購入したマンションの建替えはどのように決まる？区分所有法について解説

マンションを購入する際に考えておくべきこととしては、建物そのものが時間の経過とともに老朽化が進み、建替えの話が出てくることもあります。ただ、老朽化したときのことまで考える方は少なく、いざとなって慌ててしまうことも少なくありません。

今回は、マンションの購入を検討している方に、将来的に老朽化した場合、建替えはどのように決まるのかを区分所有法と合わせて解説いたします。

マンションの購入は「区分所有法」によって決められる

分譲マンションや中古マンションを購入する場合、多くはご自身やご家族が居住する部屋を購入することになります。そのため、一戸建て住宅とは異なり、建物そのものを購入するわけではありません。こういった所有形態を「区分所有」と呼びます。

一戸建て住宅の場合、建替えやメンテナンスといった建物周りのことは、家族で話し合って決めることになりますが、マンションの場合はご自身の部屋（専有部分）以外の、階段やエレベータ、廊下、建物全体の共有部分については、マンションの管理組合を通じて、入居者の権利関係を調整した上で決定されます。

そのため、マンションでは管理組合に対して管理費を支払っていくことになりますが、マンションの共有部分に関する取り決めは、管理組合が好き勝手に行ってよいわけではなく、建物の区分所有等に関する法律「区分所有法」によって決められています。

区分所有法では、原則として専有部分の床面積の割合によって権利の割合が決まります。そのため、専有部分が大きければその権利は強くなるわけです。

区分所有法は1962年（昭和32年）に制定される

区分所有法は、1962年（昭和32年）に制定されました。高度経済成長に伴って住宅の供給が増えていくなか、現在の様な大型のマンションが都市部を中心に建設されます。ただ、当時は管理組合の明確な規定がなく、旧来の法律では対応しきれない様々な問題が生じました。

制定当時は、「区分所有権の対象の明確化」と「共有部分の範囲および所有関係」、「管理者と管理規約、集会」について盛り込まれました。

その後、1983年 （昭和58年）に改正され、専有部分と敷地利用権の一体化と管理制度の充実が図られ、規約を変更する際の「全員可決から多数決議主義への転換」、「悪質な区分所有者の排除」、「特別多数決による建替えの実現」が盛り込まれました。

近年では2002年（平成14年）に再び改定され、「大規模修繕時に関す決議」、「管理者の権限の拡大」、「議事録の電子記録の容認」、「建替えに関する決議の要件の見直し」が行われています。

普通決議では議決権の過半数の賛成で決定

区分所有法は、前章でも紹介したとおり2002年に改定が行われていますが、管理組合の内部的な決議の他、大規模修繕に関しては議決権の過半数が賛成となれば、その決議は可決されることになります。

金銭的な負担や心理的な負担が大きくなく、建物そのものの形状やその効用が著しく変化しない決議事項については、普通決議にて行われます。

規約の変更や新設、廃止は特別議決の4分の3以上で可決

マンションの管理規約を変更する、または新しく設定する、廃止するといった場合は、特別議決の4分の3以上の賛成で可決されることになります。その他、管理組合法人の成立や、共有部分などの変更、建物が滅失した場合の復旧する場合も特別議決が行われます。

また、悪質な区分所有者などにおいては、専有部分の使用禁止の請求を出すことや、区分所有権の競売に関する請求、占有者に対して引き渡し日を求める請求につても特別議決が求められます。

何かしら特別な事情が生じた場合において、金銭的、心理的にやや負担が求められる場合に特別議決が行われます。

建物の建替えについては特別議決の5分の4以上の賛成で可決

マンションの建替えについては、5分の4以上の賛成があれば可決となります。

建物の建替えを行う場合は、決議を行う2ヶ月前までに招集通知を発送する必要があります。さらに、決議を行う1ヶ月前までには、招集に関する説明会を実施することが義務付けられています。

建替えを行う場合は、建替えを必要としている理由の他、建物をそのまま維持するのと建て替える場合における費用の額と内訳の提示、建物の建替えに関する計画、建替えにつきこれまで修繕積立金として積み立てられている金額を説明する必要があります。