離婚とマイホーム｜住宅ローンの名義はどうなる？2026年改正も解説

「離婚したら、この家と住宅ローンはどうなるの？」と不安な方へ。離婚届を出しても家の名義もローンの返済義務も自動では変わりません。

家の名義（登記）とローンの契約（誰が返す義務を負うか）は別のものだからです。名義は財産分与の登記で移せますが、ローンの契約者や連帯保証人を外すには、金融機関の承諾が必要になります。

夫婦の収入を合わせて組んだローンは、片方が抜けると一気に重くなります。日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利を1.25%程度へ引き上げました（9月24日から適用・日本銀行）。変動金利で借りている方は、一人で返す計画を立てるときに金利の動きも頭に入れておく必要があります。

2026年4月1日には家族法（民法など）の改正が施行され、財産分与を請求できる期間が2年から5年に延びるなど、離婚と家のルールも変わっています。

「家の名義」と「ローンの契約」は分けて考える

離婚の話し合いがこじれやすいのは、この2つを一緒にしてしまうからです。

• 名義（所有権）……その家が誰のものか。法務局の登記簿に記録され、夫婦の話し合いや財産分与で変えられます。
• ローンの契約（債務）……誰が銀行にお金を返す義務を負っているか。こちらは夫婦の合意だけでは変えられず、必ず金融機関の承諾が要ります。

「離婚したから、もうローンとは関係ない」は通りません。銀行から見れば、契約者は契約者、連帯保証人は連帯保証人のままです。まずは契約書（金銭消費貸借契約証書）で、どの組み方で借りたのかを確認してください。

借り方	どういう状態か	離婚のときにつまずきやすい点
単独名義・単独債務	夫婦の一方だけが所有者で、その人だけがローンを返す	比較的シンプル。ただし住み続ける人と返す人が違うと後々もめやすい
連帯債務	1本のローンを夫婦2人がそろって背負う（収入合算の代表例）	どちらも「全額を返す義務」がある。片方が払わなければもう片方に請求が来る
連帯保証	契約者は1人だが、配偶者が保証人として責任を負う	離婚しても保証人からは自動的に外れない。銀行の承諾と代わりの保証人などが必要
ペアローン	夫婦がそれぞれ別々にローンを契約し、互いに相手の保証人になる	ローンが2本あるため整理が最も複雑。持分（共有名義）も残る

連帯債務と連帯保証の違いがあいまいな方は、住宅ローンの収入合算と連帯債務・連帯保証の違いを先に読んでおくと、この先の話がぐっと分かりやすくなります。

共有名義の家を、離婚後に妻の単独名義にしたいケース

Mさん夫妻は、結婚後に夫婦の共有名義でマンションを買いました。ところが夫は結婚後まもなく会社を辞め、ローンのほとんどは妻が返していました。

その後、二人は離婚することに。妻は家に住み続け、名義も自分ひとりにしたいと考えていました。ただ所有権もローンも2人の名義なので、売るしかないのかと悩んでいたケースです。

このケースは、次の3つの手順で整理できます。

まず名義は、「財産分与」を原因とする登記で妻の単独名義にできます。

次に返済の分担は、離婚協議で決めます。Mさんの場合は弁護士に入ってもらい、合意内容を公正証書などの書面に残しました。口約束にしないことが、後のもめごとを防ぐことにつながります。

最後が銀行への対応です。夫婦は連帯して返す関係なので、妻の返済が滞れば夫が返すことを確約したうえで、離婚した旨を届け出る形で落ち着きました。

銀行にとって大事なのは、家庭の事情がどうであれ約束どおり返済されることだからです。逆にいえば、夫を債務者から外してほしいと求める場合は、残る一人の収入だけで審査に通る必要があり、簡単には認められません。誤解の多いところなので、離婚を決める前に借入先へ相談しておくと話が進めやすくなります。

共有名義のマンションの売却を、元パートナーに拒まれたケース

こちらは少し込み入ったケースです。

ある女性は、結婚を前提に交際していた婚約者と、共有名義・連帯債務で中古マンションを買いました。二人ともフルタイムで働いていたのでローンは早めに完済できましたが、相手の浮気が原因で婚約は破棄になります。

