損をしない住宅選びのコツ｜新築だけにこだわらない賢い視点とは

人生でいちばん高い買い物といわれる「住宅」。長く住み続けるものだからこそ、できるだけお得に購入して、その後の価値を保つことが大切です。 日本では今も「マイホーム＝新築一戸建て」というイメージが根強く、不動産市場でも新築が大きくアピールされています。もちろん新築には「建てたばかりで新しい」という魅力がありますが、視野を広げてみると、必ずしも新築だけがお得とは限りません。 この記事では、これから初めて住まい探しをする方に向けて、将来にわたって損をしない住宅選びのポイントと、購入後も価値を保ちやすい物件の見きわめ方を、やさしく解説します。

相場より割安な物件に掘り出し物がある

住宅の購入というと「新築の一戸建てを買う」イメージが強いのですが、実は誰も買いたがらない割安な物件の中に、掘り出し物が眠っていることがあります。 ここでいう割安な物件とは「相場より安く売られている物件」のことで、その多くは住宅ローンの返済が続けられなくなった任意売却物件や、破産管財物件・競売物件などです。ただ、こうした物件が一般の買い手にそのまま出回ることは少なく、多くは不動産業者が買い取ってリフォームをしたうえで再販売されます。 注意したいのは、購入後に欠陥が見つかっても、売主に責任を問えない場合があることです。通常の売買では、引き渡された物件が契約内容に合わない場合に売主へ修理や代金減額などを求められる「契約不適合責任」（2020年4月の民法改正で、以前の「瑕疵担保責任」から変わった仕組みです）がありますが、任意売却では特約でこの責任が免除されていることが多く、競売物件では品質面の責任をそもそも追及できません。初めて住宅を購入する方がいきなり手を出すには、リスクが高い分野といえます。 とはいえ、知識を身につけて、ご自身でリスクをコントロールできるようになれば、物件によっては掘り出し物に巡り会えるのも事実です。「リスクを取るぶんだけ大きなメリットが得られることがある」のは、住宅にかぎらず世の中の一般的な法則ですね。

古い建物がある物件は割安に住宅が取得できることもある

街を歩いていると、古い建物が売りに出されている看板を見かけることがあります。「こんなに古い物件、誰も買わないのでは？」と思ってしまいがちですが、実はこうした誰も買いたがらない物件こそ、マイホームをお得に手に入れられるケースがあるのです。 古い物件の多くは、建物そのものの価格は実質「ゼロ」と評価され、提示価格の大部分が土地代というケースが少なくありません。「中古住宅」と「古家付き土地」の両方の形で売り出されることもあり、中古物件を探している人と土地を探している人の両方の目に留まりやすいという特徴もあります。 背景には、少子高齢化にともなう空き家の増加があります。総務省の「住宅・土地統計調査」によると、2023年時点の全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%と、いずれも過去最多・過去最高を更新しました。空き家の数はこの30年間でおよそ2倍に増えています。

また、建物を取り壊して更地にすると、土地の固定資産税を軽くする「住宅用地の特例」（小規模住宅用地なら課税標準が6分の1）が外れ、固定資産税が最大で6倍相当まで増えることがあります。これも「古い家を壊さずに残したまま売りに出す」空き家が増える一因です。さらに2023年12月の空家対策特別措置法の改正では、倒壊のおそれがある「特定空家」だけでなく、放置すればそうなりかねない「管理不全空家」も、自治体の勧告を受けると特例の対象から外れることになりました。 新築を建てたいと考えている場合も、こうした古家付きの土地をあわせて探してみるのは有力な選択肢です。さらに、古い建物がホームインスペクション（住宅診断）で「まだ使える」と判定されれば、リフォームやリノベーションで新築同様に活用でき、結果として新築を建てるより割安にマイホームを取得できることもあります。2018年4月からは、中古住宅の売買時に宅建業者がインスペクション（建物状況調査）についてあっせんの可否などを説明する仕組みも始まっており、中古住宅の品質は以前より確かめやすくなっています。

