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不動産が売り主となっている中古住宅を購入するときのチェックすべきポイント

中古住宅を購入するメリットとしては、新築一戸建てに比べると購入費用を安く抑えられることにあります。日本では長らく住宅の購入は新築一戸建てに焦点を当てられていましたが、近年は空き家問題など使われなくなった住宅が増えていることが問題となっています。従って、政府としても既存の住宅を利活用するストック型に焦点をあてた不動産市場の動きを加速させています。

中古住宅を購入する場合、街中を歩いていると不動産会社が売り主となっている「売り家」記載された物件を見かける機会も多いですが、この様な物件を購入する際のチェックポイントを紹介します。

不動産会社が売り主となっている物件

不動産会社が売り主となっている物件は、本来の所有者から不動産会社が買い取って上で必要に応じて手を加えることで価値を高めた上で、転売している物件になります。

通常、住宅など建物を売る場合は、不動産会社が仲介する形で所有者と買い主との間で交渉して売買条件を決めることが一般的ですが、不動産会社が買い取った物件は、所有者が何かしらの事情ですぐに現金化したい場合など、早急に売却しなければならない事業が発生したた時に、不動産会社が市場価格より少し安めに買い取っています。

そのため、不動産会社としてはここで仕入れた物件についは、早く売却することで収益を手に入れたいとう考えがあります。仕入れた物件をできるだけ早く売却するため、あらゆる手を使って売ろうとするのも事実です。

リフォームがどこまで行われているのかをチェックする

不動産会社が売り主となっている物件を売却する際は、リフォームがどこまで行われているのかをしっかりとチェックすることが重要です。

不動産会社が仕入れた物件は、早く売却するためにもリフォームを行うことで、物件の価値を高めて高く転売したいと考えています。ただ、中には、目に見ええる部分だけはリフォームをしているが、目に見えない部分はそのままの状態になっており、懸念劣化が生じているなど質が悪い物件もあります。

そのため、不動産会社にどの範囲までリフォームが行われているかをチェックする必要があります。また、リフォームが行われていない部分については、専門家の手を借りて懸念劣化などが生じていないかをホームインスペクション(住宅診断)を行い、しっかりとチェックすることが重要です。

瑕疵担保責任は有効であるかチェックする

不動産会社が販売している物件は、瑕疵担保責任が有効になっているかをしっかりとチェックする必要があります。

中古住宅の場合、個人が売り主である場合は一般的に瑕疵担保責任が免除されている場合もあります。ただ、不動産会社が売り主となっている場合は、買い主に対して不利益を被ることを防ぐために、2年間の瑕疵担保責任が有効になっています。

ただ、不動産会社であるからと瑕疵担保責任が有効になっていない場合も稀に存在します。不動産会社が責任を免れるために、売り主が代表者名義になっている場合もあります。代表者名義になっている場合は、見かけ上不動産会社が売り主となっていますが、実態としては個人が売り主となっており、瑕疵担保責任が適用出来ない場合も考えられます。

そのため、あらかじめ前章で説明したように専門業者に依頼してホームインスペクションを行うとともに、売り主が実施した建物診断の結果を見せてもらうこと、万が一、瑕疵があった場合の補償内容についてよく話し合っておく必要があります。

住宅ローンの返済に制限が無いかチェックする

不動産会社から購入するのに限らず、中古住宅全体に言えることですが、中古住宅を購入する場合はローンの返済年数が短くなる場合もありますので注意が必要です。

中古住宅は、新築住宅に比べると住宅の耐久年数が短くなりますので、場合によっては返済に関して制限が設けられることも考えられます。

フラット35で購入する場合は、あらかじめ住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たしている必要があります。そのため、あらかじめ基準に適合していることを証明する適合証明書の取得が必要になります。

そのため、ローンの返済期間を長くするためにも、ホームインスペクションより長期的に使える住宅であるかを確認しておくことが重要です。

住宅ローン控除の適用条件を満たしているかチェックする

住宅ローン控除は中古住宅でも適用可能ですが、新築住宅に比べると耐火基準や築年数などに関する適用条件が定められており、これらを全て満たす必要があります。

1.耐火建築物の場合は築25年以内であること
2.耐火建築物以外の場合は築20年以内であること
3.耐火建築物で25年超の物件もしくは耐火物件以外で20年超の場合は一定の耐震基準を満たしていること

この3つの条件を見ると、あまり築年数が古い物件である場合、いずれの条件も満たさない事が考えられますので、20年以内の物件を目安にして選ぶことになります。

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