住宅ローンを借り換える場合は固定金利と変動金利どちらを選ぶべきか？

住宅ローンを借り換えるにあたって検討すべき点としては、固定金利と変動金利どちらを選ぶべきかということです。多くの方は毎月の金利負担を軽減したいと考えて借り換えを検討するかと思いますが、金利の種類を適切に選ぶことで、将来的な負担額が更に変わってきます。

今回は、住宅ローンを借り換える場合、固定金利と変動金利どちらを選ぶべきか考えていきます。

固定金利と変動金利の違い

住宅ローンを返済する場合、毎月返済額に上乗せしてお金のレンタル料に該当する金利を上乗せして支払います。一言に金利といってもその種類は2種類あり「固定金利」と「変動金利」に分けられます。

金利については、2018年3月5日の記事で詳しく解説していますが、銀行は我々個人の他、法人などから預貯金を預かっていますが、ここで預かっている資金を活用して、資金を必要としている法人や住宅ローンに代表する個人への貸し付けます。この貸付で得た金利の一部を、資金を預けてくれている個人や法人に利息として支払います。貸付で得た金利と個人や法人に支払う金利差で利益を得ています。

この金利は市場で決められており、市場動向に応じて金利は変動します。そのため、住宅ローンを借りる場合、金融機関に支払う金利は原則として変動します。変動するタイプの金利を「変動金利」、逆に、返済期間まで金利が一定の金利を「固定金利」となります。

変動金利は市場変動があるためリスクがありますが、その分金利は安く抑えられているのが特徴です。一方で、固定金利は、返済期間まで融資実行時点で決められた金利が一定となりますが、将来的な変動についても加味されていますので、本来の金利に対して多少の金利が上乗せして設定されています。

借入残高が多く金利が低い状況であれば固定金利を選択

住宅ローンを借り換える場合において、固定金利と変動金利どちらを選ぶべきか考えている方も多いかと思いますが、2019年時点で低金利状況が続いている中、現状としては、借入残高が多く返済期間も長くなるのであれば固定金利を選択しておくことが望ましいと言えます。

ただし、変動金利に比べると目先で負担すべき金利は、前述したとおり固定金利が高いといえます。当然ですが、現在借りている住宅ローンの金利と比べて、0.5％から1％程度金利が低く抑えられるかを確認する必要があります。

借り換え前の時点で変動金利を選択していた場合、借り換えで固定金利にすると、逆に金利が上がってしまうことも考えられますので、市場金利の動向を見ながら、借り換えのタイミングを検討することも重要です。

また、借入残高が少ない場合は、逆に固定金利にしてしまうと、負担すべき金利の額が大きくなってしまう可能性もあります。そのため、借入残高が2,000万円以上残っている方がおすすめです。

もちろん、個々の借入条件等によって多少異なりますので、金融機関が提供しているシミュレーションを活用して十分に検討することをおすすめします。

借入残高が少なく返済期間も短いのであれば変動金利でも良い

住宅ローンを借り換えるタイミングで、借入残高が低く、返済期間も短いのであれば、2019年時点であれば金利が低い状況で完済できる可能性があるのであれば、金利が高めに設定されている固定金利を選ぶより、変動金利を選んだほうがトータルで負担する金利を低く押されられる可能性もあります。

変動金利にした場合、前述したとおり市場金利が上昇すると当然ながら、支払う金利も上がってしまいますが、借入残高が低く、返済期間が短い場合は、多少の上昇においてもその負担額が大きくなることはありません。

住信SBIネット銀行のシミュレーションを行ってみたところ、例えば、返済期間が10年間で借り入れが1,000万円の場合、金利が1.1％の場合であれば、毎月の返済額は88,082円となりますが、2％に上昇すると、毎月の返済額は92,013円となり3,931円の負担増となります。同条件で借入残高が3,000万円で見てみた場合、金利1.1％から2％に上昇すると毎月の返済額は12,000円ほど増加となりました。

そのため、借入残高が低い、かつ、返済期間が短く、多少の金利上昇でもさほど負担額が大きくならないのであれば、変動金利を選択しておくのも良いでしょう。

目安となる借入残高は1,000万円程度、返済期間は15年以内の方でおすすめであると言えます。ただし、個々の借入条件などによっても異なってきますので、事前に金融機関のシミュレーションを使ってしっかりと検証してみることをおすすめします。