値下がりしにくい物件は立地が重要

住宅は「購入して住んだら終わり」ではありません。役目を終えたときや生活の変化で売却する可能性まで考えた「出口戦略」も重要です。こちらの記事でも解説していますが、住宅の価値をできるだけ保つには、定期的なメンテナンスに加えて、立地環境がとても大切になります。 たとえば、駅に近いこと、周辺に商業施設が多いこと、公共施設が充実していることに加えて、地盤の強さ、水害・火災のリスク、治安の良し悪しといった周辺環境のチェックがポイントです。 気になるエリアが見つかったら、駅周辺にどんな商業施設や公共施設があるか、1時間あたりの電車の本数、特急・快速・急行などの停車の有無を、実際に現地へ出向いて自分の目で確かめましょう。あわせて、市役所のホームページや国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で、自治体が公開しているハザードマップ（洪水・土砂災害などの危険度マップ）を確認しておくことも重要です。 立地の良い場所は土地も住宅も価格が高い傾向にありますが、少し歩いてみると、古めの住宅が売りに出されていることもあります。モデルルームの見学も良いですが、日頃から気になるエリアを定期的に散歩して、街の変化を観察していると、お得な物件に出会える可能性が高まります。

自治体の政策も要チェック

ひと昔前まで、住宅は郊外に購入するのが一般的でしたが、近年は少子高齢化により、移動など生活の負担を減らす「都心回帰」の流れが見られます。 多くの自治体は人口減少社会を見据えて、駅周辺に商業施設・行政機関・公共機関・福祉施設などを集約する「コンパクトシティ」づくり（立地適正化計画）を進めています。再開発で新しく生まれた駅直結の複合ビルに、商業施設だけでなく行政窓口や公共施設が入居するケースも増えています。 気になるエリアについては、将来の都市計画や再開発の予定があるかどうかも、市役所のホームページなどでチェックしておくと安心です。 さらに、住宅購入費用の一部を助成したり、子育て世帯を支援したりする自治体も増えています。たとえば「市内で住宅を購入すると助成金を支給」「子どもの出産で祝金を支給」といった制度です。支援制度の内容や金額は自治体・年度によって変わるので、検討中のまちの公式サイトで最新の制度を確認しておきましょう。

新築・中古・古家付き土地をくらべてみよう

ここまでの内容を、選択肢ごとに整理してみます。どれが正解ということではなく、予算・立地・こだわりのバランスで考えるのがコツです。

選択肢	主なメリット	気をつけたいポイント
新築住宅	設備が新しく保証も手厚い。省エネ性能など最新基準に対応しやすい	価格は高め。人気エリアでは予算内で立地に妥協が必要になることも
中古住宅	同じ予算でより良い立地・広さを狙える。実物を見て決められる	建物の状態確認が必須（インスペクションの活用を検討）。修繕費も見込む
古家付き土地	建物代が実質ゼロで土地を割安に取得できることがある。建て替えもリフォームも選べる	解体費用がかかる場合がある。建物を使うなら耐震性・劣化状況の診断が重要

いずれの場合も、物件価格だけでなく、諸費用・修繕費・税金まで含めた総額で比較することが「損をしない住宅選び」の基本です。

初めての住宅選びでよくある質問（FAQ）

Q. 中古住宅や古家付き土地でも住宅ローンは組めますか？ A. 組めます。ただし、建物が古い場合は担保評価が低くなり、借入額や期間に影響することがあります。リフォーム費用をまとめて借りられるローンを用意している金融機関もあるので、物件探しと並行して、金融機関へ早めに相談しておくと安心です。 Q. 「古家付き土地」を買って建て替える場合、何に注意すればいいですか？ A. 解体費用の見積もりと、その土地に今と同じ規模の家を建てられるか（建ぺい率・容積率・再建築の可否）の確認が大切です。不動産会社や自治体の窓口で、都市計画上の制限を必ず確認しましょう。 Q. ハザードマップはどこで見られますか？ A. 各自治体のホームページのほか、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で全国の洪水・土砂災害・高潮などのリスクをまとめて確認できます。住所を入力するだけで調べられるので、候補地ごとにチェックしてみてください。

まとめ：物件選びと資金計画はセットで考えよう

損をしない住宅選びのポイントは、「新築だけにこだわらず選択肢を広げること」「出口戦略まで考えて立地を選ぶこと」「自治体の政策や支援制度まで目を配ること」の3つです。 そしてもうひとつ大切なのが、物件選びと同じくらい、住宅ローン選びで総支払額が変わるということ。金利だけでなく、保証料・事務手数料・団信（団体信用生命保険）まで含めて比較しましょう。たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、保証料・一部繰上返済手数料・一般団信の保険料が0円で諸費用がわかりやすく、店舗での対面相談とオンライン手続きの両方に対応しているため、初めての方でも検討しやすい選択肢のひとつです（最新の金利・条件は公式サイトでご確認ください）。 気になるまちを歩き、情報を集め、資金計画まで整えて、納得のいくマイホーム選びを進めていきましょう。