「家を買えば、将来値上がりして得をするかも？」と考えている方へ。マイホームで売却益が出る人はいますが、それは値上がりの理由が知られる前に、駅や中心部の近くで買えた一部のケースです。初めて家を買う方が、値上がりを当てにしてローンを組むのはおすすめできません。
マイホーム購入を投資としてとらえ、値上がり益をねらう方法を紹介する情報も見かけます。とはいえ、自分が住む家と投資用の物件では、ローンの仕組みも売るときの事情も大きく違います。住宅ローン初心者の方が知っておきたい、マイホーム投資のリスクを整理しました。
マイホームで値上がり益が出るのはどんなとき？
不動産の価格は、景気や地域の事情で上がったり下がったりします。大きなイベントや交通網の整備が、地価を押し上げた例もあります。
たとえば東京オリンピック・パラリンピック（2021年開催）の招致が決まったあとは商業地の地価が上昇に転じ、北陸新幹線の金沢開業後には金沢駅周辺の取引価格が急上昇しました。東日本大震災の復興需要で、宮城県の一部地域が全国でも高い地価上昇率になったこともあります。
では、マイホームもこうした要因で値上がりするのでしょうか。答えは条件つきでイエスです。条件は、値上がりの理由が知られる前に買っていることと、駅や中心部の近くであることです。中心部の築浅中古マンションを、景気が悪いときに買っていたようなケースが当てはまります。
実際には、狙って儲けるのはとても難しい
問題は、地価が上がる理由が知られてから人気エリアの物件を買っても、たいていはもう価格に織り込まれていることです。次のような物件は、値上がり益を期待するにはとくに不向きです。
- 郊外のマンション
- 新築マンション（とくに郊外。中心部でも一部）
- 一戸建て（新築・中古、中心部・郊外を問わず）
新築の価格には、販売会社の利益や広告費なども含まれています。そのため、買ってすぐに中古として売ると、購入価格を下回ることが多いのが実情です。相場が少し上がっても、買った値段に届かないことは珍しくありません。
景気が過熱した時期なら値上がりの可能性はありますが、好景気が突然終わることも歴史上くり返されてきました。2008年のリーマン・ショックのように、相場が一気に反転することもあります。
最近の地価は上がっているけれど
国土交通省の令和8年都道府県地価調査（2026年9月公表）によると、全国の全用途平均・住宅地・商業地はいずれも5年連続で上昇しました。住宅ローンの金利も、日本銀行の利上げを受けて上がっています。
とはいえ、ここ数年上がってきたことは、これからも上がり続ける理由にはなりません。地価が上がっている地域と横ばいの地域の差もあります。マイホームの目的は、そこで暮らすことと考えておくのが基本です。
住宅ローンは「自分が住む家」のためのローン
投資として考える前に知っておきたいのが、住宅ローンの使いみちです。住宅ローンは、本人や家族が住むための家を買うことを前提にした、金利の低いローンです。
そのため、最初から人に貸すつもりの物件や、住まずに値上がりを待つための物件には使えません。転勤などでやむを得ず住めなくなったときは、金融機関に早めに相談する必要があります。フラット35の使いみちについてはフラット35は賃貸・投資用に使える？併用住宅の条件で詳しく紹介しています。
| ポイント |
マイホーム（住宅ローン） |
投資用の物件（不動産投資ローンなど） |
| 目的 |
自分や家族が住む |
人に貸して家賃収入を得る、売って利益を得る |
| ローンの金利 |
比較的低い |
住宅ローンより高めのことが多い |
| 住宅ローン控除 |
要件を満たせば使える |
使えない |
| 売るときの税金の特例 |
住まいの売却の特例が使える場合がある |
住まいの特例は使えない |
売るときにかかるお金も忘れずに
値上がりしたとしても、売却益がまるごと手元に残るわけではありません。売るときには、不動産会社への仲介手数料や、ローンの残りを一括で返す手続きの費用などがかかります。
買ったときの諸費用も、売却益と相殺して考える必要があります。家の売り買いには、それぞれ物件価格の数%ずつお金がかかると考えておくと、数字の感覚をつかみやすいでしょう。
利益が出た場合は税金の対象にもなります。自分が住んでいた家を売るときは、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例などがあります。条件はマイホーム売却の所得税を軽くする3つの特例で確認できます。
それでも投資として考えたい人へ
どうしても投資の目線を入れたいなら、地価が下がったあとにしばらく様子を見て、中心部の築浅中古マンションを買う考え方になります。そして、はっきりした上昇の理由が出てから時間をかけて売ることになります。
ただ、それには長い年月がかかり、その間に家族構成や暮らし方も変わっていきます。値上がりを当て込んで無理なローンを組むより、今の暮らしに合った返済計画で、納得できる住まいを選ぶほうが満足度の高い選択になりやすいはずです。マイホームを買うこと自体の良しあしは住宅ローンでマイホームを買うメリット・デメリットも参考にしてください。
家賃収入のような不動産の値動きに関心があるなら、少額から投資できるREIT（不動産投資信託）という選択肢もあります。仕組みはREITとは？仕組み・メリット・リスクで紹介しています。
よくある質問（FAQ）
Q. マイホームは資産になりますか？
A. 住まいは暮らしの土台で、ローンを返し終えれば住居費を抑えられる価値があります。ただし必ず値上がりするものではありません。立地や築年数、需要によっては価値が下がることもあります。
Q. 値上がりを期待して買うのはだめですか？
A. だめとは言い切れませんが、値動きを読むのはプロでも難しいものです。儲けを前提に無理な借り入れをするのは危険なので、暮らしやすさと返しやすさを先に考え、値上がりはおまけ程度に考えておくと安全です。
Q. 住宅ローンで買った家を人に貸してもいいですか？
A. 住宅ローンは本人や家族が住むことが前提なので、無断で貸すと契約違反になるおそれがあります。転勤などで住めなくなる場合は、貸し出す前に借入先の金融機関へ相談してください。
住宅ローンや住まい選びは、目先の損得より長く安心して暮らせるかで決めるのが基本です。金利や条件は月ごとに変わるので、申し込む前に各金融機関のページで最新の内容を見ておいてください。
