リバースモーゲージとは？仕組み・使いみち・注意点をやさしく解説

「家はあるけれど、老後の手元資金が心配」という方の選択肢になるのがリバースモーゲージです。自宅を担保にお金を借り、住み続けながら資金を受け取り、亡くなったあとに自宅の売却などで一括返済する仕組みです。

いまは銀行独自の商品のほかに、住宅金融支援機構と提携した「リ・バース60」もあり、2026年4〜6月だけで256戸の申請がありました。とはいえ対象地域や物件、相続人の同意など、ふつうの住宅ローンとは違う確認事項があります。仕組みと注意点を順番に見ていきます。

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして、その自宅に住み続けながら老後に必要な資金を借りる融資です。契約者が亡くなったあと、担保の自宅を売却するなどして借りたお金を一括で返します。売って残ったお金は相続人が受け取ります。

「リバース」は英語で「逆」、「モーゲージ」は不動産を担保にした貸付のことです。

ふつうの住宅ローンは、最初にまとまったお金を借りて毎月少しずつ返します。リバースモーゲージは、借りたお金の元本を最後にまとめて返すのが基本で、生きている間の毎月の支払いは利息だけという商品が中心です。お金の流れが「逆」なので、この名前がついています。

リ・バース60は2026年4〜6月に256戸の申請

リバースモーゲージのルーツは、一部の自治体の制度や、社会福祉協議会が低所得の高齢者世帯向けに行う「不動産担保型生活資金」です。年金だけでは生活費が足りない不安を背景に、民間の金融機関にも広がってきました。

住宅金融支援機構が2026年8月28日に公表した資料によると、リ・バース60の2026年4〜6月の申請は256戸、実績は222戸・32.3億円でした（前年同期は申請327戸）。申込者の平均年齢は70.6歳、平均融資額は1,415万円で、毎月の支払額の平均は4.3万円です。

前年より件数は減っていますが、全期間固定金利タイプは申請47戸と前年の26戸から増えています。金利が上がる局面で、毎月の利息を固定したい人が出てきていると読めますね。

数字の出典は住宅金融支援機構【リ・バース60】の利用実績等（2026年4月〜6月）です。

借りたお金は住み替えやリフォーム、住宅ローンの返済に

使いみちは商品によって大きく違います。銀行独自のリバースモーゲージには、生活費や医療費、老人ホームの入居金など幅広く使えるものがあります。

リ・バース60は住宅向けのローンなので、使いみちは住まいに関わるものに限られます。2026年4〜6月の申請では、注文住宅30.9%、戸建てのリフォーム27.7%、住宅ローンの借り換え16.0%の順でした。

定年後も住宅ローンが残ると、退職金で一括返済して手元資金が薄くなることがあります。リバースモーゲージ型のローンに借り換えれば、毎月の支払いを利息だけに抑えて退職金を手元に残すという選び方もできます。完済の年齢が気になる方は、住宅ローンは定年後まで返して大丈夫？も参考にしてみてください。

いま選べる主なリバースモーゲージ

取り扱う金融機関は増えましたが、年齢・対象地域・担保の評価額の条件は商品ごとに大きく違います。代表的なものを、2026年10月に各社の案内で確かめた範囲で並べます。

商品	主な対象	使いみち・特徴
東京スター銀行「充実人生」	契約時55歳以上84歳以下（配偶者は50歳以上）。主に首都圏・関西圏・主要都市。担保評価額が戸建て1,000万円以上、マンション2,000万円以上	老後の生活費など幅広い使いみち。マンションも対象
三井住友銀行「SMBCリバースモーゲージ」	満60歳以上	住宅資金以外の老後資金にも使える銀行独自型
三井住友信託銀行「不動産活用ローン」	取り扱いは所定のエリアの不動産に限定	銀行独自型のリバースモーゲージ
リ・バース60（住宅金融支援機構と提携する金融機関）	原則満60歳以上（満50歳以上の取扱いもあり）	建築・購入・リフォーム・借り換えなど住宅関連。毎月は利息のみ

リ・バース60は銀行のほか、住宅ローン専門のSBIアルヒなども扱っています。融資の上限は担保評価額の50%または60%（1億2,000万円以下）で、満50歳以上60歳未満は30%です（住宅金融支援機構の案内による）。

リバースモーゲージの注意点

安心材料に見えるリバースモーゲージですが、気をつけたい点もあります。

まず、対象地域や物件が限られやすいことです。担保の価値が将来も保てる地域に絞られることが多く、地方では使えない場合があります。戸建てとマンションで評価の基準が違う商品もあります。

次に相続です。自宅は最後に売却して返済にあてるので、子どもに残せる財産は減ります。推定相続人全員の同意を求める金融機関もあるので、早めに家族で話しておくと手続きがスムーズです。相続の基本は実家の相続でまず確認したいことで整理しています。

さらに金利と長生きのリスクです。変動金利なら、利上げで毎月の利息は増えます。商品によっては、長生きして借入枠を使い切ると、生前に返済を求められる可能性もあります。

リ・バース60には、売却で返しきれなくても相続人に残りを請求しないノンリコース型があり、2026年4〜6月の申請はすべてこの型でした。リコース型とは金利や条件が違う金融機関もあるので、型の違いは窓口で確かめてみてください。

金利や条件は月ごとに変わるので、申し込む前に各金融機関のページで最新の内容を見ておいてください。