中古物件の金額交渉?　〜交渉するには根拠が不可欠〜

中古マンションを申込みたいのですが、値引き交渉ってどのくらいできるものなのでしょうか？
まず、不動産の相場を知るための基準となるものを列記します。

値引き交渉のポイントは「明確な根拠」

不動産相場の基準とは、

1.国などが発表している地価･･･公示価格、路線価格、固定資産税評価額など
2.取引事例･･･同様の物件における過去の売買取引事例
3.販売中物件･･･現在売りに出されている同様の物件の価格

などが挙げられますが、中古マンションや一戸建てなど個人が所有する居住用不動産ですと新築とは違い、単純に相場だけでなく残っている住宅ローン額や住替え先の資金などの兼ね合いもあります。
そのため、値引き交渉をするには明確な根拠が必要になってきます。
今回は、交渉前の準備として「値引きの根拠」について説明して行きます。

修繕・交換費用分の値引き根拠

まず、水廻り箇所で想定される項目を列記します。

1.給湯器の交換費用
2.ガスコンロが故障している場合の交換費用
3.キッチン・浴室・洗面など排水口の高圧洗浄費用
4.換気扇の清掃費用
5.樹脂性水道管への交換費用（一戸建ての場合）

上記の1は使用年数、2は実際に点火するなどして確認します。
また3、4は盲点とも言える部分です。必ず実施するものとして見積りを入手しておくと良いでしょう。
5は、最近話題になっている金属管を使用している場合の交換費用です。
他にも、建具や壁クロスなどは必ずと言っていいほど汚れや傷みがありますので、見積りを取っておきましょう。

住宅ローンの上限額を理由とした値引き根拠

物件価格に対して住宅ローンの額が不足する場合は、値引き交渉の根拠になりますが、ここはさらに一段進めて、「最大限のリフォーム費用」を住宅ローンに計上し、不足する金額を値引きの根拠として示すこともできます。

但し、交渉において注意しなければならないのは、「諸々含めて中古物件である」ということです。
あまり強硬な値引き交渉では、売主が首を縦に振らない可能性もあります。リフォームなどは最大限できれば良いのでしょうが、最低実施する費用を交渉妥結のラインと考えることです。
希望金額の60〜70％で了解が得られれば、十分に交渉成功と言えるでしょう。