預金連動型住宅ローンが向いている人・向いていない人の特徴を解説

こちらの記事で解説した「預金連動型住宅ローン」は、預金残高に応じて実質的な金利負担が軽減されるユニークな住宅ローンです。しかし、すべての人に向いている商品ではありません。今回は、預金連動型住宅ローンが「向いている人」と「向いていない人」の特徴を具体的に解説します。

預金連動型住宅ローンとは（おさらい）

預金連動型住宅ローンとは、住宅ローンの残高から「連動口座に預けた預金残高」を差し引いた分に対してのみ金利が発生する仕組みの住宅ローンです。

たとえば、住宅ローン残高が3,000万円で、連動口座に1,500万円の預金があった場合、金利が発生するのは差引きした1,500万円分のみとなります。預金が残高と同額以上あれば、実質的な金利ゼロに近い状態で住宅ローンを維持できます。

この仕組みのため、「預金があるかどうか」が向き不向きを大きく左右します。

預金連動型住宅ローンが向いている人の特徴

① 預金残高が豊富な方

預金連動型の最大のメリットを享受できるのは、住宅ローン残高と同程度以上の預金を持っている方です。手元に大きな現金（相続・退職金・事業収益など）があるが、住宅ローン控除（税制優遇）を活用するためにあえて完済しない選択をしている方にとって特に有効です。

② 将来的に預金を増やせる方

現時点では住宅ローン残高の全額をカバーする預金がなくても、貯蓄を積み上げながら連動口座残高を増やしていける見通しがある方にも向いています。預金が増えるにつれ、金利負担を段階的に減らせます。

③ 余裕資金の流動性を確保したい方

繰上返済で住宅ローン残高を減らす代わりに、預金として手元に資金を残しておきたい方にも向いています。急な出費や投資機会に備えられます（ただし、担保拘束される預金は引き出し制限があるため要確認）。

預金連動型住宅ローンが向いていない人の特徴

① 預金残高が少ない方

住宅ローン残高に対して預金が大幅に少ない場合、通常の住宅ローンとコスト差がほぼ生まれません。むしろ事務手数料や取扱銀行の制約（選択肢の少なさ）がデメリットになる可能性があります。

② 家計が毎月ぎりぎりの方

預金連動型は連動口座の残高が重要です。家計が毎月厳しく、ローン返済後に残る余裕資金がほとんどない方は、連動口座を十分に維持できず、メリットを享受しにくいです。

③ 預金を頻繁に引き出す方

連動口座への入出金が多い場合、残高が安定せず、毎月の利息計算に影響します。日々の生活費を管理している口座とは別に、連動口座を維持できるかがポイントです。

④ 取り扱い銀行が限られることを不便に感じる方

預金連動型住宅ローンを取り扱う金融機関は多くありません。選択の幅が狭い点を不便に感じる方には向いていないかもしれません。

向いている人・向いていない人の比較表

向いている人	向いていない人
ローン残高に近い預金を持っている	預金が少ない・生活費をギリギリで管理している
将来的に預金を増やせる見通しがある	預金を頻繁に出し入れする
住宅ローン控除を活用しながら完済を遅らせたい	低金利の住宅ローンを幅広い金融機関から選びたい
手元資金の流動性を確保したい	担保拘束のない自由な預金口座を優先したい

代表的な商品：東京スター銀行スターワン住宅ローン

預金連動型住宅ローンの代表的な商品が、東京スター銀行の「スターワン住宅ローン」です。

この商品は一時期販売を停止していましたが、2025年1月に販売を再開しました。連動口座に融資残高以上の預金があれば、実質的な金利負担がゼロに近い状態を維持できる設計が大きな魅力です。

最新の金利・借入条件・連動口座の詳細については、東京スター銀行の公式サイトでご確認ください。

よくある質問

Q. 預金連動型と一般の住宅ローンの金利、どちらが低いですか？

表面金利だけを比べると、一般の住宅ローン（特に大手ネット銀行の変動型）が低いケースが多いです。ただし、預金連動型は実際に連動口座に預金を置けば実質金利負担がゼロに近づくという点で、預金が多い方にとっては有利になり得ます。

Q. 住宅ローン控除（減税）は利用できますか？

預金連動型でも住宅ローン控除の対象になります（要件を満たす場合）。現行制度では年末時点のローン残高の0.7%×最大13年間（新築等の場合）の控除が受けられます。預金と相殺してゼロになる部分も「残高」としてカウントされるため、控除のメリットが大きい場合があります。詳細は税務署または税理士にご確認ください。

Q. 連動口座の預金は完全に拘束されますか？

一般に、融資残高に相当する金額が担保として拘束され、自由に引き出せません。融資残高を超えた分については引き出し可能なケースもありますが、商品・銀行によって条件が異なりますので、申し込み前に必ず確認しましょう。

Q. SBI新生銀行など他行と組み合わせることはできますか？

同一住宅に対して複数の住宅ローンを同時に組む（二重借入れ）ことは原則できません。ただし、複数の金融機関の条件を比較検討したうえで最適な1社を選ぶことが重要です。保証料・繰上返済手数料・団信の内容なども合わせて比較しましょう。最新の金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください。