不動産会社が売主の中古住宅｜購入前に確認したい5つの点

「不動産会社が売っている中古住宅なら、個人から買うより安心？」と気になる方へ。不動産会社が売主の中古住宅は、リフォーム済みで、契約不適合責任の期間も法律で守られる一方、価格には工事費や利益が上乗せされています。契約前に確認したいのは、リフォームの範囲、契約書の売主名義と責任の期間、住宅ローンの借入期間、住宅ローン控除の条件、買取再販住宅に当たるかどうか、の5つです。

同じエリア・同じ広さでも、中古住宅は新築より購入費用を抑えやすいのが魅力です。空き家の増加を背景に、国も既存の住宅を活かして流通させる住宅市場づくりを進めています。街で見かける不動産会社が売主の「売り家」は、会社がいったん買い取ってリフォームした「買取再販」の住宅であることが多く、個人が売主の場合とは責任の負い方も税制の扱いも違います。

不動産会社が売り主となっている物件

不動産会社が売り主の物件は、もとの持ち主から不動産会社が買い取り、必要に応じて手を加えて価値を高めたうえで売り出している物件です。

ふつう家を売るときは、不動産会社が仲介に入り、売り主と買い主の間で条件を決めていきます。とはいえ、売り主に「早く現金にしたい」といった事情があるときは、不動産会社が相場より安めに買い取ることがあります。仕入れた物件を早く売って収益にしたい、という事業としての動機が働くのは自然なことです。

買い主から見ると、この形の物件には良い面と気をつけたい面の両方があります。

比較の観点	不動産会社が売り主（買取再販）	個人が売り主（仲介）
建物の状態	リフォーム済みで、すぐ住めることが多い	現況引渡しが多く、入居前に費用がかかることも
契約不適合責任	宅地建物取引業法で買い主が保護される（後述）	期間を短くしたり、免責にしたりする特約も可能
仲介手数料	売り主から直接買う場合は不要なこともある	原則として必要
建物部分の消費税	事業者が売り主のため課税される	非課税（個人の売買のため）
価格	リフォーム費用や利益が上乗せされる	交渉次第だが、修繕費は自己負担になりやすい

すぐ住める手軽さと引き換えに、価格には上乗せがある、という関係です。提示された価格が相場に見合っているかは、同じエリア・同じ築年数の物件と見比べておくと判断しやすくなります。

リフォームがどこまで行われているのかをチェックする

不動産会社が売り主の物件で、まず聞いておきたいのがリフォームの範囲です。

売り主としては、見た目を整えて価値を高めたいと考えます。ただ、なかには目に見える部分だけを新しくして、壁や床の裏は手つかずという物件もあります。壁紙や設備がきれいでも、構造や配管は古いまま、ということは珍しくありません。

そこで、次のような点を具体的に質問してみてください。

• どこを、いつ、どの範囲までリフォームしたのか（工事の内容がわかる書類はあるか）
• 給排水管や電気配線など、見えない部分は交換・点検されているか
• 屋根・外壁・防水など、雨水の浸入を防ぐ部分の状態はどうか
• シロアリの被害や土台の腐食の有無は確認されているか

「建物状況調査（インスペクション）」を活用する

リフォームされていない部分の状態を第三者の目で調べる方法が、建物状況調査（インスペクション）です。国土交通省が定めた講習を修了した建築士が、構造上主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分について、劣化や不具合の有無を調べます。

2018年4月の宅地建物取引業法の改正で、中古住宅の取引では、調査をしていればその結果の概要が重要事項説明で買い主に説明されるようになりました。仲介の場合は、調査を行う事業者をあっせんできるかどうかも媒介契約書に書かれます。

建物状況調査は目視や計測が中心で、床や壁をはがして調べるところまでは求められていません。調査を受けたから心配はいらない、と考えるより、気になる点を売り主に聞くためのきっかけとして使うのが現実的です。

契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）が有効かチェックする

2020年4月1日に施行された改正民法で、それまでの「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」という考え方に変わりました。古い資料には瑕疵担保責任という言葉が残っていますが、いまの契約書で使われるのは契約不適合責任です。

契約不適合責任とは、引き渡された住宅が契約の内容に合っていなかったときに、買い主が売り主に、修補（直してもらうこと）・代金の減額・損害賠償・契約の解除を求められる仕組みのことです。

売り主が不動産会社なら「引渡しから2年以上」が守られる

ここが、不動産会社から買う場合の大きな利点です。宅地建物取引業法第40条により、宅地建物取引業者が自ら売り主となる売買では、契約不適合を通知できる期間を「引渡しの日から2年以上」にしなければならず、それより買い主に不利な特約は無効です。

一方、個人が売り主の場合はこの制限がありません。「引渡しから3か月」といった短い期間や、責任を負わない特約が結ばれることもあります。同じ中古住宅でも、売り主が誰かで守られ方が変わるのです。

「売り主が本当に不動産会社か」を登記と契約書で確かめる

気をつけたいのは、見かけは不動産会社の物件なのに、契約書の売り主欄が代表者個人の名義になっているケースです。この場合は宅地建物取引業者が自ら売り主となる取引にあたらず、2年以上のルールが働かないことがあります。