女性は家を出ましたが、相手はそのまま住み続けました。女性は売って精算したいのに、相手が売却に同意しない。そんな状況でした。

このケースで大きかったのは、共有名義にしていたことです。

もし買うときに相手の単独名義にしていたら、女性は登記上まったく権利のない立場になり、出したお金を取り戻すのに苦労したはずです。長く放置すれば、民法の取得時効（20年間の占有。占有を始めたときに自分の物だと信じ、そう信じたことに過失がなければ10年間。民法162条）で相手の所有が確定してしまうおそれもありました。

共有名義だったので、持分という形で所有権が守られました。お金を出したなら、その割合に応じて持分を登記しておくこと。これは結婚前でも結婚後でも変わりません。

では、売却を拒まれたらどうするか。女性はまず自分の持分を買い取るよう相手に求め、拒まれた場合は裁判所に共有物分割請求（民法258条）を申し立てる準備もしていました。結果的に相手は売却に応じ、2か月後に契約が成立しています。

共有物分割のルールは、2023年（令和5年）4月1日施行の改正民法で整理されました。裁判所が命じる分割方法として、現物を分ける方法と、一方が持分を取得して相手にお金を払う方法（賠償分割）が条文に明記され、どちらもできない場合などに競売という順番です（民法258条2項・3項）。話し合いが決裂しても、いきなり競売になるとは限りません。

2026年4月から、財産分与のルールが変わりました

2024年（令和6年）5月に成立した「民法等の一部を改正する法律」（令和6年法律第33号）が、2026年（令和8年）4月1日に施行されました。中心は離婚後の子の養育の見直しですが、財産分与にも実務に直結する変更が入っています（法務省）。

• 請求できる期間が2年から5年に伸びました。離婚のときに財産分与を決めきれなくても、後から家庭裁判所に請求できる期間が長くなっています。ただし2026年3月31日までに離婚が成立したケースは、従来どおり2年のままです。
• 考慮する要素がはっきりしました。財産の取得・維持への夫婦の寄与は、原則として2分の1ずつであることが条文に明記されています。
• 裁判手続で、相手に財産の情報を開示させやすくなりました。
• 離婚後の親権は、共同親権と単独親権から選べるようになりました。

ローンが残った家は、たいてい夫婦の財産のなかでいちばん金額が大きくなります。期間が延びたからといって先延ばしにする理由にはなりません。とはいえ、離婚を急いで家のことを決めきれなかった方には、立て直しの時間ができたことになります。

離婚で名字や住所が変わったら、登記の変更も必要です

見落としがちなのがこちらです。2026年（令和8年）4月1日から、不動産の所有者は氏名や住所が変わった日から2年以内に変更登記を申請する義務を負いました（不動産登記法76条の5）。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象になります。

離婚で旧姓に戻ったり引っ越したりすれば、この変更に当たります。施行日より前の変更も対象で、その場合の期限は2028年（令和10年）3月31日です。

法務局に検索用情報（氏名のふりがな・生年月日など）を申し出ておくと、法務局が職権で変更登記をしてくれる「スマート変更登記」も始まっています。個人の分について実際に登記されるのは2026年12月中旬以降とされているので、急ぐ場合は自分で申請します（法務省 住所等変更登記の義務化特設ページ）。

ひとりの名義にしたいときの3つの選択肢

住み続ける側の単独名義・単独債務にしたい場合、実務では次のどれかになります。

1. 住み続ける人が単独で借り換える……いちばんすっきりする方法です。残りのローンを自分ひとりの収入で借り直せるかが審査の分かれ目で、通れば相手を債務者・連帯保証人から外せます。
2. いまの銀行に債務者の変更を相談する……認めるかどうかは金融機関の判断で、ハードルは高めです。
3. 売却して清算する……売却額でローンを完済できる（アンダーローン）なら、残ったお金を分けて終わりです。売っても残債が残る（オーバーローン）場合は、不足分の負担を決めたうえで任意売却なども検討します。

