おとり広告と囲い込みに注意｜不動産会社の見分け方と相談先

「インターネットの不動産情報に、場所が良くて割安な物件が掲載されていたので問い合わせてみたが、決まってしまったとのこと。

数ヵ月後、同様の物件が無いか検索してみたら、前回と似ている、というかまったく同じ物件が出ており、問い合わせてみたら、やはり決まってしまったと言われた。

不審に思って問いただしてみたら、削除するのを忘れていたと悪びれずに話して電話を切られてしまった。」……

これは、「おとり広告」が疑われる内容です。

住宅は人生でいちばん大きな買い物です。そして住宅ローンを借りるかどうかも、物件探しと同時進行で進んでいきます。だからこそ、物件情報の入口でつまずかないための知識を、最初に持っておいていただきたいのです。

さて、おとり広告とはどういうことなのでしょう。

悪質な場合は、ありもしない物件を掲載して集客するやり方もある
申込み済みの物件を使ったおとりの手口もある
「囲い込み」とは何か～対策は進んでいます
媒介契約の3類型を知っておくと、情報の流れが見える
怪しいと感じたときに、消費者ができること
おとり広告・囲い込みに関するよくある質問

悪質な場合は、ありもしない物件を掲載して集客するやり方もある

これは、不動産会社を取り締まる法律（宅地建物取引業法）に違反する行為です。前述のような「忘れていた」では済まされず、発覚すれば監督処分や罰則の対象となります。

国土交通省も、消費者向けのページで次のように明記しています。

顧客を集めるために売る意思のない物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとする、いわゆる「おとり広告」
実在しない物件等の「虚偽広告」

これらは宅地建物取引業法等によって禁止されており、国土交通省は「いわゆる『おとり広告』等の禁止の徹底について」という通知を発出して、業界に呼びかけを行っています。

最近では、手の込んだおとり広告が出回るようになり、問題になっています。例えば、問い合わせのあったおとり物件がまだ紹介できると告げたうえで、お客様が来店された時に「今日朝一番で申込が入ってしまったため紹介できなくなった」と話して、他の物件を紹介するといった具合です。

申込み済みの物件を使ったおとりの手口もある

すでに申込みを受けて契約が確定している物件にもかかわらず、その物件を案内してしまうケースもあります。

まだ契約している訳ではないので、その行為そのものは違反ではありません。

しかし、物件の案内後、お客様に住宅ローン審査書類に個人情報を記入させ、後になって、以前一番手で申込んだ方で決まってしまったと告げ、記入させた個人情報をもとに他の物件を紹介するというやり方へと、故意に方向転換していくのです。

住宅ローンの事前審査は「勢いで出さない」

ここで、住宅ローンを検討中の方にひとつ注意していただきたいことがあります。住宅ローンの申込みを行うと、その事実は個人信用情報機関に一定期間記録されます。「今日中に申し込まないと他の人に取られますよ」と急かされて、納得しないまま何社にも事前審査を出すのは避けたいところです。

本人確認書類・源泉徴収票・給与明細といった書類を渡す前に、「これは何の手続きのために必要な書類ですか」と必ず確認してください。目的をはっきり説明できない相手に、個人情報を預ける必要はありません。記録の保有期間などの詳細は、各個人信用情報機関の公式サイトでご確認ください。

「囲い込み」とは何か～対策は進んでいます

また、「売り物件の囲い込み」をして情報を隠蔽し、物件を独占することも問題になってきました。

囲い込みとは、ある不動産会社が売主から売却の依頼を受けているのに、他社から「その物件を紹介したい」と問い合わせがあっても「商談中です」などと伝えて紹介させず、自社で買主も見つけて売主・買主の双方から仲介手数料を得ようとする行為のことをいいます。

情報が公開されなければ、売主は早く売却する機会を逃しますし、買主は公平であるはずの情報公開で不利を受けかねず、個人のお客様が損失をこうむる可能性があるのです。

レインズの「ステータス管理機能」で、売主が自分で確認できます

かつては「確実に取り締まることが難しい」と言われてきた囲い込みですが、現在は売主自身が物件の取引状況を確認できる仕組みが整えられています。

不動産会社間の物件検索システム「レインズ（REINS）」には、ステータス管理機能が導入されており、登録された物件の状況を「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時停止中」の3区分で確認できます。

売主は、物件情報をレインズに登録した際に不動産会社から交付される「登録証明書」に記載されたURL・ID・パスワードを使って「売主専用画面」にアクセスすることで、自分の物件の取引状況を確認できます。さらに2025年（令和7年）1月からは、スマートフォンのカメラで読み取れる二次元コードが登録証明書に掲載されるようになり、確認がより簡単になりました。国土交通省も、この仕組みを紹介する売主向けのリーフレットを作成し、不動産会社が説明の際に活用するよう呼びかけています。

