一戸建てを賃貸に出すデメリットとは？ローン・税金・空室リスクを解説

マイホームとして購入した一戸建てに、転勤などの事情で住めなくなったとき、「売却」のほかに「賃貸住宅として貸し出す」という選択肢があります。将来また元の場所に戻ってくる可能性があるなら、貸し出して家賃収入を得ながら家を手放さずに残す方法は、検討する価値が十分あります。

賃貸住宅といえばアパートやマンションなどの集合住宅をイメージしがちですが、庭や駐車場のある一戸建てには根強い賃貸需要があります。ただし、良いことばかりではありません。今回は、前回のメリット編に引き続き、一戸建て住宅を賃貸住宅として提供する際のデメリットと注意点を、初めての方にもわかりやすく解説します。

借家契約を結ぶにあたり事前の準備や手続きが多い

以前の記事でも記載していますが、賃貸住宅として提供するには、不動産会社と相談したうえで、入居者と借家契約を結ぶ必要があります。契約の種類は「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つから選びます。

このとき知っておきたいのが、転勤などでいずれ自分が戻る予定なら「定期借家契約」が向いているという点です。定期借家契約は期間満了で契約が確実に終了するため、戻りたいタイミングで家を明け渡してもらえます。一方、普通借家契約は借主（入居者）の保護が強く、貸主の都合だけでは更新を断りにくいため、「戻りたいのに退去してもらえない」という事態になりかねません。

また、建物をご自身で管理するのか、不動産会社に管理までまるごとお願いするのかも考えておく必要があります。

ご自身で管理する場合、休日などを利用して現地に出向き、外回りの清掃などを行う必要があります。入居者からの要望やクレームにも、その都度ご自身で対応しなければなりません。一方、不動産会社と管理委託の契約を結べば、これらの作業は不動産会社が代行してくれます。

そのため、賃貸住宅として提供することを考えたら、まずは不動産会社に相談するところから始めましょう。

これまでの住宅ローンから事業用のローンに切り替えが必要な場合も

住宅ローンは、「本人やその家族が住むための家」を買うための融資です。そのため、返済中の家を賃貸に出すと融資の前提条件から外れてしまい、アパートローンなど事業用のローンへの切り替えを求められる場合があります。

事業用のローンは収益目的の融資であるため、個人向けの住宅ローンとくらべて金利が高くなるのが一般的です。切り替えになれば毎月の返済負担が増える点は、あらかじめ理解しておく必要があります。

ただし、転勤などのやむを得ない事情で、将来戻ることを前提に一時的に貸す場合は、住所変更などの手続きをしたうえで住宅ローンの返済継続を認めてもらえることもあります。たとえば全期間固定金利の【フラット35】では、転勤等のやむを得ない事情で一時的に居住できない場合、融資住宅に戻ることを前提とした賃貸が可能（取扱金融機関での住所変更手続きが必要）と公式に案内されています。民間の銀行も、事情に応じて個別に相談に応じてくれる場合があります。

絶対に避けたいのは、金融機関に黙って賃貸に出すことです。契約違反とみなされ、残っているローンの一括返済を求められるおそれがあります。賃貸に出すことを考えたら、不動産会社だけでなく、必ず借入先の金融機関にも事前に相談してください。

毎年確定申告が必要になる

マイホームを賃貸住宅として提供して得た家賃収入は「不動産所得」となるため、会社員や公務員であっても、原則として毎年確定申告が必要です。目安として、給与を1か所から受けている会社員の場合、家賃収入から必要経費を差し引いた所得が年20万円を超えると、所得税の確定申告をしなければなりません。

なお、節税策としてよく紹介される青色申告については、注意点があります。青色申告特別控除は最大65万円と言われますが、マイホーム1棟だけを貸し出す場合、受けられる控除は最大10万円です。65万円（複式簿記での記帳で55万円＋e-Tax申告等で65万円）の控除が受けられるのは、おおむね5棟以上（アパート等なら10室以上）の「事業的規模」で貸し付けている場合、というのが国税庁の示す基準です。控除額は小さくなりますが、それでも青色申告には節税メリットがありますので、落ち着いたタイミングで税務署や税理士に相談しながら準備するとよいでしょう。