売っても完済できないかもしれないと感じたら、オーバーローンでも家を売る方法で選択肢を整理しておくと、話し合いの材料になります。

借り換えを考えるときは、金利の低さだけで選ばないことが大切です。事務手数料・保証料・繰上返済手数料などの諸費用まで含めた総額で比べてください。離婚後は収入も家計の形も変わるので、借りたあとに毎年かかるお金の差が、そのまま家計の余裕の差になります。

たとえば事務手数料は、借入額に一定の率をかける定率型と、数万円の定額型があります。定率タイプは保証料が0円のことが多く、定額タイプは保証料が別にかかることがある、という具合に、どこで費用がかかるかが銀行ごとに違います。一人で返していく方こそ、2〜3行の見積もりを並べて比べると違いが見えてきます。

離婚が決まったら、住宅ローンで最初にやること

では、何から手をつければいいのでしょうか。順番を整理すると、次の4ステップです。

1. 契約書と登記簿で、ローンの組み方（単独・連帯債務・連帯保証・ペアローン）と持分の割合を確認する。
2. いまの残高と、家がいくらで売れそうか（査定額）を調べ、アンダーローンかオーバーローンかを把握する。
3. 住み続けるのか売るのか、誰がいくら返すのかを話し合い、決めた内容を離婚協議書や公正証書に残す。
4. 借入先に離婚の予定を伝え、借り換えや債務者の変更ができるかを相談する。

ペアローンで借りている方は、ローンが2本ある分だけ手順が増えます。ペアローンで離婚したときの売却・名義変更・借り換えもあわせて読んでみてください。

よくある質問

Q. 離婚して家を出れば、連帯保証人からも外れられますか？

A. 外れられません。連帯保証は金融機関との契約なので、離婚という夫婦間の事情では解消されないためです。外すには金融機関の承諾が必要で、実務では借り換えや、代わりの保証人・担保を用意する対応が求められます。

Q. 住み続ける側が全額返すと離婚協議書に書けば、銀行への返済義務もなくなりますか？

A. なくなりません。夫婦の間の約束としては有効ですが、銀行には効きません。相手が滞納すれば連帯債務者・連帯保証人に請求が来るため、書面での取り決めと借り換えなどの手続きは両方必要です。

Q. 財産分与で家をもらうと、税金はかかりますか？

A. もらった側には通常、贈与税はかかりません（国税庁 No.4414）。ただし分与が多すぎる部分は贈与税の対象になり、渡した側には譲渡所得の課税が生じることがあります。登録免許税なども含め、税務署や税理士に個別に相談してください。

Q. 離婚後も住宅ローン控除は使えますか？

A. 控除はその家に住んでいる本人が対象です。家を出た側は原則として使えなくなり、住み続ける側も持分やローンの名義によって扱いが変わります。確定申告の前に、税務署で自分のケースを確認しておくと手戻りがありません。

Q. 相手と連絡が取れず、家の話し合いが進みません。どうすればいいですか？

A. 家庭裁判所の調停を使えます。共有名義の不動産なら、共有物分割請求という道もあります。対立が激しいほど、早めに弁護士など第三者に入ってもらうほうが、結果として費用も時間も抑えやすくなります。

まとめ

離婚のときは、お金や権利の関係が一度に複雑になります。面倒に感じて主張すべきことをしないまま終わらせたり、必要以上の負担を背負ったりする方も少なくありません。

押さえておきたいのは次の3点です。

1. 名義とローンは別物。ローンの契約者・連帯保証人は、金融機関の承諾なしには変えられない。
2. お金を出したら、その割合で持分を登記しておく。共有にしておけば、いざというとき権利を主張できる。
3. 決めたことは書面に残し、借り換えなど金融機関の手続きもセットで進める。

少し費用がかかっても専門家に相談したほうが、再出発の準備は早く進みます。そしてこれから家を買う方は、どんなときも予想外のことは起こりうると考えて、無理のない借入額にしておくことがいちばんの備えになります。

金利や条件は月ごとに変わるので、申し込む前に各金融機関のページで最新の内容を見ておいてください。