売却を依頼したのに「登録証明書をもらっていない」という場合は、その時点で不動産会社に確認してください。これは、囲い込みを見抜くうえで最も実効性のあるチェックポイントです。

情報参考元　http://diamond.jp/articles/-/69998

媒介契約の3類型を知っておくと、情報の流れが見える

不動産会社に売買の仲介を依頼するときに結ぶのが「媒介契約」です。国土交通省の案内によると、媒介契約には3つの類型があり、レインズへの登録義務や依頼できる会社数が異なります。

比較の観点	見るポイント	備考
一般媒介契約	複数の不動産会社に同時に依頼できる	レインズへの登録は義務ではない
専任媒介契約	依頼できるのは1社のみ。自分で買主を見つけることは可能	レインズへの登録義務と、売主への業務報告の義務がある
専属専任媒介契約	依頼できるのは1社のみ。自分で買主を見つけた場合もその会社を通す	レインズへの登録義務があり、報告の頻度は専任媒介より高い

登録の期限や報告の頻度などの細かい条件は制度で定められています。どの類型で契約するかは、物件の内容や情報の公開範囲を考えたうえで、不動産会社とよく相談してください。詳しい条件は国土交通省の消費者向けページや、依頼する不動産会社にご確認ください。

買う側の方も、この違いを知っておくと役に立ちます。「他社では扱えない当社だけの物件です」という説明を受けたときに、それが本当なのか、それとも囲い込みなのかを考えるきっかけになるからです。

怪しいと感じたときに、消費者ができること

以前の当記事では「不動産会社に強いプレッシャーを掛けること」をおすすめしていましたが、いまはもっと確実で穏当な手段があります。感情的にやり合う必要はありません。記録を残し、公的な窓口に情報を届けるほうがずっと有効です。

1. 会社の免許と行政処分歴を調べる
国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、宅建業免許の有無・代表者名・所在地・免許行政庁を調べられます。また「ネガティブ情報等検索サイト」では、過去に行政処分を受けたことがあるかを確認できます（すべての都道府県の処分情報が網羅されているわけではないため、正確に知りたい場合は免許行政庁へ個別に問い合わせてください）。

2. やりとりを記録に残す
掲載されていた画面のスクリーンショット、掲載日時、担当者名、説明された内容と日付をメモしておきます。「言った・言わない」を防ぐだけでなく、後で情報提供する際の材料になります。

3. 免許行政庁に情報を届ける
その会社を監督しているのは、免許を出している都道府県または国土交通大臣（免許行政庁）です。悪質な勧誘や広告について、免許行政庁へ情報を寄せるよう国土交通省も案内しています。

4. トラブルの事例や判例を調べる
一般財団法人不動産適正取引推進機構（RETIO）が、判例検索システムや不動産Q＆A、紛争の未然防止のための手引などを公開しています。似たケースがないかを調べておくと、話し合いの見通しが立てやすくなります。

おとり広告・囲い込みに関するよくある質問

Q. 「もう決まりました」と言われるのは、すべておとり広告なのですか？
いいえ。人気物件は実際に短期間で決まりますし、システムへの反映に時間差が生じることもあります。問題は「同じ物件が何度も出てくる」「見に行くと必ず別の物件をすすめられる」といったことが繰り返される場合です。1回の出来事だけで断定せず、パターンで判断してください。

Q. 売却を依頼した会社が囲い込みをしていないか確認する方法はありますか？
レインズの「売主専用画面」で、自分の物件のステータスを確認するのがいちばん確実です。登録証明書に記載されたURL・ID・パスワード（2025年1月からは二次元コードも）を使ってアクセスできます。「公開中」のはずなのに他社からの紹介がまったく無い、といった違和感の手がかりになります。

Q. 個人情報を書いてしまいました。取り消せますか？
まずはその会社に対して、利用停止や書類の返却・破棄を書面で申し入れましょう。対応してもらえない場合は、免許行政庁や消費生活センターに相談してください。

Q. おとり広告に引っかからないために、事前にできることはありますか？
相場からかけ離れて安い物件は、いったん立ち止まって考える習慣をつけてください。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」やレインズ・マーケット・インフォメーション（RMI）では、実際の取引価格や成約価格の情報を確認できます。相場観を持っていること自体が、いちばんの防御になります。

Q. 住宅ローンの検討は、物件が決まってからでよいですか？
いいえ、物件を探し始める前に「いくらまでなら無理なく返せるか」を決めておくことをおすすめします。予算が決まっていれば、相場より安すぎる物件に飛びつく理由がなくなりますし、急かされても冷静に判断できます。住宅ローンの事前審査は、信頼できる不動産会社や金融機関と相談しながら、順番を決めて進めましょう。