不動産一括査定サイトの選び方｜申し込む前の4つの確認点

不動産一括査定サイトは、申し込む前に4つの点を見ておけば大きな失敗を避けられます。運営会社が実在するか、地域に対応する不動産会社が複数あるか、加盟の審査基準があるか、個人情報の提供先と通信の暗号化が示されているかです。

一括査定サイトとは、物件の情報を1回入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を頼めるサービスです。便利な半面、サイトの数が多く、どこを使えば安全か分かりにくいのが難点です。

ここでは、4つの確認点と、査定のあと売却を進めるときに知っておきたいことを説明します。

運営会社の所在地と問い合わせ窓口が書かれているか

最初に見るのは、一括査定サイトを運営している会社です。サイトの運営会社のページに、会社名・所在地・代表者・問い合わせ窓口がそろって書かれているかを確認します。

一括査定をうたいながら、実際には広告を集めるだけのサイトもあります。運営会社の情報が見当たらないサイトは、それだけで候補から外して構いません。困ったときに相談できる窓口があるかも、あわせて見ておくと安心です。

紹介された不動産会社が宅地建物取引業の免許を持っているかは、自分で調べられます。国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムでは、免許番号や商号、所在地、免許の有効期間を誰でも検索できます。

自分の地域に対応する不動産会社が複数あるか

一括査定を使う目的は、複数の会社から査定をもらって比べることです。物件の住所を入れたときに、対応できる不動産会社が何社表示されるかを先に見ておきます。

比べるためには複数社が必要ですが、多すぎると電話やメールの対応だけで疲れてしまいます。最初は3〜5社程度に頼み、説明の分かりやすさや対応の丁寧さで絞り込むと進めやすくなります。

地域によっては、対応する会社が少ないこともあります。その場合は、地元の不動産会社に直接相談するなど、ほかの窓口も一緒に使ってください。地元の会社のほうが、その地域の取引に詳しいこともよくあります。

加盟の審査基準と除名の仕組みがあるか

登録している会社の数が多くても、広告料目的で何でも登録しているサイトでは、営業がしつこい会社が混ざっていることがあります。

サイトが加盟の審査をしているか、問題のあった会社を登録から外す仕組みがあるかが書かれていれば、信頼できるかを見分けやすくなります。家を売るのは一生に何度もない経験なので、サポートのしっかりしたサイトを選ぶほうが後悔が少なくて済みます。

通信の暗号化と個人情報の提供先を確認する

申し込みフォームには、氏名や住所、電話番号などを入力します。送信する前に、アドレス欄のURLがhttps://で始まっているかを見ます。httpsは、入力した情報を暗号化して途中で盗み見られないようにする仕組みです。

以前はアドレス欄の鍵マークを探すように説明されていましたが、Google Chromeでは2023年9月公開のバージョン117から、鍵マークが調整アイコンに置き換わっています。鍵マークがないから危険というわけではありません。

気をつけたいのは、暗号化はあくまで通信が守られているという意味で、運営会社が信頼できる証明ではないことです。偽物のサイトの多くもhttpsになっているため、運営会社の確認とセットで見る必要があります。

もう一つ、プライバシーポリシーに入力した情報を誰に何のために渡すかが書かれているかも大事な確認点です。一括査定では、仕組み上、入力内容が複数の不動産会社に共有されます。

連絡方法や時間帯の希望を書ける欄があれば、メールでの連絡を希望、日中は電話に出られないなどと書いておくと、いきなり何社からも電話が来る事態を減らせます。査定のあと他社を断る連絡は、ほかに決めましたと一言伝えれば足ります。

机上査定と訪問査定は目的が違う

査定には2種類あります。申し込み画面で選ぶことが多いので、違いを知っておくと迷いません。

種類	どんな査定か	向いている場面
机上査定（簡易査定）	立地・面積・築年数・周辺の取引事例などの資料から概算を出す。訪問なしで、比較的短期間で結果が出る	まずおおまかな相場を知りたい段階。一括査定サイトで最初に届くのは多くがこちら
訪問査定（詳細査定）	担当者が実際に建物や敷地を見て、日当たり・傷み具合・境界・設備の状態などを踏まえて査定する	売却の意思が固まり、具体的な売り出し価格を決める段階

