媒介契約とは？一般・専任・専属専任の違いと選び方をやさしく解説

不動産を売るとき、不動産会社に手続きを依頼するなら「媒介契約」を結びます。とはいえ、はじめて売却する方にとっては言葉のイメージがつかみにくく、「3種類あるらしいけれど、どれを選べばいいのか分からない」となりがちです。

実は、この最初の契約の選び方で、売却情報がどこまで広がるか、不動産会社からどれくらい報告をもらえるかが変わります。あとから変更もできますが、最初に違いを知っておくに越したことはありません。

この記事では、媒介契約の基本と3種類の違い、選び方の考え方までを、やさしく整理します。

媒介契約（ばいかいけいやく）とは？

「媒介契約（ばいかいけいやく）」とは、不動産会社に対して、売買や賃貸借の相手方を探し、取引がまとまるように売主と買主の間に立って動いてもらうことを依頼する契約です。宅地建物取引業法にもとづき、不動産会社は媒介契約を結んだときに、契約内容を記した書面（または電磁的方法による交付）を依頼者に渡すことが義務づけられています。

よく似た言葉に「仲介」がありますが、こちらはほぼ同じ意味で使われる言い方だと考えてかまいません。

なお、媒介契約を結ぶのは依頼する側です。物件を買う・借りる立場のときに自分で物件を探して申し込む場合は、通常この契約は結びません。売主が不動産会社に売却を依頼し、その会社が預かった物件を購入希望者へ紹介する、という流れになります。

媒介契約書に書かれること

媒介契約を結んだあとは、国土交通省が定めた標準媒介契約約款にもとづいて業務が進むのが一般的です。契約書には、おおむね次の内容が記載されます。

1. 媒介契約の種類
2. 指定流通機構（レインズ）への登録の有無
3. 契約期間（有効期間）
4. 報酬（仲介手数料）
5. 売主への業務報告の頻度
6. 契約違反時の取り決め

このうち②レインズ登録・③契約期間・⑤報告の頻度は、次に説明する媒介契約の種類によって大きく変わります。説明を受けたら、この3点がどうなっているかを必ず確認してください。

媒介契約の3種類の違い

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。まず全体像を表で見てみましょう。

比較の観点	見るポイント	備考
依頼できる会社数	一般＝複数社／専任・専属専任＝1社のみ	専任系は途中で他社に頼めない
自分で買主を見つけたとき	一般・専任＝直接契約できる／専属専任＝依頼した会社を通す	親族や知人に売る可能性があるなら要注意
レインズへの登録	一般＝義務なし（任意で登録可）／専任＝契約日の翌日から7営業日以内／専属専任＝5営業日以内	宅建業法上の義務。登録後は登録証明書が交付される
業務報告の頻度	一般＝義務なし／専任＝2週間に1回以上／専属専任＝1週間に1回以上	文書または電子メールで報告される
契約期間	一般＝法律上の制限なし／専任・専属専任＝3か月以内	更新は依頼者からの申し出が必要

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。契約期間について法律上の制限はありませんが、国土交通省の標準媒介契約約款では3か月以内とされています。

レインズへの登録義務と業務報告の義務がないのが特徴です。「登録できない」のではなく「義務がない」だけで、依頼者が希望すれば登録してもらうこともできます。複数社に依頼できる一方で、各社とのやり取りは自分で管理する必要があります。

なお、一般媒介契約には、他にどの会社へ依頼しているかを通知する明示型と、通知しなくてよい非明示型があります。契約時にどちらなのかを確認しておきましょう。契約中に自分で買主を見つけた場合は、不動産会社を通さずに直接売買契約を結ぶこともできます。

専任媒介契約

1社にしぼって売却を依頼する契約で、有効期間は3か月以内です。期間中は他社と媒介契約を結べません。

その代わり、不動産会社には契約日の翌日から7営業日以内（当日と休業日は除く）にレインズへ登録する義務と、2週間に1回以上、文書または電子メールで販売状況を報告する義務があります。レインズに登録されれば全国の会員業者に情報が共有されるため、1社に依頼していても幅広く買主を探してもらえます。

依頼した会社の動きに満足できない場合でも期間中は他社に変更できませんが、3か月という上限があるため、更新しなければ別の会社に切り替えられます。自分で買主を見つけたときに直接契約できる点は、一般媒介と同じです。

専属専任媒介契約

1社にしぼる点は専任媒介と同じですが、義務がさらに重くなります。レインズ登録は契約日の翌日から5営業日以内、業務報告は1週間に1回以上です。

そして最大の違いが、自分で買主を見つけた場合でも、依頼した不動産会社を通して売買契約を結ばなければならない点です。知人や親族に売る可能性が少しでもあるなら、この契約は慎重に検討してください。

