住宅ローンの抵当権設定とは？登録免許税0.1%の条件と必要書類

住宅ローンで家を買うと、銀行はその家と土地に抵当権を付け、法務局に登記します。この手続きが抵当権設定登記で、実際の申請は、銀行が指定する司法書士が引き受けることがほとんどです。

かかる費用の中心は、登録免許税という国の税金です。本来の税率は借入額の0.4%ですが、自分が住む家なら条件を満たすと0.1%まで下がります。この軽減は、2027年3月31日までに新築・購入した住宅が対象です。

抵当権設定とは、家をローンの担保にする登記

抵当権とは、お金を貸した側が、返済が止まったときに担保の不動産を売って残りの借金に充てられる権利のことです。住宅ローンでは、買った家と土地がその担保になります。

身近な例えでいえば、質屋に品物を預けてお金を借りる仕組みに近いものです。違いは、家を銀行に預けるのではなく、住み続けながら担保にするところです。

この権利を登記簿（不動産の持ち主や権利を記録した公的な帳簿）に書き込むのが、抵当権設定登記です。登記しておくことで、銀行は自分の権利をほかの人に対しても主張できるようになります。

リフォームローンなどでも設定されることがある

抵当権は、リフォームローンや事業資金の借り入れで設定されることもあります。ここでは住宅ローンの場合に絞って説明します。完済後の抹消手続きも含めた仕組みは、抵当権の仕組みと抹消手続きの解説で紹介しています。

自分でも申請できるが、銀行の了承が必要

抵当権設定登記は、司法書士に頼まず自分で申請することも制度上はできます。とはいえ住宅ローンの場合は、次の理由から自分で進められるケースはかなり限られます。

• 銀行の了承が要ります。多くの銀行は、登記を確実に済ませるため、指定の司法書士に任せることを融資の条件にしています。
• 書類の書き方に細かい決まりがあります。記載を誤ると法務局で受け付けてもらえず、書き直しが必要になります。
• ローンの実行と同じ日に申請します。お金が振り込まれる決済の日に、家の所有権の登記と抵当権設定をまとめて申請するのが通常で、段取りに余裕がありません。

現実には、銀行が指定または紹介する司法書士に依頼する流れになります。それでも自分で挑戦したい方は、抵当権設定を自分で行う手順と費用を読んだうえで、申し込みの段階で銀行に相談してください。

抵当権設定登記に必要な主な書類

申請に使う主な書類は次のとおりです。司法書士に頼む場合でも、印鑑証明書などは自分で役所へ取りに行くことになります。

書類	内容・注意点
登記申請書	申請の内容を書く書類。司法書士に依頼する場合は司法書士が作成する。
抵当権設定契約書	銀行と結ぶ抵当権設定の契約書。住宅ローンの契約と同時に作成され、登記の原因を示す書類として使われる。
登記識別情報	不動産の持ち主であることを示す12桁の英数字の情報で、以前の権利証にあたる。購入と同時に申請する場合の扱いは司法書士が案内する。
印鑑証明書	抵当権を設定する人（家の持ち主）の実印の証明書。発行から3か月以内のものが必要。
住宅用家屋証明書	登録免許税の軽減税率0.1%を受けるために必要。家がある市区町村で発行してもらう。
委任状	司法書士に申請を任せるときに必要。

このほか、銀行から追加の書類を求められることもあります。決済日の直前に慌てずに済むよう、必要書類のリストは司法書士から早めにもらっておいてください。

法務局での手続きの流れと登録免許税

申請先は、家と土地がある場所を管轄する法務局です。窓口の受付は平日の8時30分から17時15分までで、オンラインで申請する方法もあります。管轄の法務局は法務局のホームページで調べられます。

申請の流れ（概要）

1. ローンの契約後、司法書士が登記申請書と添付書類をそろえる
2. 決済日に、所有権の登記とあわせて法務局へ申請する（窓口かオンライン）
3. 登録免許税を納める（収入印紙で納めることが多い）
4. 書類に不備がなければ、数日から1週間ほどで登記が終わる

登録免許税は借入額に税率をかけて計算する

登録免許税とは、登記をするときに国に納める税金のことです。抵当権設定登記では、借りる金額（債権額）に税率をかけて計算します。

登録免許税 ＝ 債権額（借入額）× 税率

区分	税率	借入3,000万円の場合	借入4,000万円の場合
本来の税率	0.4%	12万円	16万円
自分が住む住宅の軽減税率	0.1%	3万円	4万円

例えば3,000万円を借りる場合、本来の税率なら12万円ですが、軽減税率が使えれば3万円です。差の9万円があれば、カーテンや照明をそろえる費用くらいはまかなえます。

この軽減は租税特別措置法第75条で決められていて、国税庁の登録免許税の税額表にも載っています。2024年度（令和6年度）の税制改正で、適用期限が2027年3月31日まで延長されました。

登録免許税を0.1%にするための条件

軽減税率は、自分が住む家を買えば自動的に使えるわけではありません。次の条件をすべて満たし、申請のときに証明書を添える必要があります。

• 個人が自分で住むための家であること
• 登記簿に記録された家の床面積が50㎡以上であること
• 2027年3月31日までに新築または購入し、その日から1年以内に登記すること
• 中古住宅の場合は、1982年（昭和57年）1月1日以降に建てられたものか、今の耐震基準に合うと証明されたものであること
• 市区町村が発行する住宅用家屋証明書を申請書に添えること

証明書は登記の前にそろえてください。登記を済ませた後で証明書を出しても、軽減税率は使えません。国税庁の税額表にも、この点が注意書きとして載っています。

証明書の取得は司法書士が代わりに進めてくれることが多いので、依頼するときに任せられるかを聞いておくと手間が省けます。

マンションの場合、広告に載っている面積（壁の中心から測った面積）より、登記簿の面積のほうが小さくなります。広告で50㎡を少し超える部屋は登記簿では50㎡を下回ることがあるため、購入前に不動産会社へ登記簿の面積を聞いてください。

まとめ

抵当権設定登記は、住宅ローンを借りるとほぼ必ずセットになる手続きです。実際には、銀行が指定する司法書士に任せるケースがほとんどです。

• 抵当権設定登記は、家と土地を住宅ローンの担保にするための登記
• 自分でも申請できるが、銀行の了承が必要で、通常は司法書士が代行する
• 登録免許税は本来0.4%、自分が住む家で条件を満たせば0.1%（2027年3月31日まで）
• 0.1%を受けるには、登記のときに住宅用家屋証明書を添える

住宅ローンを借り換えるときも、新しい銀行の抵当権を設定し直します。その流れは借り換えの審査から抵当権変更までの手続きをご覧ください。

税率や軽減の条件は税制改正で変わることがあるので、登記を頼む前に司法書士や法務局で最新の内容を確かめてください。