三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローン｜金利・優遇条件・団信を解説

三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンで先に確かめたいのは、金利の数字そのものより「優遇金利コースの条件を満たせるか」です。広告に出ている変動金利 年1.195%（新規・2026年9月1日現在）は、店頭表示金利 年3.375%から年2.180%引き下げた優遇後の金利で、適用には当行での給与振込やスーパー普通預金（メインバンク プラス）・三菱ＵＦＪダイレクトの利用といった条件が付いています。ここをクリアできるなら、メガバンクの安心感と全国対応、そして借入期間40年でも金利の上乗せがないという条件は、かなり強い選択肢になります。

三菱ＵＦＪ銀行住宅ローン
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借りられる金額・期間と、対象にならないケース

三菱ＵＦＪ銀行は日本を代表するメガバンクの一つで、全国どこの物件でも利用できるのが地方銀行や信用金庫との大きな違いです。住宅ローンには新規借り入れと借り換えがあり、これからマイホームを買う方は新規借り入れ、いまのローンを見直したい方は借り換えを使います。

確認する項目	三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローン
借入金額	500万円以上3億円以内（10万円単位）※ペアローンは1人2億円・合計4億円が上限
借入期間	2年以上40年以内（1年単位）。40年でも金利の上乗せなし
年齢	借入時18歳以上70歳の誕生日まで／完済時80歳の誕生日まで
返済方法	元利均等返済方式／元金均等返済方式から選択
諸費用	借入時に借入金額の2.20%（税込）。保証料は不要
団体信用生命保険	加入必須。保険料は銀行が負担

最初に押さえておきたい「対象にならないケース」も2つあります。ひとつは、三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンから同じ銀行への借り換えはできないこと。もうひとつは、フラット35の新規取扱いを停止していることです。全期間固定で借りたい場合は、同行の「全期間固定コース」を使うか、フラット35を扱う別の金融機関を当たることになります。

条件としては、団信に加入できること、日本国籍または永住許可を受けていること、そして同一勤務先に満1年以上勤務していることが挙げられています。返済期間を40年まで延ばせるのは魅力ですが、毎月の返済額が下がる代わりに総返済額は増え、完済年齢も上がります。金融庁も返済期間が長い住宅ローンについて審査体制や顧客への説明を注視する方針を示しているので、「毎月が楽になる」だけで期間を決めないほうが安全です。

金利は3コース。優遇の条件を先に確認（2026年9月時点）

三菱ＵＦＪ銀行の金利は、名前の付いた3つのコースに分かれています。公式サイトの2026年9月1日現在の適用金利は次のとおりです。

コースと金利タイプ	新規借入	お借換え
ずーっと一律優遇コース／変動	年1.195%（店頭 年3.375%）	年1.245%（店頭 年3.375%）
最初に大きな優遇コース／固定3年	年2.720%	年2.720%
最初に大きな優遇コース／固定10年	年3.630%	年3.630%
最初に大きな優遇コース／固定20年	年4.390%	年4.390%
全期間固定コース／31〜35年	年4.300%	年4.300%
全期間固定コース／36〜40年	年4.350%	年4.350%

出典：三菱ＵＦＪ銀行「住宅ローン金利」（2026年9月1日現在）。全期間固定コースは21〜25年 年4.100%、26〜30年 年4.220%も用意されています。金利情勢により商品内容が見直されることがあるため、申し込み前に必ず公式サイトで最新の金利をご確認ください。

3つのコースは、単なる金利タイプの違いではなく「優遇の効かせ方」の違いです。

• ずーっと一律優遇コース…完済まで店頭表示金利から年2.180%引き下げ（借換は年2.130%）。当初は変動でスタートし、途中で固定へ変更しても引下幅は変わりません。
• 最初に大きな優遇コース…当初の固定期間中の金利を大きく下げる代わりに、期間終了後の引下幅は小さくなります（固定3年は店頭から年1.800%、固定10年・20年は年1.550%）。当初の低さだけで判断すると、後半で効き方が変わります。
• 全期間固定コース…完済まで金利も返済額も確定。その代わり途中で他の金利タイプへ変更できません。

そして、これらの優遇金利には利用条件があります。同一勤務先に満1年以上勤務し当行で給与振込を利用していること、「スーパー普通預金（メインバンク プラス）」と「三菱ＵＦＪダイレクト」を利用中または今後利用すること——つまり、メインバンクを三菱ＵＦＪ銀行に寄せられる人向けの金利だということです。給与振込を移すのが難しい場合は、この金利がそのまま自分に当てはまるとは限りません。ここは申込前に必ず確認してください。

なお、諸費用は借入時に借入金額の2.20%（税込）で、保証料は不要です。「メガバンクは保証料型で事務手数料が安い」というイメージを持っている方もいますが、この優遇コースはネット銀行と同じ定率型です。3,000万円を借りれば66万円。保証料を前払いする銀行と比べるときは、この差を含めて総額で見てください。

参考までに、2026年9月時点の政策金利は1.0%程度です。9月11日には複数の報道機関が「日銀が9月の会合で政策金利を引き上げる公算が大きい」と報じていますが、これは観測であって決定ではなく、日本銀行が公表している日程では結果が分かるのは9月18日です。変動金利を検討しているなら、金利の先読みより「5年ルール・125％ルール」で自分の返済額がどう動くのかを理解しておくほうが実務的です。

選べる団信（疾病保障付住宅ローン）とワイド団信

住宅ローンには、返済中に契約者が亡くなったり所定の高度障害状態になったりした場合に残高が0円になる団体信用生命保険（団信）が付きます。三菱ＵＦＪ銀行では、この一般団信の保険料を銀行が負担します。

