住宅ローンは賃貸住宅でも使える？賃貸併用・転勤時のルールを解説

住宅ローンは、基本的に「自分や家族が住むため」の住宅を買うときに使えるローンです。でも、「投資として賃貸物件を買いたい」「もともと住んでいた家を、引っ越しをきっかけに人に貸したい」というケースもありますよね。そんなとき気になるのが、通常の住宅ローンを賃貸住宅にも使えるのかどうかという点です。

この記事では、住宅購入がはじめての方に向けて、住宅ローンと賃貸住宅の関係をやさしく整理します。

収益目的の賃貸物件には住宅ローンは使えない

居住用の住宅ローンは、自分や家族が住むための住宅を買う目的で提供されているローンです。そのため、はじめから賃貸に出して家賃収入を得る目的では利用できません。

最初から賃貸目的で物件を買う場合は、住宅ローンではなく事業用ローン（不動産投資ローン）を使うことになります。住宅ローンは自己利用が前提のため金利が低く設定されているのに対し、不動産投資ローンは事業（営利）目的の融資なので、その分金利は高めになるのが一般的です。くわしくは住宅ローンと事業用ローンの違いを解説した記事もあわせてご覧ください。

賃貸経営を目的に物件を購入する場合は、金融機関に不動産投資ローンの利用を相談しましょう。

賃貸併用住宅なら住宅ローンが使える

一方で、自分が住む住宅に賃貸部分を組み合わせた「賃貸併用住宅」なら、住宅ローンを利用できます。たとえば、1階を自分と家族の住まいにして、2階を賃貸として貸し出すといった形です。

ただし条件があります。多くの金融機関では、建物全体のうち自分が住むスペースが一定割合以上（おおむね2分の1以上）あることを住宅ローン利用の目安としています。つまり、あくまでも「主は自宅、付随的に一部を貸す」という位置づけが大切です。賃貸部分の割合が大きい場合は、自宅部分は住宅ローン、賃貸部分は不動産投資ローン、というように分けて借りることになります。

店舗や事務所と併用した住宅（店舗併用住宅）でも考え方は同じで、自分の居住スペースが半分以上あれば住宅ローンを使えるのが一般的です。反対に、賃貸部分や店舗が自宅とは別の建物になっている場合は、住宅ローンの対象は居住用の建物だけで、賃貸・事業用の建物には別途ローンが必要になります。

※自己居住部分の割合など具体的な条件は金融機関ごとに異なります。実際の取り扱いは、利用を検討している金融機関の商品要項や窓口で必ずご確認ください。

引っ越しで賃貸に出す場合、住宅ローンを継続できることも

もともと自分や家族が住む目的で住宅ローンを組んだ家を、転勤などの事情で賃貸に出す場合は、金融機関に相談して了承が得られれば、貸している間も住宅ローンをそのまま継続できるケースがあります。

ただし、必ず認められるわけではありません。継続できるかは金融機関の判断となり、「転勤の間だけ一時的に貸す」「将来また自分たちが戻って住む予定がある」など、賃貸が一時的な場合に認められることが多いです。

反対に、転勤後に戻る予定がなく、そのまま貸し続けるような場合は、不動産投資ローンへの切り替えを求められることがあります。金融機関は「自己利用」という前提で金利を低くして融資しているため、収益目的での利用が続くなら、それに見合ったローンに移す必要がある、という考え方です。

大切なのは、勝手に賃貸に出さず、必ず先に金融機関へ相談すること。無断で賃貸に出すと契約違反となり、一括返済を求められる可能性もあるため注意しましょう。

住宅ローンと不動産投資ローンの違い

迷いやすい2つのローンの違いを、表で整理しておきます。

比較の観点	住宅ローン	不動産投資ローン（事業用）
おもな目的	自分・家族が住む住宅の購入	賃貸に出して家賃収入を得る
金利の水準	低めに設定されている	住宅ローンより高めが一般的
審査で見られる点	本人の収入・返済能力	本人の属性に加え物件の収益性
賃貸専用物件	利用できない	こちらを利用する

「住宅ローンのほうが金利が低いから」と、賃貸目的の物件に住宅ローンを使うことはできません。目的に合ったローンを選ぶことが大前提です。

よくある質問（FAQ）

Q. 住宅ローンで買った家を、あとから賃貸に出してもいいですか？
まずは金融機関への相談が必要です。転勤などで一時的に貸す場合は継続を認められることもありますが、無断で貸すのは契約違反になり得ます。

Q. 賃貸併用住宅は、必ず住宅ローンを使えますか？
自己居住部分が一定割合（おおむね半分以上）あることが目安です。賃貸部分が大きいと、住宅ローンと投資ローンを組み合わせる形になります。条件は金融機関によって異なります。

Q. 住宅ローンと不動産投資ローンでは、どちらが金利が低いですか？
一般的には住宅ローンのほうが低金利です。ただし賃貸目的では住宅ローンは使えないため、目的に応じて選ぶ必要があります。

住宅ローンは「自分たちが住むため」のローン、というのが基本です。賃貸との組み合わせを考えるときは、まず金融機関に相談し、目的に合ったローンを選んでいきましょう。