洪水や浸水リスクが少ない場所の選び方｜買う前の調べ方

洪水や浸水のリスクが少ない場所は、ハザードマップで色が付いていないことに加えて、周りより土地が高く、昔から田んぼや湿地ではなかった場所です。

買う前にハザードマップ、土地の成り立ち、内水氾濫の3つを地図で調べておくと、候補地どうしを比べやすくなります。

大雨や台風による被害は、毎年のように全国のどこかで起きています。家を買った後に「こんなに水が来る場所だとは知らなかった」とならないよう、調べ方を具体的にお伝えします。

大雨や台風で浸水や洪水の被害は毎年のように起きている

近年は、短い時間に強い雨が降ることが増え、台風による大雨の被害も各地で起きています。

2018年には西日本豪雨で中国地方を中心に大きな被害が出ました。2019年には台風15号と台風19号（令和元年東日本台風）が続けて上陸し、関東や東北に水害をもたらしています。

家の中に水が入ると、床や壁の張り替えが必要になり、家電や家具も使えなくなります。水の勢いが強ければ、家そのものが流されることもあります。

台風が来たときは家で待つのが基本ですが、浸水の心配がある家では避難所へ移らなければなりません。安心して住み続けるためにも、買う場所の水害リスクは事前に調べておく必要があります。

ハザードマップで浸水の想定と避難所を調べる

国土交通省の重ねるハザードマップ

最初に見るのは、市区町村が作っているハザードマップです。浸水が想定される場所と、想定される水の深さが色分けで示されています。

川が近くて土地が低い場所は、堤防が切れたときに水が流れ込みやすく、色が濃く塗られていることが多いです。色だけでなく、周りと比べた土地の高さもあわせて調べておいてください。

全国の情報をまとめて見るなら、国土交通省と国土地理院のハザードマップポータルサイトにある「重ねるハザードマップ」が便利です。

住所を入れるだけで、洪水・内水、土砂災害、高潮、津波、道路防災情報を1つの地図に重ねて表示できます。

2026年7月からは、地理院地図に載っている指定避難所も重ねるハザードマップで表示できるようになりました。候補地から避難所までの道のりが、浸水の想定区域を通らないかも確認できます。

国土交通省の不動産情報ライブラリでも、洪水浸水想定区域や土砂災害警戒区域などを、取引価格や地価と同じ地図で見られます。2024年4月に運用が始まったサイトで、スマートフォンからも使えます。

大雨のときは、土地が低くなくても、山が近ければ土砂災害のリスクが高くなります。洪水だけでなく、土砂災害の区域に入っていないかも確認してください。

不動産会社には、2020年8月28日から、契約前の重要事項説明で水害ハザードマップ上の物件の所在地を説明することが義務づけられています（国土交通省の発表）。

説明されるのは所在地の位置が中心なので、浸水の深さや避難所までの道のりは自分でも地図で見ておく必要があります。

昔の土地の様子で水の集まりやすさがわかる

国土地理院が公開している地理院地図

ハザードマップは、一定の雨量を想定して作られた地図です。その土地がもともとどんな場所だったかまでは、ハザードマップだけではわかりません。

ここでいう土地の成り立ちとは、昔は田んぼや湿地だったのか、海や川を埋め立てた場所なのかということです。

湿地や埋立地は地盤がやわらかいことが多く、地震のときに液状化しやすくなります。周りより低い土地も多いので、近くに川や海があれば水が流れ込むおそれもあります。

昔の土地の様子は、国土地理院の地理院地図で調べられます。土地の成り立ち（地形分類）や昔の空中写真を見られるので、このあたりが昔は川や田んぼだったのかを自宅で調べられます。

地名に水に関係する字が入っていることを手がかりにする人もいますが、地名だけでは判断できません。気になる場所は、図書館で地域の歴史や過去の水害の記録を調べてみるのもひとつの方法です。

川から離れていても内水氾濫は起こる

2019年の台風19号では、川があふれる被害のほかに、内水氾濫が起きた地域もありました。

内水氾濫とは、市街地に降った雨を下水管や排水路が流しきれず、水があふれて街が浸かることです。川の水位が上がって、下水管に水が逆流することでも起こります。

身近な例でいうと、洗面台の排水口より多い水を一気に流すと、水がたまってあふれるのと同じです。アスファルトやコンクリートが多い都市部は、雨が地面にしみ込みにくく、下水の処理が追いつかなくなりやすい環境です。

そのため、近くに川がなくても浸水の心配がないとは限りません。

自治体によっては下水管の増強や雨水をためる施設の整備を進めていて、内水ハザードマップを公開しているところも多くあります。都市部で家を探すときは、内水のハザードマップもあわせて見ておくと安心です。

買う前に水害リスクを調べる手順

候補の物件が見つかったら、次の順番で調べると漏れが出にくくなります。

1. 重ねるハザードマップに住所を入れ、洪水・内水・土砂災害の色が付いていないかを見る
2. 浸水が想定されている場合は、想定される深さが1階の床より上か下かを見る
3. 地理院地図で、昔の土地の様子と周りとの高低差を見る
4. 避難所の場所と、そこまでの道が浸水の想定区域を通らないかを見る
5. 重要事項説明で不動産会社の説明を受け、気になる点を質問する

ハザードマップで色が付いていない場所でも、想定を超える雨や小さな水路からのあふれまでは反映されていないことがあります。色がないことだけで安心せず、土地の高さや昔の様子も合わせて判断してください。

浸水の想定がある場所で買う場合は、基礎を高くした家や、寝室を2階以上にする間取りも検討できます。火災保険に水災の補償を付けるかどうかも、物件の場所に合わせて決めてください。

保険金の支払われ方は火災保険の保険金の仕組みを解説した記事で紹介しています。マンションを選ぶときの立地の見方は、マンションの立地で確認する6項目の記事も参考になります。

ハザードマップの内容は見直されることがあるので、物件を決める前に、ハザードマップポータルサイトや市区町村のページで最新の内容を確かめてください。