住宅ローンと不動産投資ローンの違い｜金利・借入額・名義を解説

自分が住む家を買うときに使うのが住宅ローン、人に貸して家賃を得る物件を買うときに使うのが事業用ローン（不動産投資ローン）です。物件を担保に入れるしくみは似ていますが、金利は住宅ローンのほうが低く、借りられる額の決まり方も違います。住宅ローンは本人の収入から、事業用ローンは物件の収益力から借入可能額が決まり、名義も住宅ローンは原則個人だけ、事業用ローンは法人でも組めます。

初めて住宅ローンを検討する方がつまずきやすいのは、金利差よりも、どちらを使ってよいかの線引きです。まずは目的による使い分けから説明します。

不動産の活用目的に合わせてローンを選ぶ

不動産は高額なので、多くの方はローンを利用して購入します。ひとくちに不動産といっても、ご自身やご家族が住む住宅、アパートやマンションなど賃貸に出す物件、お店や事務所など、用途はさまざまです。

住宅ローンは、自分が住むための住宅を買うためのローンです。賃貸に出す物件や、お店・事務所を買う場合は、住宅ローンではなく事業用のローンを使います。その物件に自分が住むのか、貸して収益を得るのかで、使うローンが変わります。

すでに持っている不動産を担保に資金を借りる不動産担保ローンは、住宅ローンとも事業用ローンとも目的が違います。担保の扱いの違いは住宅ローンと不動産担保ローンを5つの観点で比べた記事で紹介しています。似た名前のローンが多いので、最初に何を買う（何に使う）ためのお金かをはっきりさせておきましょう。

住宅ローンは居住用で、金利が低め

住宅ローンは、個人が住むための住宅を購入するときに使えるローンです。そのため、借り入れの目的はご自身とご家族が住むこと（居住用）に限られます。

居住用が前提のため、事業用ローンに比べて金利が低めに設定されています。2026年11月時点で、大手銀行やネット銀行の新規借入の変動金利は、優遇を最大限受けた場合で年1％台が中心です。全期間固定の【フラット35】（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）は、2026年11月の最頻金利が年3.810％です（住宅金融支援機構【フラット35】金利情報）。

金利は日本銀行の政策金利や市場の動向で動きます。日銀は2026年9月の金融政策決定会合で政策金利を年1.25％程度へ引き上げ、10月30日の会合では据え置きました（日本銀行 金融政策決定会合の決定内容）。日銀は物価の上振れを抑えるため引き続き利上げを進める考えも示しています。住宅ローンで適用されるのは、申込時ではなく融資実行日の金利です。

また、住宅ローンは主に契約者本人の給与収入や事業収入をもとに借入可能額が決まります。返済能力に応じて借りられる額が変わり、完済時の年齢に上限（多くは80歳前後）が設けられていることも一般的です。借入額の目安は、年収の5〜8倍程度とされることが多くあります。

もうひとつ、住宅ローンだけの大きなメリットが住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）です。国税庁は、住宅ローンでマイホームを取得し、令和4年1月1日から令和12年（2030年）12月31日までの間に自己の居住の用に供した場合に、年末残高などをもとに計算した金額を所得税から差し引けると説明しています（国税庁 タックスアンサー No.1211-1）。自分が住むことが要件なので、人に貸す投資用物件は対象になりません。

事業用ローンは収益目的で、借入可能額が大きい

事業用ローン（不動産投資ローン）は、主に家賃収入など収益を目的とした不動産を購入するときに使うローンです。街で見かけるアパートやマンションの多くは、この事業用ローンを使って建てられています。

事業用ローンは事業目的のため、一般的に住宅ローンよりも金利が高めに設定されます。金利は金融機関・物件・借り手の収入や資産によって幅が大きく、住宅ローンのように一覧で比べられる金利表が公表されていないことも多いため、具体的な条件は金融機関に直接相談することになります。

