチェックの2つです。

大事なのは後者です。家族全員に加えて、親戚や知人にも来てもらうと、見落としを減らせます。目が多いほど、見つかるものも増えます。

内覧会は売主側の担当者が進めますが、指摘が少なく済むように進行されることもあります。新築の家を買うのですから、気になるところは遠慮なく補修を求めてください。

当日は次のものを持っていくと、指摘が具体的になります。

• 付箋（マスキングテープ）……気になった箇所に貼る。写真を撮るときの目印にもなる
• スマートフォン……指摘した箇所を写真に残す
• ビー玉や水平器アプリ……床の傾きの目安を見る
• 指摘リスト（書面）……いつまでに、どう直すかを書き込んで双方で1部ずつ持つ

いちばん効くのは、最後の「書面で残す」です。口頭の約束は、担当者が代わった瞬間に消えてしまいます。補修の期限と再確認の日程まで、その場で決めておくと安心です。

基礎の換気口や外壁のすき間など、見慣れないところが気になったら新築建売住宅の素朴な疑問も参考にしてください。

引渡し後の不具合には、構造と雨漏りに10年間の備えがある

「内覧会で見つけられなかった不具合はどうなるの？」と心配になりますね。新築住宅には、きちんとした制度があります。

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、新築住宅の売主は引渡しから10年間、責任を負います。対象は構造耐力上主要な部分（基礎・柱・はり・床など）と、雨水の浸入を防ぐ部分（屋根・外壁・開口部など）の欠陥で、これに反する特約は無効です。

さらに住宅瑕疵担保履行法により、2009年10月1日以降に新築住宅を引き渡す売主には、保険への加入か保証金の供託が義務づけられています。

この仕組みは、売主が倒産しても補修費用が確保されるようにするためのものです。保険の場合は、買主が保険法人へ直接請求できる道もあります。

気をつけたいのは、10年間守られるのは構造と雨漏りに関わる部分だけという点です。設備の不具合や内装のキズは対象が違い、保証期間も多くは短めです。だからこそ、内覧会でのチェックが効いてきます。

引渡しのときは、次の書類を受け取っているか確かめてください。

• 住宅瑕疵担保責任保険の付保証明書（または供託の説明書面）
• 設備の保証書・取扱説明書
• アフターサービス基準（何を何年保証するかの一覧）

欠陥住宅を自分で見分けるコツは、建売住宅のセルフチェックと10年間の保証でも詳しく紹介しています。

未完成物件を買うときのよくある質問

Q. 建物が完成する前に契約しても法律上問題ありませんか？

A. 問題ありません。人気エリアでは珍しくない買い方です。ただし宅地建物取引業法で、建築確認を受ける前は広告も契約もできないと決められています。「まだ確認申請中です」と言われたら、その時点では契約できません。確認済証があるかを必ず確かめてください。

Q. 完成前で実物を見られないとき、何を見て判断すればいいですか？

A. 同じ売主・同じシリーズの完成済みの物件を見せてもらうと、いちばん確実に判断できます。工事中の現場を外から見て、資材の置き方や整理整頓の様子を見るのも参考になります。現場がきれいな会社は、見えない部分の仕事も丁寧なことが多いものです。

Q. 契約後に「工事が遅れます」と言われたら解約できますか？

A. 契約書の定めしだいです。だからこそ契約前に、遅れた場合の取り決めを入れておくことが大切です。何も書かれていないまま長く待たされると、交渉の材料がなくなってしまいます。

Q. 引渡しが延びると、住宅ローンの審査はやり直しになりますか？

A. 審査結果には有効期限があり、期限を過ぎると再審査になることがあります。その間の転職や車のローン、クレジットカードの延滞で結果が変わることもあるので、引渡しまでは新しい借り入れを増やさないでください。遅れが見込まれた時点で、早めに金融機関へ連絡を入れておくと安心です。

Q. 値引きしてもらえないなら、未完成で買う意味はありますか？

A. あります。未完成だからこそ、引渡し日の確約・仕様の確認・補修の徹底といった、お金以外の条件を交渉しやすいからです。値引きが難しい物件ほど、こちらに力を入れる価値があります。

まとめ

人気エリアの未完成物件は売れ残りではないことが多く、売主は値引きやサービスに応じないことが多いでしょう。

その分、引渡し日を確約してもらい、仕様の間違いを正し、キズや不具合の補修を徹底してもらうことで、未完成のうちに買う良さを生かしてください。

最後に、確かめておきたいことをもう一度整理します。

• 引渡し予定日と遅れた場合の扱いを契約書に書いてもらう
• 住宅ローンは融資実行時の金利が使われるのが一般的で、遅れは資金計画に直結する
• 手付金には保全措置があり、未完成物件は代金の5％超で必要
• 仕様のやり取りは必ず書面・メールで残す
• 内覧会の指摘は期限つきの書面にして双方で持つ
• 引渡し後も構造と雨漏りは10年間の責任がある

分からないことは、遠慮せず担当者に聞いてかまいません。質問を書面で残すこと自体が、いちばん確実な自衛策になります。

※記載の制度・金利動向は2026年10月時点の内容です。金利や条件は月ごとに変わるので、申し込む前に各金融機関のページで最新の内容を見ておいてください。