修繕費用など維持コストが発生する

建物を維持するにあたり、修繕費用や維持コストは貸主（所有者）の負担で発生し続けます。

たとえば、給湯器やエアコンなど住宅設備が故障した場合、その交換費用は原則として建物の所有者が負担します。これはご自身で住み続けた場合でも同じですが、賃貸に出している間は「入居者のために速やかに直す義務」がある分、修繕のタイミングを先延ばしにしにくい点が異なります。

また、前述のとおり、不動産会社に建物の管理を委託する場合は、管理委託手数料を別途支払う必要があります。手数料の金額は不動産会社によって異なりますが、家賃の5％程度が一つの目安です。家賃収入がまるごと手元に残るわけではないことを、収支計画に織り込んでおきましょう。

空室が発生して収益が得られない可能性もある

賃貸住宅として提供しても、賃貸需要の低い地域では、入居者が決まらない「空室リスク」があります。入居者が見つからなければ家賃収入はゼロですが、ローンが残っていれば返済だけを払い続ける「逆ザヤ」の状態になってしまいます。

また、空き家の期間が長くなると建物の劣化が早まり、資産価値が下がってますます借り手がつきにくくなる、という悪循環に陥るリスクもあります。

そのため、賃貸に出す前に周辺の賃貸需要や家賃相場を調べておくことが大切です。これから住宅を購入する方であれば、「将来貸すことになっても借り手がつきやすい立地か」という視点で物件を選んでおくと、いざというときの選択肢が広がります。

賃料延滞など入居者とのトラブル

賃貸住宅として提供すると、家賃の延滞や騒音・使い方をめぐる近隣クレームなど、入居者に関するトラブルが発生する可能性があります。

こうしたトラブルの多くは、不動産会社に管理を委託することで、対応を任せることができます。あわせて、入居時に家賃保証会社の利用を条件にしておけば、万一延滞が起きても家賃相当額が保証されるため、貸主のリスクを小さくできます。

日々お仕事で忙しい方や、転勤などで遠方に住む方は、費用はかかりますが、不動産会社への管理委託を前向きに検討することをおすすめします。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）が受けられなくなる

見落としがちなデメリットとして、家を賃貸に出して自分が住まなくなると、その年以降、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は受けられなくなります。住宅ローン控除は「自分が住んでいること」が適用の条件だからです。

ただし救済もあります。転勤命令などのやむを得ない事情で一時的に住めなくなった場合、再びその家に入居すれば、残っている控除期間について再適用を受けられる制度があります（賃貸に出していた場合は、再入居した年の翌年から）。再適用には税務署への届出などの手続きが必要ですので、転居前に税務署へ確認しておくと安心です。

よくある質問（FAQ）

Q. 転勤の間だけ貸して、戻ってきたらまた住むことはできますか？

できます。その場合は、期間満了で契約が確実に終了する定期借家契約を選ぶのが基本です。転勤者向けには、留守宅の賃貸管理をまるごと引き受ける「リロケーションサービス」を提供する会社もありますので、比較してみるとよいでしょう。

Q. 家賃がローン返済額より少なく、赤字になりそうです。それでも貸す意味はありますか？

ケースバイケースです。空き家のまま維持費・固定資産税を払い続けるよりは、家賃収入がある分だけ負担が軽くなることが多いのは事実です。ただし、恒常的な赤字が見込まれるなら、売却してローンを清算する選択肢とも比較しましょう。不動産会社の賃料査定と売却査定の両方を取って判断するのがおすすめです。

Q. 管理を不動産会社に任せれば、自分は何もしなくてよいのですか？

日常の入居者対応や集金は任せられますが、修繕を行うかどうかの最終判断や費用負担、毎年の確定申告は所有者であるご自身の役割です。「任せきり」ではなく、報告を受けて判断するオーナーの立場は残ると考えておきましょう。

一戸建ての賃貸には、ここで挙げたようなデメリットや手間がある一方、家を手放さずに収入を得られる大きなメリットもあります。まずは不動産会社と借入先の金融機関に相談し、ご自身の事情に合った方法を選んでください。