その代わり、返済の元手が家賃収入なので、借入可能額は住宅ローンより大きくなりやすいのが特徴です。融資額は契約者の返済能力だけでなく、物件の立地や周辺の賃貸需要（安定して家賃が入るか）によっても大きく変わります。年齢が65歳を超えていても、物件次第で借り入れできる場合があります。また、法人名義で契約できるのも事業用ローンの大きな特徴です（住宅ローンは原則、法人名義では借りられません）。

家賃収入が返済の元手になるぶん、空室が続くと返済が苦しくなります。金利の上昇や修繕費も収支に響くので、借りられる額ではなく、無理なく返せる額で計画してください。

投資用物件を住宅ローンで買うと何が起きるか

金利が低くても、住宅ローンで投資用の物件は買えません。用途をいつわって借りることは契約違反で、住宅金融支援機構はこれを不適正利用と呼び、厳しい対応を公表しています。

機構が示している対応は、残債務の一括返済請求、警察への通報、関与した事業者の監督官庁への通報、損害賠償請求などです。さらに、融資実行後も定期的に融資住宅の利用状況を調査していると明記しています（住宅金融支援機構「【フラット35】の不適正利用に巻き込まれないために」）。数千万円の残債を一括で求められる可能性があるので、軽く考えてよい話ではありません。

こうした不適正利用は、悪質な勧誘に巻き込まれる形で起きることがあります。機構も、【フラット35】を不適正に利用して投資用物件を取得させようとする勧誘への注意を呼びかけています。「住宅ローンで投資用に買えます」「住民票だけ移せば大丈夫」と説明する相手がいたら、その時点で立ち止まってください。投資が目的なら、事業用ローンで正しく借りるしか方法はありません。

賃貸に出す・親が住むときは、まず金融機関に相談する

住宅ローンで買った家を、あとから賃貸に出したくなることもあります。住宅ローンは自分が住むことが前提なので、転勤などやむを得ない事情があっても、無断で貸すと契約違反になり、一括返済を求められることがあります。貸す予定ができた時点で、先に金融機関へ相談してください。

自分ではなく親が住む家を買う場合は、扱いが分かれます。【フラット35】は、本人またはその親族が自ら住むための住宅に使えると住宅金融支援機構が説明しており、親族が住む住宅でも利用できる場合があります。民間の住宅ローンは金融機関ごとに扱いが異なり、セカンドハウス向けの商品を用意している銀行もあります。

どちらの場合も、誰が住むのかを申込の最初に伝えて、使える商品を確認するのが確実です。目的が変わるときは、リフォームローンのように専用の商品が用意されていることも多いので、その都度、目的に合うローンを選び直すことになります。

住宅ローンと事業用ローンの違い（早わかり表）

比較の観点	住宅ローン	事業用ローン（不動産投資ローン）
目的・対象	自分が住むための住宅	家賃収入など収益目的の物件
金利水準	低め（変動は年1％台が中心、フラット35は年3.810％。2026年11月時点）	住宅ローンより高め（金融機関・物件で幅が大きい）
返済の元手	本人の給与・事業収入	主に家賃収入
借入可能額	年収に応じて（目安 年収の5〜8倍程度）	物件の収益力しだいで大きくなりやすい
契約名義	個人（原則、法人不可）	個人・法人どちらも可
住宅ローン控除	要件を満たせば利用できる（自己の居住用が要件）	対象外
用途をいつわった場合	契約違反。一括返済請求などの対象になり得る	居住用には使わない（目的が別）

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住宅ローンと事業用ローンは、目的も金利も、審査で見られる点も違います。自分が住む家なら住宅ローン、貸して収益を得る物件なら事業用ローンという線引きは、金利の有利不利で曲げられません。控除の有無も総返済負担に影響するので、2つのローンを金利だけで比べないでください。

マイホーム用の住宅ローンを選ぶときは、金利の低さだけでなく、事務手数料・保証料・団信といった費用を合わせた総額で比べます。ほかのローンとの違いはカードローンと住宅ローンの違いをやさしく比べた記事でも紹介しています。金利や条件は月ごとに変わるので、申し込む前に各金融機関のページで最新の内容を確かめてください。