見ておきたいのは次の2点です。

• 売買契約書の売り主の名義が、法人（宅地建物取引業者）になっているか
• 契約書の中で、契約不適合責任の通知期間が何か月・何年と決められているか

あわせて、既存住宅売買瑕疵（かし）保険が付いているかも聞いておきましょう。引渡し後に構造上の問題や雨漏りが見つかったとき、修補費用などを保険でまかなう仕組みです。後で説明する住宅ローン控除で、耐震性の証明として使えることもあります。売り主の滞納など、中古マンションならではの注意点は中古マンションの売主の管理費・税金の滞納リスクでも取り上げています。

住宅ローンの借入期間に制限が無いかチェックする

これは売り主が誰かに関係なく、中古住宅全体に言えることです。金融機関によっては、中古住宅の借入期間（返済年数）が新築より短く設定されることがあります。

住宅ローンは建物を担保にするため、築年数や構造から見た「あと何年使える建物か」が返済年数に影響することがあります。たとえば3,000万円を借りる場合、返済期間が35年から25年に縮むと、毎月の返済額ははっきり増えます。物件を決める前に、希望する返済年数で借りられるかを金融機関に聞いておくと、あとで資金計画を組み直さずに済みます。

【フラット35】を使うなら「適合証明書」が必要

全期間固定金利の【フラット35】で中古住宅を買う場合は、住宅金融支援機構の技術基準に合っていることを示す適合証明書を、原則として取る必要があります。適合証明検査機関または適合証明技術者に物件検査を申し込み、合格すると交付されます。新築時に適合証明書を取っている住宅でも、中古として改めて取るのが原則です。

中古住宅の技術基準のうち、初めての方がつまずきやすいのは次の点です。

項目	【フラット35】中古住宅の主な基準
耐震性	建築確認日が昭和56年（1981年）6月1日以後であること（それ以前は耐震評価基準などへの適合が必要）
住宅の規模	一戸建てなどは床面積50㎡以上、マンション（地上3階以上の共同建て）は30㎡以上
接道	原則として一般の道に2m以上接していること
劣化状況	土台や床組に腐朽・蟻害がないこと（マンションは外壁・柱などに鉄筋の露出がないこと等）
マンションの維持管理	管理規約が定められ、長期修繕計画の計画期間が20年以上あること

「中古マンションらくらくフラット35」に登録されたマンションなど、一定の条件を満たす中古住宅は物件検査を省略できます。検査手数料は買い主の負担なので、対象かどうかを早めに調べておくと費用を抑えられます。

＜出典：住宅金融支援機構【フラット35】「対象となる住宅・技術基準」（2026年10月時点）＞

住宅ローン控除の適用条件を満たしているかチェックする

中古住宅でも住宅ローン控除（住宅ローン減税）は使えます。この条件はここ数年で大きく変わっているため、古い情報のまま物件を選ばないよう注意が必要です。

「築25年以内・築20年以内」という築年数の条件は、すでにありません

以前は「耐火建築物は築25年以内、それ以外は築20年以内」という築年数の条件がありました。2022年（令和4年）の税制改正でこの条件はなくなり、いまは次のように整理されています。

• 昭和57年（1982年）1月1日以後に建てられた住宅であること（登記事項証明書で確認できます）
• それより前に建てられた住宅は、耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書の写し・既存住宅売買瑕疵担保付保険証明書のいずれかで、現行の耐震基準を満たすことを証明する

判断の軸は、築年数ではなく耐震性を証明できるかどうかに変わりました。築40年を超えていても、1982年以後に建てられた住宅なら対象になります。

令和8年度の税制改正で、適用期限が5年延長されました

住宅ローン減税は、令和8年度税制改正で適用期限が5年延び、入居日が令和8年（2026年）1月1日から令和12年（2030年）12月31日までの住宅が対象になりました。関連する税制法は2026年3月31日に国会で成立しています。

あわせて、省エネ性能の高い既存住宅は借入限度額が引き上げられ、控除期間も13年に延びました。床面積の条件も40㎡以上に緩和されています（合計所得金額が1,000万円を超える年や、子育て世帯等の上乗せを使う場合は50㎡以上）。

既存住宅（買取再販以外）の借入限度額と控除期間は、下の表のとおりです。控除率は年末のローン残高の0.7%です。

住宅の区分	借入限度額	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	3,500万円（4,500万円）	13年間
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円（4,500万円）	13年間
省エネ基準適合住宅	2,000万円（3,000万円）	13年間
その他住宅	2,000万円	10年間

（　）内は、19歳未満の扶養親族がいる子育て世帯、または夫婦のどちらかが40歳未満の若者夫婦世帯の上乗せ額です。

このほか、合計所得金額が2,000万円以下であること、借入金の返済期間が10年以上であること、取得から6か月以内に住み始めることなどの条件があります。

＜出典：国土交通省「住宅ローン減税」「既存住宅を取得したとき」（2026年10月時点）＞

「買取再販住宅」なら控除の枠がさらに広がることも

不動産会社が買い取ってリフォームし、販売している住宅は、条件を満たすと税制上の「買取再販住宅」として扱われます。省エネ基準適合住宅以上の性能があれば、新築住宅と同じ水準で住宅ローン減税を受けられます。