どれを選べばいい？迷ったときの考え方

「どれが正解」というものはなく、物件の売れやすさと、自分がどれだけ手をかけられるかで変わります。目安として、次のように考えると整理しやすくなります。

• 人気エリア・条件のよい物件で、複数社を競わせたい…一般媒介が向きます。ただし各社とのやり取りは自分で管理する前提です。
• はじめての売却で、進み具合をこまめに知りたい…専任媒介が無難です。報告義務があるぶん、状況が見えやすくなります。
• とにかく任せきりで進めたい／自分で買主を探す予定がない…専属専任媒介も選択肢になります。

不動産会社からは専任媒介・専属専任媒介を勧められることが多いですが、それ自体が悪いわけではありません。1社が責任を持って動くぶん、広告や内見の調整が進めやすいという面もあります。大切なのは、いくらで・いつまでに売りたいのかを自分で決めたうえで、その方針に合う会社と契約することです。買取保証などの特典が付く場合も、条件をよく確認しましょう。

仲介手数料の上限と、2024年の改正

媒介契約でもうひとつ気になるのが報酬、つまり仲介手数料です。宅地建物取引業者が受け取れる報酬額には、国土交通大臣が定める告示によって上限が決められています（成功報酬なので、売買が成立しなければ原則として発生しません）。

ここで知っておきたいのが、2024年7月1日施行の改正です。国土交通省の「不動産業による空き家対策推進プログラム」の一環として、価格800万円以下の「低廉な空家等」については、売買・交換の媒介で受け取れる報酬の上限が30万円（その1.1倍＝税込33万円）までとされました。低額な物件は手間に対して報酬が見合わず、取り扱ってもらいにくいという課題への対応です。

この特例を適用する場合は、媒介契約を結ぶ前にあらかじめ報酬額を説明し、依頼者の合意を得ることが必要とされています。金額の詳しい計算方法や適用条件は改定されることがありますので、最新の内容は国土交通省の資料や依頼先の不動産会社にご確認ください。

住宅ローンが残っている場合・住み替えの場合

売却する家に住宅ローンが残っている場合は、売却代金で残債を完済し、抵当権を抹消するのが基本の流れになります。そのため、媒介契約を結ぶ前に「残債はいくらか」「売却の見込み額でまかなえるか」を確認しておくことが大切です。残高は、返済予定表や金融機関のインターネットバンキングで確認できます。

売却と購入を同時に進める住み替えでは、売却のスケジュールと新しい住宅ローンの実行日をそろえる必要があり、資金計画がより複雑になります。新たに借りる先を検討するときは、金利だけでなく諸費用の構造まで含めて比べると判断しやすくなります。たとえばSBI新生銀行は、保証料が原則0円で、融資事務手数料は借入金額の2.20％（税込）という分かりやすい設計になっており、一部繰上返済手数料も0円です。売却と購入のどちらも動く時期だからこそ、費用の見通しが立てやすい先を候補に入れておくと安心でしょう。

よくある質問

Q. 媒介契約は途中で解除できますか？
A. できますが、契約内容によっては、それまでにかかった広告費などの実費を請求される場合があります。まずは契約書の解除に関する条項を確認し、不動産会社に相談してください。

Q. 専任媒介の3か月が過ぎたら、自動的に更新されますか？
A. いいえ。専任媒介・専属専任媒介の更新には、依頼者からの申し出が必要とされています。何もしなければ期間満了で終わるのが原則です。

Q. 一般媒介にすれば、たくさんの会社が広告を出してくれますか？
A. 必ずしもそうとは限りません。1社が専任で扱う場合と違い、成約するか分からない物件に各社が広告費をかけにくい、という事情もあります。物件の条件によって結果は変わります。

Q. レインズに登録されたか、自分で確認できますか？
A. 専任媒介・専属専任媒介では、登録後に登録証明書が交付されます。証明書に記載されたIDとパスワードで、売主専用の画面から登録内容や取引状況を確認できます。

Q. 仲介手数料は、いつ支払うのですか？
A. 支払いのタイミングは契約により異なりますが、売買契約時と引き渡し時に半分ずつ、という形が多く見られます。媒介契約の段階で支払時期を確認しておきましょう。

まとめ

媒介契約の3種類は、「何社に頼めるか」「レインズにいつ登録されるか」「どれくらい報告をもらえるか」「自分で買主を見つけたときにどうなるか」の4点で違いを押さえれば十分です。

はじめての売却なら、報告義務があって状況の見えやすい専任媒介から検討し、物件の条件や自分の関わり方に応じて選び直す、という進め方が現実的でしょう。契約内容は書面（または電磁的方法）で交付されますので、その場で分からない点は必ず質問してください。制度や報酬の取り扱いは改正されることがありますので、最新の内容は国土交通省の情報や依頼先の不動産会社でご確認ください。