住宅ローンの金利とは？固定・変動・固定金利選択型をやさしく解説

マイホームの購入を考えると、当然ながらまとまった資金が必要になります。人生でいちばん大きな買い物といわれるだけあり、多額の資金をすぐに準備するのは簡単ではありません。そこで多くの方が住宅ローンを利用し、毎月少しずつ返済しながら住まいを手に入れます。

住宅ローンを返済するときは、借りたお金（元金）に加えて「金利」も支払う必要があります。今回は、住宅ローンを検討している方に向けて、そもそも金利とは何かをやさしく解説し、選べる金利のタイプについても紹介します。

金利とはお金のレンタル料金のようなもの

住宅ローンの返済で元金といっしょに支払う「金利」とは、わかりやすく言うとお金を借りるためのレンタル料に当たるものです。

たとえばレンタルショップでDVDを借りると、借りる期間に応じてレンタル料がかかります。お金も同じ仕組みで、借入額や返済期間に応じて金利（利息）を支払います。

金利は、私たちが普段使っている銀行口座にも身近にあります。銀行にお金を預けると、銀行は預金者からお金を借りている形になるので、その利息（預金金利）を支払います。通帳にわずかな利息が入金されているのを見たことがある方も多いでしょう。

ちなみに、私たちが預けたお金は金庫に眠っているわけではなく、住宅ローンの貸付や企業への融資などに使われます。金融機関は、預金者に払う利息と、貸し出し先から受け取る利息との差（利ざや）で利益を得ているのです。

住宅ローンで選べる金利には、主に「固定金利」「変動金利」「固定金利選択型」の3種類があります。

固定金利は返済終了まで金利が一定

「固定金利」は、返済が終わるまで金利がずっと変わらないタイプです。代表例が、最長35年の全期間固定金利で借りられる【フラット35】です。

金利が最後まで一定なので、総返済額が最初に確定し、返済計画を立てやすいのが大きなメリットです。金利が低いうちに固定しておけば、その後に金利が上がっても影響を受けません。

一方で、将来金利が下がった場合には、割高に感じられることもあります。また、固定金利は将来の金利変動をあらかじめ織り込んでいるため、その時点の変動金利よりは少し高めに設定されるのが一般的です。

返済期間が長い方や、金利の上昇リスクをできるだけ避けて毎月の返済額を安定させたい方に向いています。

変動金利は市場金利に応じて変動する

「変動金利」は、返済期間中に適用される金利が市場金利の動きに応じて変わるタイプです。

多くの銀行では金利は半年に一度見直されますが、返済額そのものは5年間は変わらず、6年目に新しい返済額へ見直されるしくみ（いわゆる5年ルール）を採用しています。さらに、見直し後の返済額は原則として前回の1.25倍までに抑えられます（125％ルール）。ただし、一部のネット銀行などではこれらのルールがなく、金利が上がると返済額がすぐに反映される場合もあるため、利用する銀行のルールを確認しておきましょう。

変動金利は、その時点では固定金利より低いことが多い一方、金利が上がると返済負担が増えるリスクがあります。2026年に入り、日本銀行が政策金利を引き上げる（2026年6月に1.0％程度へ）など金利は上昇局面にあり、変動金利も秋にかけて各行で見直しが進む見通しです（時点により変わるため、最新の動向は各金融機関・日本銀行の公式情報でご確認ください）。

借入額が比較的少ない方や、繰上返済で早めに完済する予定の方、金利が上がっても対応できる家計の余力がある方に向いています。

固定金利選択型は一定期間だけ金利が固定される

「固定金利選択型」は、はじめの一定期間だけ金利が固定されるタイプです。

固定期間は金融機関により2年・3年・5年・10年・20年などから選べ、固定期間が短いほど金利は低く、長いほど高くなる傾向があります。長い固定期間は、それだけ将来の金利変動を織り込むためです。

固定期間が終わると、その時点の金利情勢を見て、あらためて固定を続けるか変動に切り替えるかを選べます。将来の金利動向を見ながら判断したい方に向いた金利タイプといえます。

繰上返済などを活用して十数年以内での完済を考えている方や、当面の返済額を一定にしておきたい方に向いています。

金利タイプの選び方・よくある質問

Q. 変動と固定、どちらを選べばいい？
A. 一概には言えません。返済額の安定を重視するなら固定、当面の返済額を抑えたいなら変動が候補です。金利が上昇局面にある局面では、固定の「金利が変わらない安心感」が見直されています。家計の余力・返済期間・性格（金利の動きが気になるか）で選ぶとよいでしょう。

Q. 金利が上がると返済額はすぐに増えますか？
A. 多くの銀行では5年ルール・125％ルールにより急な増加は抑えられますが、上昇分がなくなるわけではなく、利息の割合が増えて元金が減りにくくなります。前述のとおり、これらのルールがないネット銀行もあるため注意しましょう。

Q. 金利以外にも見るべきポイントは？
A. 事務手数料・保証料・団信（団体信用生命保険）などの諸費用も含めた総支払額で比べることが大切です。たとえば変動金利で諸費用も抑えたい場合は、変動金利の競争力があり、保証料・一部繰上返済手数料が0円のSBI新生銀行のような選択肢もあります。金利の数字だけでなく、費用や保障もあわせて比較しましょう。