住宅ローン借り換えの判断基準は？残高・期間・金利差の目安を解説

住宅ローンを借り換えると、金利が下がって家計への負担を軽くできる可能性がある一方で、借り換えには事務手数料などのさまざまな諸費用が発生します。「金利が下がるから」というだけで誰にでもメリットがあるわけではありません。今回は、住宅ローンの借り換えを考えている方に向けて、金銭面での判断基準をわかりやすく解説します。

金利だけではなく諸費用も加味した上で借り換えを検討する

毎月の住宅ローン返済が家計の重荷になっていると感じる場合、住宅ローンを借り換えて金利負担を軽減する方法があります。

借り換えのメリットを解説した記事で紹介したとおり、借り換えの主なメリットは、金利負担を減らせることのほか、変動金利から固定金利への変更や、団体信用生命保険（団信）の見直しができることです。

一方でデメリットは、借り換えのデメリットを解説した記事に記載のとおり、新たな金融機関と契約し直すことになるため、事務手数料や保証料（金融機関により有無・金額が異なります）、登記費用などの諸費用が発生すること、そして再度審査が必要になることです。契約手続きの時間と手間もかかります。

金利負担が抑えられても、諸費用が多くかかってしまえば、借り換える意味は薄れてしまいます。これから紹介する基準を参考に、本当に借り換えるべきかをしっかり判断することが大切です。

住宅ローン残高は1,000万円が目安

借り換えでまず確認したいのが、住宅ローンの残高です。残高が少ないと、借り換えで負担する諸費用の割合が相対的に高くなり、金利は下がっても総負担額ではかえって損をしてしまうことがあります。

当サイトでは以前（2019年6月時点）、ドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）の公式シミュレーションを使って、借入残高別の削減効果を試算しました（残り返済期間20年・借り換え前金利1.09％・借り換え後は当時の変動金利0.457％・ボーナス返済なし）。

その結果、借入残高が2,000万円の場合は諸費用を含めてトータルで約69万円の削減、残高1,000万円では約29万円の削減、残高500万円では約10万円の削減という結果でした。

借入残高が少なくなるほど、削減できる総返済額は小さくなることがわかります。残高が小さいと毎月の削減額も数千円程度にとどまり、家計の負担を大きく減らす効果は望みにくくなります。借り換えを検討する場合は、残高が1,000万円以上あることが一つの目安といえるでしょう。

※上記は2019年6月時点の金利・条件による試算例です。現在は金利水準が当時と大きく異なるため、必ず最新の金利で各金融機関のシミュレーションを行ってください。

住宅ローンの残りの返済期間は15年以上が目安

借り換えでは、残高だけでなく「残りの返済期間がどれくらいあるか」も重要なポイントです。残りの返済期間が短いと、利息を支払う期間そのものが短いため、金利を下げても削減できる利息は小さく、手間と諸費用に見合わないことが多くなります。

同じ2019年6月時点の試算（借入残高1,000万円・その他条件は前述と同じ）では、残り返済期間20年の場合は諸費用を含めて約29万円の削減、15年では約12万円の削減、10年では約4万円の負担増という結果でした。

返済期間が短くなるほど削減効果は小さくなり、短すぎると逆にマイナスになることもあります。もちろん借入金額などの条件によって結果は変わりますが、残りの返済期間が15年以上あることを一つの目安にするとよいでしょう。

住宅ローンの返済時の金利差は0.5％以上であること

借り換え前と借り換え後の金利差がどれくらいあるかも重要です。金利差が小さければ、利息の削減効果も小さくなります。

2019年6月時点の試算（残り返済期間20年・借り換え前金利1.09％・借入残高1,000万円・ボーナス返済なし）では、当時の変動金利0.457％（金利差約0.63％）へ借り換えた場合の削減額は約29万円、5年固定0.6％（金利差約0.49％）では約14万円、10年固定0.710％（金利差約0.38％）では約3万円の削減でした。

金利差が小さくなるほど削減できる返済額は少なくなります。トータルの返済額と毎月の返済負担をしっかり軽減する目安としては、金利差が最低でも0.5％以上マイナスになるプランが有力といえるでしょう。

金利上昇局面（2026年）の借り換えはどう考える？

上の試算を行った2019年ごろは歴史的な低金利で、大きな金利差による借り換えメリットが出やすい時期でした。しかし現在は状況が変わっています。日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で政策金利を1.0％程度へ引き上げ（約31年ぶりの水準）、住宅ローン金利は変動・固定とも上昇局面にあります（2026年7月時点。民間の集計では、変動金利は多くの銀行で年0.9〜1.1％台が中心とされています）。

こうした環境では、「低い金利へ乗り換えて利息を減らす」王道の借り換えメリットは以前より出にくくなっています。その一方で、金利上昇局面ならではの借り換えの考え方もあります。

• 将来の金利上昇に備えて、変動金利から固定金利へ切り替える：毎月の返済額を確定させて安心を買う、という発想の借り換えです。
• 団信（保障）を充実させる：がん保障や全疾病保障など、いまの銀行にはない保障を上乗せ金利なしで付けられる銀行へ乗り換える方法です。
• 諸費用の安い銀行を選んで乗り換えコストを抑える：たとえばSBI新生銀行は保証料0円・一部繰上返済手数料0円で、一般団信の保険料も0円。事務手数料は借入金額×2.20％（税込）の定率型とシンプルな体系です（2026年7月時点・公式サイト確認）。店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しているので、借り換えが初めての方でも相談しながら進めやすいでしょう。

金利・手数料は各行で随時見直されるため、最新の条件は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。

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まとめ：借り換えの判断基準は「残高1,000万円以上・残り返済期間15年以上・金利差0.5％以上」が昔からの目安ですが、これはあくまで入口のチェックポイントです。実際のメリットは金利情勢や諸費用によって大きく変わるため、目安を満たしたら、各金融機関の公式シミュレーションで「諸費用込みの総返済額」がいくら減るのかを必ず確認してから判断しましょう。