住宅ローン借り換えのデメリット｜手続きと諸費用の注意点を解説

住宅ローンの返済で「毎月の金利負担が重いな」と感じたとき、別の記事でもお伝えしたように、住宅ローンを他の金融機関に借り換えることで金利負担を軽くできる場合があります。ただし、借り換えには手続きの手間がかかり、諸費用も発生します。メリットばかりに目を向けて進めると、「思ったほど得にならなかった」ということにもなりかねません。

今回は、これから借り換えを検討する方に向けて、住宅ローンの借り換えで最低限おさえておきたいデメリットを、初心者にもわかりやすく解説します。

住宅ローンは他の金融機関に借り換えできる

マイホームを購入した多くの方が住宅ローンを利用していますが、返済では元金とあわせて金利を毎月支払っていく必要があり、この金利の大小で総返済額は大きく変わります。金利負担が重いと感じたら、より低い金利の金融機関へ「借り換え」をすることで、負担を軽減できる可能性があります。

近年はネット銀行が都市銀行・地方銀行より低い金利を打ち出すこともあり、金利負担を抑えるためにネット銀行へ借り換える動きも見られます。借り換えでは、別の記事でも触れたように、毎月の金利負担の軽減に加えて、団体信用生命保険（団信）の保障内容を見直せるといったメリットもあります。

また、2024年以降は日本銀行が政策金利を引き上げる局面に入り、変動金利にも上昇の動きが出ています。こうした環境では、「変動金利のままでよいか」「固定金利へ切り替えるか」を見直す目的で借り換えを検討する方もいます。ただし、どちらが有利かは金利動向や残りの返済期間によって変わるため、結論を急がず、最新の金利で必ずシミュレーションして判断しましょう（最新金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください）。

一方で、借り換えには手続きの手間と諸費用というデメリットもあります。メリットだけでなく、これらも総合的に見比べたうえで判断することが大切です。

デメリット①：手続きに時間と手間がかかる

借り換えでは、自分で複数の金融機関の住宅ローンを比較する時間に加え、申込・審査・契約、そして今の金融機関への一括返済といった一連の手続きに時間がかかります。

ネット銀行の場合、状況によってはインターネット上で手続きが完結することもありますが、それでも申込後には改めて審査や契約が必要です。書類の準備や、担当者・電話窓口とのやり取りの時間は確保しておきましょう。最近はネット銀行でも相談窓口を設けているところが多いので、不明点は早めに問い合わせておくと安心です。

また、今借りている金融機関には全額を繰り上げ返済する手続きが必要で、その段取りも発生します。会社員の方は、平日に手続きの時間を取りにくいこともあるため、スケジュールに余裕をもって進めるのがポイントです。

デメリット②：借り換えにも諸費用がかかる

見落としがちなのが諸費用です。別の記事でも解説していますが、「金利は下がったのに、諸費用が大きくてトータルではあまり変わらなかった」という事態を避けるためにも、費用の全体像を把握しておきましょう。借り換えでかかる主な諸費用は、次のように整理できます。

支払い先	主な諸費用	ポイント
借り換え先の金融機関	事務手数料・印紙税・保証料	負担が大きいのは事務手数料（借入額の2.20%〈税込〉など数十万円になることも）
今借りている金融機関	全額繰上返済手数料・保証会社事務手数料	金融機関により有料・無料が異なる
不動産登記関連	抵当権の設定費用・抹消費用	登録免許税や司法書士への報酬がかかる

特に負担が大きいのは、借り換え先に支払う事務手数料です。借入額に対して定率（たとえば2.20%〈税込〉）で計算する金融機関では、数十万円になることもあります。保証会社を利用する場合は、借入期間に応じた保証料も必要です。

なお、印紙税は、電子契約に対応した金融機関で契約すると不要になるケースがあります（紙の契約書を作らないため）。細かな点ですが、諸費用を抑える工夫の一つとして知っておくとよいでしょう。

また、今借りている金融機関には全額を返済するため、金融機関によっては全額繰上返済手数料がかかります。さらに、これまでの抵当権を消す「抵当権抹消」の手続きも必要で、自分で法務局に出向いて行うか、司法書士に依頼します（新しい金融機関の抵当権設定は、借り換え先が司法書士を手配してくれることが多いです）。

借り換えで得になるかの見極め方

借り換えを判断するときは、「削減できる金利（利息）」が「借り換えにかかる諸費用」を上回るかを確認することが基本です。一般に、ローン残高が多く・残りの返済期間が長く・金利差が大きいほど、借り換えのメリットは出やすくなります。

かつては「残高1,000万円以上・残期間10年以上・金利差1%以上」が目安と言われましたが、近年は諸費用の低い商品も増えており、それより小さな金利差でもメリットが出るケースがあります。逆に、諸費用が大きいと金利差があっても得にならないこともあります。目安だけで判断せず、諸費用を含めた総額でシミュレーションして確認することが何より大切です。時間の確保ができるかどうかも含めて、総合的に検討しましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. 借り換えにかかる諸費用はどれくらいですか？
A. 借入額や金融機関によりますが、事務手数料・保証料・登記費用などを合わせて数十万円程度かかることが一般的です。まずは借り換え先の商品説明で費用を確認しましょう。

Q. 借り換えはどんな人に向いていますか？
A. ローン残高が多く、残りの返済期間が長く、現在より金利を下げられる方はメリットが出やすい傾向です。ただし諸費用次第で結果は変わるため、シミュレーションでの確認が欠かせません。

Q. 同じ銀行で金利を下げてもらうことはできますか？
A. 金融機関によっては「金利引き下げ交渉（条件変更）」に応じてくれる場合もあります。借り換えの手間や諸費用を避けたい場合は、まず今の金融機関に相談してみるのも一つの方法です。

Q. 変動金利から固定金利へ借り換えたほうがよいですか？
A. 金利が上昇する局面では固定金利の安心感が魅力ですが、当初の返済額は変動より高くなりがちです。どちらが有利かは一概に言えないため、最新の金利で試算して判断しましょう。

借り換えは、うまく活用すれば総返済額を減らせる有力な手段ですが、手間と諸費用というデメリットもあります。借り換え先を選ぶ際は、金利だけでなく、諸費用や団信の内容までわかりやすいかもチェックしたいところです。たとえば、諸費用や団信の分かりやすさ、店舗とオンラインの両方に対応している点で、SBI新生銀行のような選択肢を比較対象に加えてみるのもよいでしょう。最新の金利・条件は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。