任意売却で住宅に住み続ける裏技がある？「リースバック」について徹底解説

2017年12月4日付けの記事で、住宅ローンの支払いがどうしても困難になった場合の最終手段として「任意売却」の手続きができることを紹介しました。任意売却は、競売と比較して市場価格にて売却できる可能性があることや、引越し費用やスケジュールなど金銭的もしくは精神的な負担が軽く済むメリットがありました。

しかしながら、どうしても今の住宅に住み続けたい場合、任意売却を利用した裏技である「リースバック」を利用することで、引っ越すことなく住み続けることができます。

今回は、「リースバック」について解説すると共に、利用する際の注意点を含めて解説します。

リースバックとは？

任意売却を利用した場合、通常であれば第三者に住宅を売却後、自分たちはその住宅から出ていき、他の賃貸住宅などを借りて住むという流れで、手続きが行われます。

ただし、この任意売却の一連の流れを利用して、一旦、任意売却の手続きは行いますが、その後、売却先と賃貸契約を結ぶことで、今の住宅に住み続ける方法があります。これを「リースバック」と言います。

リースバックを利用することで、手続き上は売却することで住宅の所有権は売却先に移転します。その際に売却資金が得られますが、この売却資金を使って、住宅ローン残債を完済します。その後、売却先と賃貸契約を結ぶことで、売却した住宅を借りて、賃貸料金を月々支払いながら住む契約形態に変わります。

そのため、住宅の所有権はご自身の名義から外れることになりますが、住み慣れた住宅に住み続けることができるメリットがあります。

リースバックでの売却先は親族や専門業者に依頼

リースバックを利用することで、住み慣れた住宅に住み続けることができるメリットがありますが、売却して賃貸契約を結ぶ相手がいなければ、この方法を利用することはできません。

一般的に、リースバックを利用する際の売却先としてあげられるのが、身近な人であれば、親もしくは子供、その他の親族、知人、友人などがあります。また、親族で難しい場合は、専門業者に依頼することもできます。

親族に売却

親子や親族の場合は事情を理解しやすい相手であることを考えると、相談する精神的な負担は軽減されるメリットがあります。ただし、親族で多額の資金を持っていることに限ります。ただし、だれもが住宅1軒を購入できるほどの資金を持っているとは限りませんので、利用できる人は限られると考えられます。

専門業者に売却

親族間での売買ができない場合は、専門の業者にお願いすることになります。専門の業者であるため、後述するリースバックが利用できない条件などを除くと、積極的に関与してくれますが、業者はあくまでも商売で行っているため高額で住宅を購入することはせず、安値で仕入れて賃貸料金を高めに設定することで、利益を確保することが優先されてしまいます。

駅に近いといった立地条件が良ければ高額に売却できる可能性もあります。ただし、特段立地にメリットが無い場合は、通常どおりの売却手続きを行った方がより高額で売却できる可能性もあります。

リースバックができない条件もあるので注意

リースバックを利用することで、今の住宅に住み続けることができる魅力的な手続きに見えますが、前章で紹介したように、親族間で売買が難しい場合は、専門の業者に依頼することになりますが、立地条件などが良い場合は高く売ることもできますが、立地条件が悪い場合などは買取価格が安くなってしまうことも考えられます。

住宅ローンの残債が売却資金で完済できない場合

中には、価格が安くなっても構わないので、今ある住宅に住み続けたいという方も多いかと思いますが、安く売却した場合に考えられるのが、売却資金で残債を返済しても、残債が残ってしまうパターンです。

住宅を売却しても残債が残ってしまう場合は、リースバックを利用するのは少し難しくなってしまいます。また、債権者である金融機関にとっても貸したお金が全額返ってこないことになりますので、両者にとってもあまりメリットがある手続きとはならなくなってしまいます。

専門業者と売却金と賃貸料金の折り合いがつかない場合

専門業者との間で売却金と今後支払う賃貸料金の折り合いがつかない場合も考えられます。特に、業者としては賃貸料金を高めに設定することで利益を得るという目的がありますので、月々の支払いが困難になっているにも関わらず、高額の賃貸料金を支払うことになるのでは、リースバックをする意味がありません。その場合は、通常の任意売却の手続きを行ったほうが早足となりそうです。

そのため、リースバックを利用したい場合は住宅の立地条件を確認することが重要です。また、これから住宅の購入を検討している場合は、立地の良し悪しでいざというときに選択肢が広がることを認識した上で物件選びを行うことが重要です。