マイホームを購入する際、公示価格や路線価格といった地価動向を気にする方も多いでしょう。
ここ数年、アベノミクス効果や東京五輪効果もあって、地価は上昇傾向を見せています。
しかし、上昇している地域は、主に三大都市圏や地方の中核都市などで、それ以外の地域では下落か横ばいという傾向も出ています。
にもかかわらず、新築建売住宅や新築マンションなどの価格が下がっていないのはなぜなのでしょう。
デフレが原因で価格が下がらない？
新築物件価格の内訳は、土地と建物と消費税によって構成されています。
また、不動産会社やハウスメーカーなどの売主が設定する販売価格は、土地・建物の仕入代金に販売・仕入経費や利益などを乗せて決めています。
2000年代初頭までは、土地取得費や建築費が上昇しても、経費や利益をカットすることで販売価格を抑えることができました。
しかし、デフレが長く続いたことにより、昨今は経費も利益もこれ以上カットできない水準まで達しています。
また、所有コストを抑えるために、土地取得から建物完成までの期間が大幅に短縮されたことから、地価や建築費が上昇すれば、ダイレクトに価格に反映されるようになったのです。
2008年以降は建築費が上昇傾向になっている
2008年開催の北京オリンピックに始まった中国需要によって、原油・鉄製品の価格が高騰し、2011年3月に発生した東日本大震災の復興需要によって、深刻な人手不足が起こりました。
また、2012年以降実施されているアベノミクス政策は、株価の上昇や企業の業績回復など一定の景気回復効果をもたらしたことは事実ですが、その一方で、円安による燃料や輸入資材の価格が高騰しました。
さらに、耐震性能などの法規制強化も、建築コストの上昇を後押しする形になりました。
このように、世情や政策の変動によって建築コストは上昇の一途をたどっており、下落する要因はなかなか見当たりません。
唯一のプラス要因は、住宅ローンの金利
不動産価格が上昇基調となっている一方、住宅ローンの金利は、現在史上最低水準にあります。住宅金融公庫の金利が平均4%台半ばで推移しており、景気が大幅に減速した2008年のリーマンショック時でも、3.47%でした。
片や、2015年8月現在のフラット35では、優遇金利が利用できるフラット35Sを利用すると当初10年間は0.87%、11年目以降が1.47%となり、仮に3000万円を35年返済で借りた場合、返済総額で約1600万円も少なくなっています。
物価や地域要因がありますので一概には言えませんが、現在の超低金利メリットによって不動産価格上昇のデメリットを補っていると言えます。
まとめ
2017年4月には消費税10%に上がり、その後も東京オリンピックが控えていることから、ここしばらくは、不動産価格は上昇または高値安定傾向と予想されます。
ならば、超低金利のメリットを生かすか、それとも東京五輪後の景気減速を待つか、慎重な判断が求められます。
