住宅ローン借り換えのデメリットは？諸費用・審査・団信の注意点

住宅ローンの借り換えのデメリットは、手続きに手間がかかること、数十万円の諸費用がかかること、そして審査や団信の加入を最初からやり直すことです。金利が下がっても、これらを差し引くと思ったほど得にならない場合があります。

借り換えを考え始めたら、まず下がる利息と諸費用を同じ表に書き出して比べてください。申込から完済までの具体的な手順は、借り換えの手続きの流れを解説した記事で紹介しています。

借り換えは今のローンを別の金融機関のローンで返す手続き

借り換えとは、新しく借りたお金で今の住宅ローンを一括で返し、以後は新しい金融機関に返していく方法のことです。返済の途中でも、より条件のよいローンへ移ることができます。

住宅ローンは元金と一緒に利息を毎月払うので、金利の差は総返済額に大きく響きます。金利を下げられるほか、団信の保障内容を見直せるなど金利以外のメリットもあります。

金利の環境も動いています。日本銀行は2026年9月に政策金利を1.25%程度へ引き上げ、10月30日の会合では据え置きました。変動金利で借りている方の中には、固定金利への借り換えを考える方もいます。

とはいえ、変動と固定のどちらが有利かは、この先の金利と残りの返済期間しだいで変わります。手間と費用というデメリットも合わせて、総額で比べてから決めてください。

デメリット①手続きに時間と手間がかかる

借り換えでは、複数の金融機関を比べる時間に加えて、申込・審査・契約という新規で借りたときと同じ手続きをもう一度踏みます。源泉徴収票や住民票、物件の書類などを集め直す手間もかかります。

ネット銀行ならインターネットで申し込めることもありますが、審査や契約がなくなるわけではありません。書類の不備があれば、そのたびに問い合わせや再提出のやり取りが発生します。

今借りている金融機関には、全額を繰り上げて返す手続きも必要です。平日しか受け付けていない窓口もあるので、会社員の方は休みを取る日を含めて、余裕をもった日程を組んでください。

デメリット②借り換えにも諸費用がかかる

金利は下がったのに、諸費用を払ったら総額はほとんど変わらなかった。借り換えでよく聞くつまずきです。主な諸費用は、払う相手ごとに分けると次のようになります。

支払い先	主な諸費用	目安・注意
借り換え先の金融機関	事務手数料・保証料・印紙税	事務手数料が借入額の2.20%（税込）の定率なら、3,000万円で66万円
今借りている金融機関	全額繰上返済手数料・保証会社の事務手数料	有料か無料かは金融機関や返済方法で違う
登記	抵当権の抹消・設定の登録免許税、司法書士への報酬	抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円

いちばん大きいのは、借り換え先に払う事務手数料です。借入額に一定の率をかける金融機関では、数十万円になることも珍しくありません。保証会社を使うローンでは、保証料もかかります。

紙の契約書には印紙税がかかり、借入額が1,000万円を超え5,000万円以下なら2万円です（国税庁の印紙税額の一覧表）。電子契約なら紙の契約書を作らないので、印紙税はかかりません。

前のローンの抵当権を消す抹消登記も必要です。登録免許税は土地と建物の2個なら2,000円で、司法書士に頼めば別に報酬がかかります。新しい抵当権の設定は、借り換え先が司法書士を手配することが多いです。

一括で前払いした保証料は、繰り上げて返すと残りの期間に応じて一部が戻ることがあります。戻る額は保証会社に問い合わせれば分かるので、諸費用の計算に入れておくと正確に比べられます。費用の内訳は借り換えの諸費用を項目別に解説した記事でも紹介しています。

デメリット③審査と団信の加入をやり直す

借り換え先の審査では、今の年収や勤務先、健康状態があらためて確認されます。借りたときより年収が下がっていると、希望の金額で借りられないことがあります。

団信（団体信用生命保険）も新しく入り直すので、健康状態を告知し直します。借りた後に病気をしていると、団信に入れず借り換えそのものができない場合があります。持病があるときの考え方は、団信の告知と断られたときの対処法の記事をご覧ください。

デメリット④住宅ローン控除は期間が延びず対象額も限られる

住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受けている方は、借り換えた後も一定の条件で控除を続けられます。ただし国税庁の案内では、控除を受けられる年数は住み始めた年から数え、借り換えても延びません。

控除の対象になるのも、借り換える直前の残高の範囲までです。たとえば直前の残高が2,800万円で、諸費用を含めて3,000万円を借りたとします。この場合、控除の計算に使えるのは年末残高の3,000分の2,800だけです。

借り換えで得になるかは減る利息と諸費用の差で決まる

借り換えで得になるのは、減る利息の合計が、諸費用の合計を上回るときです。ローン残高が多いほど、残りの返済期間が長いほど、金利差が大きいほど、減る利息は大きくなります。

以前は残高1,000万円以上・残り10年以上・金利差1%以上が目安と言われました。今は手数料の安い商品もあり、これより小さい金利差でも得になる場合があります。反対に、手数料が高いと金利差があっても損になることがあります。

手間や費用をかけたくない方は、借り換える前に、今の金融機関に金利の見直しを相談する方法もあります。応じてもらえるかは金融機関しだいで、同じ銀行の中での切り替えは同じ銀行内で借り換えるメリット・デメリットの記事で解説しています。

借り換え先を比べるときは、金利だけでなく、事務手数料と保証料、団信の保障内容まで同じ条件でそろえて見比べてください。諸費用込みの総額で比べれば、どこに移ると得かがはっきりします。

金利や諸費用は月ごとに変わるので、申し込む前に各金融機関のページで最新の内容を確かめてください。