建物の状態は現地を見ないと分からないため、机上査定の金額だけで売るかどうかを決めるのは早すぎます。売り出し価格は、訪問査定を受けてから決めるのが一般的です。

不動産会社が売却の相談として行う査定は、無料にしている会社が一般的です。相続や離婚の話し合いで使う不動産鑑定士の鑑定評価は別のもので、こちらは費用がかかります。

査定額は売れる価格の約束ではない

一括査定を使うと、会社ごとに違う金額が出てきます。査定額は各社の見立てであって、その金額で売れることを約束するものではありません。

そのため、いちばん高い査定額を出した会社が、いちばん高く売ってくれるとは限りません。近くの取引事例や売れるまでの期間、販売の方法など、金額の根拠を説明してくれるかで比べてください。

自分でも相場をつかんでおくと、説明が妥当か判断しやすくなります。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の取引価格や地価公示を地図から無料で調べられます。

査定を申し込んでも、売らなければならないわけではありません。実際の売却活動が始まるのは、不動産会社と媒介契約を結んでからです。今は相場を知りたいだけと最初に伝えておけば、話が先に進みすぎるのを防げます。

媒介契約のあとはレインズで販売状況を確認できる

売ると決めたら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、売却の仲介を不動産会社に正式に頼む契約で、一般・専任・専属専任の3種類があります。違いは媒介契約の3種類の違いの記事で説明しています。

専任か専属専任で契約すると、不動産会社はレインズに物件を登録し、売主に登録証明書を渡します。レインズとは、不動産会社どうしが売り物件の情報を共有するシステムのことです。

2025年1月からは、不動産会社にレインズへ取引状況を登録することが義務付けられました。状況は公開中、書面による購入申込みあり、売主都合で一時紹介停止中のいずれかで示され、事実と違う登録は行政処分の対象になります。

登録証明書の2次元コードやIDを使えば、売主も自分の物件がどう表示されているかを確認できます。

頼んでいないのに紹介停止中になっていれば、ほかの会社からの買い手が紹介されない囲い込みの疑いがあるので、担当者に理由を聞くことができます（国土交通省 レインズの売主向けリーフレット）。

住宅ローンが残っている家は残高と査定額を比べる

住み替えなどで売る人の多くは、まだ住宅ローンが残っていると思います。家を引き渡すには、原則としてローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を消す必要があります。

抵当権とは、返済が滞ったときに金融機関がその家を売って回収できる権利のことです。

返済中でも査定は申し込めます。次の順で確認しておくと、資金の見通しが早く立ちます。

1. 返済予定表や残高証明書、金融機関のアプリでローンの残高を調べる
2. 査定額と残高を比べる。査定額のほうが多ければ売却代金で完済できる見込みが立ち、残高のほうが多ければ自己資金で埋めるか住み替えローンを検討する
3. 仲介手数料や登記費用、印紙税などの売却の諸費用を差し引いて、手元に残る金額を出す
4. 完済の手続きと手数料を、借りている金融機関に聞いておく

売却にかかる費用の目安は住宅売却の諸費用の記事で紹介しています。

住み替えでは、売るのと買うのをどちらを先にするかも悩むところです。

先に売れば資金計画は立てやすい反面、仮住まいが必要になることがあり、先に買えば住まいには困らない反面、ローンが二重になる期間が出ます。順番の考え方は住み替えは売却先行と購入先行どっちかの記事で紹介しています。

まとめ

一括査定サイトは、申し込む前に運営会社の実在、地域に対応する会社の数、加盟の審査基準、個人情報の提供先と暗号化の4点を見ておけば安心して使えます。

集まった査定額は高さではなく根拠で比べ、媒介契約のあとはレインズの登録状況も自分で確認すると、販売がきちんと進んでいるかが分かります。

住宅ローンが残っているなら、残高と諸費用を差し引いた手残りを早めに出しておくと、住み替えの計画が立てやすくなります。手数料や制度の内容は変わることがあるので、申し込む前に不動産会社や金融機関で最新の内容を確かめてください。