住宅の区分	借入限度額（買取再販住宅）	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	4,500万円（5,000万円）	13年間
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円（4,500万円）	13年間
省エネ基準適合住宅	2,000万円（3,000万円）	13年間
その他住宅	2,000万円	10年間

（　）内は子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ額です。

ただし、宅地建物取引業者から買ったリノベーション物件が、すべて買取再販住宅になるわけではありません。国土交通省の案内による主な要件は次のとおりです。

• 宅地建物取引業者から取得すること
• 宅地建物取引業者が住宅を取得してから2年以内に購入すること
• 取得の時点で、新築された日から10年を経過している家屋であること
• 建物価格に占めるリフォーム工事費の割合が20%以上（工事総額が300万円を超える場合は300万円以上）であること　ほか

確定申告では増改築等工事証明書を出す必要があります。この書類は売り主の協力がないと用意しにくいため、契約前に「買取再販住宅として住宅ローン減税の対象になりますか」「増改築等工事証明書は出してもらえますか」と聞いておくことをおすすめします。

買取再販住宅には、所有権移転登記の登録免許税が0.1%に軽減される措置（令和9年3月31日まで）や、不動産取得税の控除額が増える措置（令和13年3月31日まで）もあります。

＜出典：国土交通省「買取再販住宅を取得したとき」（2026年10月時点）＞

よくある質問

Q. リフォーム済みと書いてあれば、そのまま住んで問題ないでしょうか？

A. 内装や設備が新しくても、給排水管・屋根・外壁など見えない部分は工事の対象外ということがあります。工事の範囲が分かる書類を見せてもらい、対象外の部分は建物状況調査の結果で状態を見ておくと判断しやすくなります。

Q. 売り主が不動産会社なら、何かあったときは必ず直してもらえますか？

A. 引渡しから2年以上は契約不適合を通知できますが、どんな不具合でも直してもらえるとは限りません。契約書に不具合の内容が書かれていれば、それは契約の内容に合っていると扱われます。契約書と重要事項説明書の建物の状態は、署名の前に自分で読んでおいてください。

Q. 1981年以前に建てられた家は、住宅ローン控除をあきらめるしかありませんか？

A. いいえ。耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵担保付保険証明書のいずれかで現行の耐震基準を満たすと証明できれば対象になります。取得に調査や工事が必要なこともあるため、売買契約の前に、証明が取れる見込みを売り主や不動産会社に相談しておくと安全です。

Q. 40㎡台の中古マンションでも住宅ローン控除は使えますか？

A. 2026年以降に入居する場合は、床面積40㎡以上なら対象になりえます。ただし40㎡以上50㎡未満の住宅は、合計所得金額が1,000万円以下の年に限られ、子育て世帯等の借入限度額の上乗せも使えません。床面積は登記事項証明書の表示で判断します。

Q. 中古住宅でも、リフォーム費用まで住宅ローンに含められますか？

A. 購入資金とリフォーム費用をまとめて借りられる商品を用意している金融機関があります。取り扱いの有無や上限は金融機関ごとに違うため、複数の金融機関で条件を比べてみてください。

Q. 諸費用は、どれくらい見ておけばよいでしょうか？

A. 中古住宅では、仲介手数料・登記費用・火災保険料・住宅ローンの事務手数料や保証料のほか、物件検査手数料や建物状況調査の費用がかかることもあります。金額は物件と金融機関で大きく変わるため、物件価格とは別枠で余裕を見ておきます。

まとめ｜中古住宅は「調べてから買う」が基本

不動産会社が売り主の中古住宅は、リフォーム済みですぐ住めて、契約不適合責任の期間も法律で守られています。その一方で、価格には工事費や利益が上乗せされ、リフォームの範囲・契約書の内容・税制が使えるかどうかは物件ごとに違います。

• リフォームの範囲を書類で確認し、対象外の部分は建物状況調査で補う
• 売り主の名義と、契約不適合責任の通知期間を契約書で確認する
• 希望する返済年数で借りられるか、金融機関に事前に聞く
• 1982年1月1日以後の建築か、そうでなければ耐震性の証明が取れるかを調べる
• 買取再販住宅に当たるなら、増改築等工事証明書を出してもらえるか確認する

資金面では、金利だけでなく、事務手数料や保証料、団信の上乗せまで含めた総額で住宅ローンを比べることが欠かせません。比べ方の順番は住宅ローンの比較ポイント7つで詳しく説明しています。売り手側の不動産会社の見極め方は失敗しない不動産業者の選び方も参考になります。

住宅ローン減税の内容は、2026年10月時点の制度にもとづいています。金利や条件は月ごとに変わるので、申し込む前に各金融機関のページで最新の内容を見ておいてください。