住宅ローンを借り換える判断基準は？金額と返済期間における判断ポイントを解説

住宅ローンを借り換える場合、これまで紹介したとおり、金利が安くなり家計への負担が軽減できるメリットがある一方で、借り換えにおいても様々な諸費用が発生することを解説しました。ただ、単純に金利が安くなるからと言って誰しもが借り換えてメリットがあるかと言われるとそういうわけではありません。今回は住宅ローンを借り換えたいと考えている方に、金銭的な部分における判断基準を詳しく解説します。

金利だけではなく諸費用も加味した上で借り換えを検討する

なんとなく毎月返済している住宅ローンの返済金額が家計の重荷になっていると感じている場合、住宅ローンを借り換えて金利負担を軽減する方法があります。

2019年5月3日の記事で記載しましたが、住宅ローンを借り換える場合における主なメリットとしては、金利負担が減らせる他、変動金利から固定金利への変更、団体信用生命保険の見直しなどができることです。

一方で、デメリットとしては、2019年5月6日の記事で記載していると通り、住宅ローンを新たな金融機関と契約することになりますので、契約時の事務手数料や保証料といった諸費用が発生することや、当然ながら再度審査が必要になります。また、借り換えの契約手続きを行う際の時間も必要です。

先々の金利負担が抑えられると言って、諸費用などが逆に多く発生した場合、借り換える意味も薄れてしまいます。したがって、今回紹介する基準を参考に本当に住宅ローンを借り換えるべきなのかをしっかりと判断することが重要です。

住宅ローン残高は1,000万円が目安

住宅ローンを借り換えるにあたり、一番気になるポイントとしては住宅ローンの残高がいくらあるかということです。住宅ローンの残高が少ないと、逆に借り換えるにあたり負担する諸費用の割合が高くなってしまうこともあり、金利は抑えられても、総負担額が高くなってしまうこともあります。

住信SBIネット銀行で借入金額が2,000万円と1,000万円、500万円の場合を以下の条件で同行のホームページでシミュレーションしてみました。

残りの返済期間と借り換え後の返済期間：20年
借り入れ前の金利：1.09％
借り換え後の金利：0.457％（新規借り入れ通期引き下げプラン（変動金利））
ボーナス返済：なし
融資実行日：2019年6月1日

借入金額の残高が2,000万円の場合、借り換え後も同様に2,000万円を借り換えると仮定すると諸費用を含めてトータルで69万5678円の削減ができる結果となりました。借入残高が1,000万円の場合は諸費用を含めて29万6834円の削減、借入残高が500万円の場合は諸費用を含めて10万円の削減が可能となりました。

借入残高が少なくなればなるほど、削減できる総返済額は少なくなることがわかります。また、返済額が少なくなれば毎月の削減額は数千円とわずかとなり家計の負担を大きく減らすことはできないと言えます。借り換えを検討する場合は残高が1,000万円以上あればメリットがあると考えて良さそうです。

住宅ローンの残りの返済期間は15年以上が目安

住宅ローンの借り換える場合、金額以外にも残りの返済期間がどれ位あるのかも重要なポイントです。住宅ローンの返済期間が短い場合は、借り換え時の手間と諸費用などトータルで考えるとなんとなく、借り換えるメリットは薄いと考えられます。

返済期間についても、住信SBIネット銀行のホームページで20年と15年、10年の3パターンでシミュレーションを行ってみました。シミュレーション条件については、借入残高が1,000万円とし、その他は前述した条件と同様にしています。

借り入れ残高が20年の場合は、諸費用を含めて29万6834円の削減、15年の場合は12万4337円の削減、10年は4万4089円の負担増となりました。

返済期間が短くなれば短いほど、削減できるトータルの返済額は少なくなることがわかります。もちろん、借入金額など条件が異なれば削減できる返済額もことなりますが、トータルの返済額と毎月の返済負担を軽減できる目安として15年以上の返済期間が残っていることを目安とすれば良さそうです。

住宅ローンの返済時の金利差は0.5％以上であること

住宅ローンの返済時に支払う金利についても借り換え前と借り換え後の金利に差がどれ位あるのかも重要です。当然ながら、金利差が小さければあまり借り換える意味もないことは容易に想像できます。

実際に、どれ位の金利差があれば借り換えのメリットがあるのか、再度住信SBIネット銀行のホームページにおいてシミュレーションを行いました。シミュレーション条件については、前述の通りで、返済期間は20年、借り換え前の金利は1.09％、借入金額1,000万円、ボーナス返済なしとします。

シミュレーション時の借り換え後の金利は、住信SBIネット銀行の「新規借り入れ通期引き下げプラン（変動金利）0.457％」と、5年固定の「当初引き下げプラン0.6％」、10年固定の「当初引き下げプラン0.710％」で3プランで行います。

新規借り入れ通期引き下げプラン（変動金利）0.457％の場合における削減額は29万6834円、5年固定の「当初引き下げプラン0.6％」は14万7,149円、10年固定の「当初引き下げプラン0.710％」は3万1093円の削減となりました。

当然ではありますが、金利差が小さければ小さくほど削減できる返済額は少なくなります。トータルの返済額の削減と毎月の返済負担を軽減できる目安としては金利差が最低でも0.5％以上マイナスとなるプランが有力となりそうです。