中古マンションの購入前に確認｜売主の管理費・税金の滞納リスク

中古マンションを購入するにあたっては、現地や周辺の環境を確認し、問題が無ければ購入申込みをします。

そして、住宅ローンの事前審査など、買主側で購入の障害となるものをクリアすれば、晴れて契約となります。

一方で、売主側にも売却の障害になり得るものをクリアしてもらわなければ、現実的に契約には結びつきません。その売主側の障害となり得るもののひとつに「滞納」があります。

しかも困ったことに、売主の管理費の滞納は、法律上、買主に請求できることになっています。物件そのものに問題がなくても、売主側の事情で思わぬ負担を背負ってしまうことがあるのです。ここでは、はじめて中古マンションを買う方に向けて、確認しておきたいポイントを整理します。

「マンションの売主が管理費を滞納している場合、支払いは買主に引き継がれる？」

上記のテーマは、よくマイホーム購入の手引書などに書かれている内容ですが、これは本当のことです。

しかも、根拠は管理規約だけではありません。建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第8条に、管理者や管理組合が区分所有者に対して持っている債権は「債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」と定められています。この「特定承継人」とは、売買などでその部屋を取得した人、つまり買主のことです。

つまり、管理費や修繕積立金の滞納は、規約に書かれているかどうかにかかわらず、法律上、新しい所有者にも請求できるということになります。あわせて同法第7条では、これらの債権に先取特権（他の債権者より優先して回収できる権利）が認められており、共益費用の先取特権とみなされます。管理組合にとっては、滞納を回収する手段がきちんと用意されているわけです。

対象になるのは、管理費・修繕積立金のほか、駐車場使用料などの専用使用料も含まれるのが一般的です。もし、売主が住宅ローンを返済できないなど、資金的に行き詰まっての売却であれば、滞納額もある程度の金額になっている場合がありますので、買主にとっては思わぬ負担を背負わされることになります。

なお、管理費の額や修繕積立金の積立総額は、宅地建物取引業法にもとづく重要事項説明の対象です（宅地建物取引業法第35条第1項第6号、同法施行規則第16条の2）。説明を受ける際に、「滞納はありませんか」と一言たずねる習慣をつけておきましょう。

固定資産税の滞納にも注意が必要！

管理費や修繕積立金については、マンションの管理会社に問い合わせれば滞納の有無を確認することができますが、固定資産税・都市計画税については、通常、売主から納付した事実を確認することになります。

ここで知っておきたいのが、固定資産税は「1月1日時点の所有者」に1年分が課税されるという仕組みです。東京都主税局も、賦課期日（毎年1月1日）現在の登記簿等に所有者として登記されている人に課税され、1月2日以降に所有権が移転しても納税義務者は変わらないと案内しています。

売買のときに買主と売主が固定資産税を日割りで精算する慣習がありますが、これも同じく東京都主税局が「地方税法上で規定されているものではなく、あくまで当事者間の合意により行われるもの」と明記しています。つまり、精算するかどうか・どう分けるかは契約で決めることなので、売買契約書での取り決めがそのまま効いてきます。

確認したいこと	確認先	ひとこと
管理費・修繕積立金・駐車場使用料の滞納	マンションの管理会社（不動産会社経由）	区分所有法8条により買主に請求され得る
固定資産税・都市計画税の納付	売主（納税通知書・領収書）	納税通知書の届く時期は自治体で異なる
差押えなどの登記	法務局の登記事項証明書	滞納が続くと設定されることがある

納税通知書が届く時期は自治体によって異なります。たとえば東京都23区の場合、令和8年度の固定資産税・都市計画税の納税通知書は6月1日に発送され、納期は6月・9月・12月・翌年2月の年4回です（東京都主税局・2026年8月時点）。春先の売買では、その年の納税通知書がまだ手元にないことも多いため、前年分の領収書などで納付状況を確認することになります。

また、前述のように資金的に行き詰まっていると、前年分を滞納していることもあり、最悪の場合、物件に「差押(*1)」の登記が設定されることもあります。差押えとは、税金などの支払いを確保するために、行政や債権者が財産の処分を制限する手続きのことです。差押えの登記が入ったままでは、住宅ローンの担保として銀行が認めてくれず、取引そのものが進みません。登記事項証明書（登記簿謄本）を取り寄せれば確認できるので、契約前に必ず見せてもらいましょう。

*1：差押 https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B7%AE%E6%8A%BC

売主側の滞納確認と清算方法は、不動産会社が事前調査し、当然に解消されるべきもの！

不動産会社は、物件の売主から売却の依頼を受けるとき、金額査定とあわせて各種法令および権利上の調査を行いますが、売主が管理費や税金を滞納していないかについても、当然に調査すべきものと考えられます。