保障を厚くしたい場合は疾病保障付住宅ローンを選べます。保障内容の異なる4つのプランが用意されており、全疾病100％・7大疾病100％・3大疾病といった構成です（この商品は2024年12月25日付で名称とプラン名が変更されています。旧称「7大疾病保障付住宅ローン ビッグ＆セブン〈Plus〉」）。借入時年齢が18歳以上46歳未満の方には、7つの疾病に加えて女性特有の疾病や妊娠にともなう就業障害まで対象になるプランもあります。

保障を手厚くするほど金利への上乗せが必要になり、上乗せ幅はプランごとに異なります。公式サイトには月々の上乗せ額を試算できるシミュレーションが用意されているので、「この保障にいくら払うのか」を金額で確かめてから決めるのが確実です。

もうひとつ知っておきたいのがワイド団信です。引受範囲を広げた団信で、持病や病歴がある方でも加入できる場合があります。団信に加入できることが借入の条件になっている以上、健康面に不安がある方は「借りられないかもしれない」とあきらめる前に、この選択肢を相談してみる価値があります。

なお、ネット銀行のなかには、がんや疾病の保障を金利上乗せなしで付けられる商品もあります。京葉銀行の住宅ローンのようにがん保障付き団信を上乗せ0円で用意する地方銀行もあるため、金利・団信・手数料はセットで比べると納得感が高まります。

全国対応・Web完結の手続きと繰り上げ返済

三菱ＵＦＪ銀行は全国対応で、地域による利用制限がありません。他行で借りている方が借り換え先として選べるのも利点です（ただし、前述のとおり同行の住宅ローンからの借り換えは対象外です）。

手続きは事前審査の申し込みから契約までインターネットで進められるほか、ローン窓口を設置した店舗で相談しながら申し込むこともできます。「その場で事前審査まで済ませられる」と案内されているので、疑問をぶつけながら進めたい方は来店、時間が取れない方はWeb、と選べるのが大手の強みです。電話相談窓口（0120-860-777）も用意されています。

返済期間が長くなるほど利息の負担は大きくなるため、途中で繰り上げ返済をして元金を早く減らす方も多くいます。三菱ＵＦＪ銀行では、インターネットバンキングからの繰り上げ返済であれば手数料無料で利用できます。一方で、窓口での一部繰上返済・期限前完済・金利タイプの変更など、返済方法を変更する手続きには所定の手数料がかかります。「変更には費用がかかることがある」と知っておくだけでも、後の判断が変わります。

よくある質問

Q. 広告に出ている変動 年1.195%は、誰でも適用されますか？

A. いいえ。優遇金利コースには利用条件があり、同一勤務先に満1年以上勤務して当行で給与振込を利用していること、「スーパー普通預金（メインバンク プラス）」と「三菱ＵＦＪダイレクト」を利用中または今後利用することなどが求められます。加えて所定の審査があり、結果によって借入利率が異なる場合があると明記されています。

Q. 「ずーっと一律優遇コース」と「最初に大きな優遇コース」は何が違いますか？

A. 引き下げ幅の効き方が違います。前者は完済まで店頭表示金利から年2.180%の引き下げが続き、途中で固定に変えても幅は変わりません。後者は当初の固定期間の金利を大きく下げる代わりに、期間終了後の引き下げ幅が小さく（固定3年で年1.800%、固定10年・20年で年1.550%）なります。当初の3年・10年だけを見て選ぶと、その後の負担が想定より重くなることがあります。

Q. 三菱ＵＦＪ銀行でフラット35は借りられますか？

A. 公式サイトのよくある質問で、フラット35の新規取扱いは停止していると案内されています。全期間固定で借りたい場合は、同行の「全期間固定コース」を検討するか、フラット35を取り扱う他の金融機関に相談することになります。

Q. 40年で借りると金利は高くなりますか？

A. 三菱ＵＦＪ銀行は「借入期間40年でも、金利上乗せなし」と明示しています。借入期間が35年を超えると金利を上乗せする銀行もあるなかで、これは分かりやすい違いです。ただし上乗せがなくても、期間が延びれば総返済額は増え、完済年齢も上がります。

Q. 口コミや評判はどう見ればいいですか？

A. 審査や対応の体験談は、年収・勤務先・物件・申込時期といった個別の事情に大きく左右されるため、他人の結果がそのまま自分に当てはまるとは限りません。比較の土台にするなら、公表されている条件（適用金利と優遇の条件、諸費用、団信の保障とその上乗せ、借入期間の上限）を並べるほうが確実です。そのうえで、相談したときの説明の分かりやすさを自分で確かめるのが現実的な進め方です。

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三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンは、メガバンクの安心感と全国対応、40年まで上乗せなしで借りられる期間の自由度、疾病保障やワイド団信まで含めた選択肢の広さが持ち味です。一方で、表に出ている金利はメインバンクを寄せられる人向けの優遇金利であり、諸費用も借入金額の2.20%（税込）とまとまった額になります。

比べるなら、費用の構成や特典の考え方が違う銀行を並べると差が見えやすくなります。買い物特典で日々の家計に効くイオン銀行の住宅ローン特典のようなタイプと見比べると、「何にお金を払って、何を受け取るのか」がはっきりします。

ネットと店舗の両方で相談できるSBI新生銀行も、比較の一本に入れておく価値があります。保証料が0円で一般団信の上乗せもなく、費用の構成が分かりやすいため、メガバンクの優遇金利と横に並べたときに総コストの差を見比べる物差しになります。大手の安心感と、他行の条件。両方を同じ表に並べてから、自分に合った一本を選んでいきましょう。

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