中古マンションを購入するにあたっては、現地や周辺の環境を確認し、問題が無ければ購入申込みをします。
そして、住宅ローンの事前審査等、買主側で購入の障害となるものをクリアすれば晴れて契約となります。
一方、売主側にも売却の障害になり得るものをクリアした上でなければ、現実的に契約には結びつきません。その売主側の障害となり得るもののひとつに「滞納」があります。
「マンションの売主が管理費を滞納している場合、支払いは買主に引き継がれる？」
上記テーマは、よくマイホーム購入の手引書などに書かれている内容ですが、これは本当の事です。
管理費や修繕積立金、駐車料金などの専用使用料の滞納額については、買主が引き継いで管理組合に納める事が、通常、管理規約に定められています。
もし、売主が住宅ローンを返済できないなど、資金的に行き詰っての売却であれば、滞納額もある程度の金額になっている場合がありますので、買主にとっては思わぬ負担を背負わされることになります。
固定資産税の滞納にも注意が必要！
管理費や修繕積立金については、マンションの管理会社に問い合わせれば滞納の有無を確認する事ができますが、固定資産税・都市計画税については、通常、売主から納付した事実を確認することになります。
但し、およそ5月以降であれば、売主のもとに納付書が届いているため確認はできますが、まだ届いていなかったり、届いて間もない時期の場合は、納付完了の事実は確認できません。
また、前述のように資金的に行き詰っていると、前年分を滞納している事もあり、最悪の場合、物件に「差押(*1)」の登記が設定される事もあります。
*1：差押 https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B7%AE%E6%8A%BC
売主側の滞納確認と清算方法は、不動産会社が事前調査し、当然に解消されるべきもの！
不動産会社は、物件の売主から売却の依頼を受ける時、金額査定と併せて各種法令および権利上の調査を行いますが、売主が管理費や税金を滞納していないかについても、当然に調査すべきものと考えられます。
確かに、厳密に言えば、滞納の解消は売主自身が行うべきものです。
しかし、滞納によって売買契約が締結できなかったり、契約できても決済・引渡しができなければ、それまでの営業活動が無駄になりますし、買主側としても迷惑をこうむる事になります。
滞納金の具体的な清算方法としては、
①契約時に売主が買主より受領した手付金の中から、清算してしまう方法
②決済・引渡しの際に、残代金から差し引いて清算する方法
③売買代金から滞納金相当額を差し引いて契約する方法
などが一般的です。
但し、「売主は残代金受領後に速やかに滞納金を支払うものとする」などの約束をしてしまうと、確実な支払いが担保されないまま取引完了となってしまいますので、注意が必要です。
ですので、①か②を採用するのが安全と言えるでしょう。清算を確実なものとするために、不動産会社は、間違いなく解消できる条件を踏まえた金額で売りに出しているのです。
なお、いずれの方法であっても、滞納の事実、滞納の確認期日、清算方法を売買契約書と重要事項説明書内の特約条項に明記させる事が重要で、「売主の責任と負担において、滞納金および付帯する費用を○○までに清算、解消することを確認した」旨の内容も明記しておくと、保全を確保することができます。
まとめ
購入を検討する時には、不動産会社に滞納の有無を確認しておく事を忘れず、滞納があれば解消できるか否かの確認もしておくようにしましょう。