確かに、厳密に言えば、滞納の解消は売主自身が行うべきものです。しかし、滞納によって売買契約が締結できなかったり、契約できても決済・引渡しができなければ、それまでの営業活動が無駄になりますし、買主側としても迷惑をこうむることになります。

滞納金の具体的な清算方法としては、

①契約時に売主が買主より受領した手付金の中から、清算してしまう方法
②決済・引渡しの際に、残代金から差し引いて清算する方法
③売買代金から滞納金相当額を差し引いて契約する方法

などが一般的です。

ただし、「売主は残代金受領後に速やかに滞納金を支払うものとする」などの約束をしてしまうと、確実な支払いが担保されないまま取引完了となってしまいますので、注意が必要です。

ですので、①か②を採用するのが安全と言えるでしょう。清算を確実なものとするために、不動産会社は、間違いなく解消できる条件を踏まえた金額で売りに出しているのです。

なお、いずれの方法であっても、滞納の事実・滞納の確認期日・清算方法を、売買契約書と重要事項説明書の特約条項に明記させることが重要で、「売主の責任と負担において、滞納金および付帯する費用を○○までに清算、解消することを確認した」旨の内容も明記しておくと、保全を確保することができます。

買主がいつ・どこに確認すればいい？

「不動産会社がやってくれること」と「自分で確かめておくこと」を分けておくと、動きやすくなります。買主として押さえておきたいのは、次の3つのタイミングです。

1. 購入申込みの前
気に入った部屋が見つかったら、申込みの前に「管理費・修繕積立金の滞納はありませんか」と担当者に確認しましょう。管理会社が発行する管理に関する重要事項の調査報告書には、滞納額の記載欄が設けられているのが一般的です。

2. 重要事項説明のとき
管理費の額・修繕積立金の積立総額は法律上の説明事項です。あわせて、滞納の有無と金額、いつまでに誰の負担で解消するのかを、口頭ではなく書面で残してもらいます。登記事項証明書で差押えなどの登記がないかも確認します。

3. 決済・引渡しの前
清算は決済日にまとめて行われることが多いため、住宅ローンの実行日と決済日をそろえておく必要があります。住宅ローンは申し込んですぐ借りられるわけではありません。たとえばSBI新生銀行は公式サイトで、申し込み状況や内容によっては申し込みから融資実行まで1か月半以上かかることがあると案内しています（2026年8月時点・公式サイトにて確認）。売買のスケジュールは、ローンの審査期間を見込んで余裕を持って組みましょう。

よくある質問

Q. 売主の滞納分を、買主が本当に払わなければならないのですか？
管理組合は、区分所有法第8条にもとづき新しい所有者にも請求できます。そのため「知らなかった」では通りません。だからこそ、契約前に滞納の有無を確認し、売主の負担で解消してもらう取り決めを書面に残すことが大切です。

Q. 滞納を知らずに買ってしまったら、売主に請求できますか？
売主に対して支払いを求めること自体はできますが、そもそも資金的に行き詰まって売却しているケースでは、回収できるとは限りません。「請求できる」ことと「回収できる」ことは別だと考えて、事前確認で防ぐのが現実的です。

Q. 滞納分は住宅ローンに含められますか？
住宅ローンは物件の購入資金が対象で、売主の滞納金の肩代わりに使えるものではありません。清算方法として一般的な①手付金からの充当や②残代金からの差し引きであれば、売買代金の中で処理されるため、買主が別に現金を用意する必要はありません。ここでも、契約書にどう書かれているかがすべてです。

Q. 修繕積立金がとても少ないマンションは避けたほうがいいですか？
滞納がなくても、積立総額が少ないと将来の大規模修繕で一時金の負担が発生したり、月々の積立金が値上げされたりする可能性があります。積立総額と長期修繕計画の有無は、重要事項説明のときに必ず確認しておきたいポイントです。

まとめ

中古マンションの購入では、建物や立地だけでなく、売主側の事情もあわせて確認することが大切です。管理費や修繕積立金の滞納は法律上、買主に請求され得るものですし、固定資産税の滞納は差押えという形で取引そのものを止めてしまうことがあります。

購入を検討するときには、不動産会社に滞納の有無を確認しておくことを忘れず、滞納があれば解消できるか否かの確認もしておくようにしましょう。そのうえで、清算方法と期日を書面に残しておけば、安心して引渡しの日を迎えられます。なお、制度や税額の詳細は自治体によって異なりますので、最新の取り扱いは各自治体・各機関の公式サイトでご確認ください。