ハザードマップで住宅購入前の災害リスクを無料で調べる方法

住宅を買う前の自然災害リスクは、国土地理院の「地理院地図」と、国土交通省・国土地理院の「重ねるハザードマップ」を使えば、無料で自分で調べられます。前者で「その土地が昔どんな場所だったか」を、後者で「洪水・土砂災害・高潮・津波の想定」を確かめる、という二段構えが基本です。

見た目はきれいな宅地でも、昔は川や田んぼだった土地は少なくありません。住宅ローンを組んで長く住む家だからこそ、候補地が決まったら契約前にこの2つの地図を開いてみましょう。操作は住所を入れるところから始められます。

「地理院地図」で土地の成り立ちを調べる

住宅を選ぶときは、その土地がもともとどういう地形だったのかを知っておくことが大切です。地形と災害は深く結びついていて、同じ町の中でも場所によって揺れやすさや水のつきやすさが変わります。

国土地理院の「地理院地図」では、土地を「自然地形」と「人工地形」に分けた地形分類を表示できます。色のついた場所をクリックすると、その土地の成り立ちと、想定される自然災害リスクの説明がポップアップで出てきます。

地形分類を表示する手順

1. 地理院地図を開き、画面左上の「地図」ボタンを押す
2. 「土地の成り立ち・土地利用」→「地形分類」→「地形分類（自然地形）」を選ぶ
3. 調べたい地域まで拡大し、色のついた部分をクリックして説明を読む
4. 必要に応じて「地形分類（人工地形）」を重ね、盛土や切土など人の手が入った場所を確認する

操作方法は国土地理院の「土地の成り立ちから災害リスクを知る」でも画面つきで紹介されています。スマートフォンのブラウザからも同じように使えます。

旧河道や埋立地は、揺れと液状化に注意

地形分類で「旧河道（昔の川の跡）」や、低い土地に盛土した場所、海や沼を埋め立てた土地と表示される場所は、地震のときに注意が必要です。

出典：https://maps.gsi.go.jp/（画面は掲載当時のもの）

こうした土地は台地に比べて地盤がやわらかい傾向があり、揺れが大きくなりやすいうえ、液状化のリスクも考えられます。東日本大震災の際も、かつて川や沼だった場所で液状化が集中して起きたことが、国土地理院の解説で紹介されています。

ニュータウンのように大きく造成された地域では、今の街並みから昔の地形を想像するのは難しいものです。地形分類を見れば、住宅地になる前に川や田んぼだった場所がひと目で分かります。

台地・山地は地盤が良い一方、斜面に注意

地形分類で「台地」や「山地」と表示される場所は、周囲より土地が高く、一般に地盤が良好で揺れや液状化のリスクは比較的低いといえます。

出典：https://maps.gsi.go.jp/（画面は掲載当時のもの）

ただし、山や台地を削って造成した「切土地」や、谷を埋めた「盛土地」が隣り合っていることもあります。人工地形を重ねて、候補地がどちらに当たるかを確かめておきましょう。

また、大雨のときには、場所によって斜面が崩れるおそれがあります。台地の縁や、がけ・小さな沢の近くは、次に紹介する土砂災害の情報もあわせて確認してください。

洪水・土砂災害・津波・高潮は「重ねるハザードマップ」で

地震以外の水や土砂のリスクは、国土交通省・国土地理院の「重ねるハザードマップ」で確認できます。洪水・土砂災害・高潮・津波の想定に加え、道路防災情報や地形分類も、全国どこでも1枚の地図に重ねて表示できます。

使い方はシンプルで、住所を入れるか現在地を表示し、「洪水」「土砂災害」「高潮」「津波」などの災害種別を選ぶだけです。地図上をタッチすると、その地点で想定されるリスクが文章でも表示されます。

出典：https://disaportal.gsi.go.jp/（画面は掲載当時のもの）

たとえば洪水を選ぶと、河川があふれた場合に想定される浸水の深さが、色の違いで示されます。津波や高潮も同じように、浸水が想定される範囲と深さを確認できます。

出典：https://disaportal.gsi.go.jp/（画面は掲載当時のもの）

出典：https://disaportal.gsi.go.jp/（画面は掲載当時のもの）

見落としやすい3つのポイント

• 洪水と内水は別の地図：川があふれる「洪水」と、下水や水路があふれる「内水（雨水出水）」は想定が別です。内水は市区町村のハザードマップで確認しましょう。
• 色がない＝安全ではない：土砂災害警戒区域の外でも土砂災害は起こりえます。がけや小さな沢が近くにないかも見ておきます。
• 自治体の地図が最も詳しい：市区町村が作ったハザードマップは、「わがまちハザードマップ」から各自治体のページで見られます。避難場所の位置もあわせて確認できます。

候補地の周辺環境の見方は住宅購入の周辺環境チェック項目で、避けたい立地の考え方は用途地域とハザードマップで失敗を防ぐ立地選びで詳しく解説しています。

契約前の重要事項説明と、保険料への影響

2020年8月28日からは、不動産会社（宅地建物取引業者）が売買や賃貸の契約前に行う重要事項説明で、水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが義務になっています（国土交通省の発表）。

ただし、説明を受けるのは契約の直前です。候補地を絞り込む段階で自分で地図を見ておけば、気になる点を早めに質問でき、落ち着いて判断できます。浸水想定区域に入っていないことが、水害リスクがないことを意味するわけではない点も覚えておきましょう。

災害リスクは、火災保険の保険料にも関わります。2024年10月以降、多くの損害保険会社で水災補償の保険料が、建物の所在する市区町村の水災リスクに応じた5区分で変わるようになりました（損害保険料率算出機構の参考純率の改定による）。区分の扱いは保険会社によって異なります。

大切なのは、「リスクのある土地は避けなさい」ではなく、リスクを知って備えることです。非常用品の備え、火災保険の水災補償や地震保険の検討、耐震補強や地盤の補強といった対策は、購入前から考えておけます。補償の選び方は火災保険の水災・地震保険の基本が参考になります。

住宅ローンの返済は長く続きます。毎月の返済額だけでなく、保険料や万一への備えまで含めて資金計画を立てておくと安心です。

ハザードマップの調べ方でよくある質問

Q. 地理院地図と重ねるハザードマップは、どう使い分ければいいですか？

A. 地理院地図の地形分類は「土地の成り立ち」から揺れや液状化の傾向を知るのに、重ねるハザードマップは洪水・土砂災害・津波・高潮の想定区域を見るのに向いています。両方を見るのが確実です。

Q. ハザードマップで色がついていない場所なら安心ですか？

A. 安心とはいえません。想定を超える雨が降ることもあり、土砂災害警戒区域の外でも土砂災害は起こりえます。内水の地図や、近くのがけ・水路もあわせて確認しましょう。

Q. 購入前にハザードマップを見ておく必要はありますか？重要事項説明で教えてもらえますか？

A. 水害ハザードマップ上の位置は重要事項説明で説明されますが、契約直前のタイミングです。候補地を比べる段階で自分で調べておくと、質問や比較がしやすくなります。

Q. 災害リスクは住宅ローンの審査に影響しますか？

A. ハザードマップの区域だけで審査が決まるものではありません。ただ、火災保険の水災補償の保険料や、将来売るときの評価に関わることがあるため、資金計画の段階で確認しておくと安心です。

自然災害への備え全般は住宅購入時の自然災害への備え｜最初にやる5つのことでも整理しています。地図の内容は更新されることがあるため、最新の情報は各サービスと自治体のページでご確認ください。