地盤調査は土地購入前にできる？費用や許可・進め方をやさしく解説

注文住宅のための土地探しはもちろん、建売住宅を購入する場合でも、その土地の地盤が丈夫かどうかを調べる「地盤調査」はとても大切です。ただ、調査は専門業者にその土地へ入ってもらって行うため、「土地を買う前でも調査できるの？」と気になる方も多いはず。この記事では、土地購入前の地盤調査について、はじめての方にもわかるようにやさしく解説します。

地盤調査とは？（土地の丈夫さを調べる）

地盤調査とは、建物を建てたり不動産を購入したりするときに、その土地の地盤が丈夫か（強いか弱いか）を調べる調査のことです。

地盤がしっかりしているかどうかを事前に知っておくと、その土地を買うかどうかの判断材料になるほか、建物を建てるときの設計にも役立ちます。土地は場所によって地盤の強さが異なり、とくに過去に川・池・湿地・海などを埋め立てて造成した土地は、地盤が弱い傾向があります。

地盤が弱いまま何も対策せずに家を建ててしまうと、地震のときに液状化が起きて建物が傾いたり、時間の経過とともに少しずつ沈んで（不同沈下）、扉が閉まりにくくなる・壁にひびが入るなど、建物の傷みが早まる原因になります。事前に地盤の強さを把握しておけば、弱い土地を避けたり、購入する場合でも補強（地盤改良）の対策を計画したりでき、被害のリスクを減らせます。

土地のおおまかな成り立ちは、こちらの記事でも紹介した、国土地理院の地理院地図で、過去の地形などを調べることもできます。

地盤調査は土地の購入前でも実施できる

結論からお伝えすると、地盤調査は土地を購入する前でも実施できます（ただし後述の許可が必要です）。

一戸建て向けにもっとも普及している調査方法は「スクリューウエイト貫入試験（SWS試験）」です。以前は「スウェーデン式サウンディング試験」と呼ばれていましたが、2020年のJIS改正で名称が変更されました（略称のSWSは同じで、調査方法自体も変わりません）。建物の四隅と中央の5地点ほどを、深さ10m程度まで調べます。

費用は、SWS試験でおおむね5万〜10万円程度が目安です（調査する地点数や地域によって変わります。最新の料金は業者にご確認ください）。いくつもの土地に対して行うと費用がかさむため、地理院地図などで地盤が強そうな土地に絞り込んでから、「ここに決めたい」という土地に対して調査するのが効率的です。

比較の観点	SWS試験（スクリューウエイト貫入試験）	ボーリング調査
主な対象	一戸建て住宅	マンション・大規模建築など
期間の目安	半日〜1日	1日〜数日
費用の目安	5万〜10万円程度	20万〜30万円程度

購入前の調査には売主・不動産会社の許可が必要

購入前に調査できるといっても、その土地はまだ売主のものです。そのため、地盤調査を行うときは、まず不動産会社に相談し、売主の許可を得てから実施します。

ただ、売主のなかには調査を嫌がる方もいます。もし地盤に問題が見つかると土地が売れにくくなるため、心情としては理解できるところです。とはいえ、調べずに買うのもリスクがあります。どうしても売主が地盤調査に協力してくれない場合は、その土地の購入を見送るのも賢明な判断です。

そこでおすすめなのが、土地探しの相談の段階で「購入前に地盤調査をしたい」と不動産会社に伝えておくこと。許可の得られそうな土地を中心に紹介してもらえれば、話がスムーズです。また、売主が過去に地盤調査をしていることもあるので、そのデータを見せてもらえないか相談してみるのもよいでしょう。

土地探しの進め方（ステップ）

はじめての方向けに、地盤も意識した土地探しの流れを整理しておきます。

1. 地理院地図などで下調べ：気になるエリアの過去の地形（埋立地・旧河川など）をチェック。
2. 不動産会社に希望を伝える：「購入前に地盤調査をしたい」ことも最初に伝えておく。
3. 候補を絞る：地盤が強そうな土地を中心に候補を選ぶ。
4. 許可を得て地盤調査：本命の土地について、売主の許可を得てSWS試験などを実施。
5. 結果をもとに判断：問題なければ購入へ。弱ければ地盤改良の費用も予算に見込む。

土地探しと並行して、地盤調査を依頼できる業者探しも進めておくと、いざというときスムーズです。

よくある質問（FAQ）

Q. 建売住宅でも地盤調査は必要ですか？

A. 建売住宅は、建築前に地盤調査・必要な地盤改良が行われているのが一般的です。購入前に「地盤調査の結果や地盤改良の記録」を見せてもらえるか、不動産会社に確認してみましょう。

Q. 地盤が弱いと分かったら、その土地は諦めるしかないですか？

A. 必ずしもそうではありません。地盤改良（補強）工事で対策できる場合があります。ただし工事には数十万円〜百万円単位の費用がかかることもあるため、改良費用も含めた総予算で判断することが大切です。

Q. 調査費用は誰が負担しますか？

A. 購入前に買主の希望で行う場合は、買主の負担になるのが一般的です。費用や条件は事前に業者・不動産会社に確認しておきましょう。

まとめ

地盤調査は土地の購入前でも実施でき、丈夫な土地選びや、地盤改良の計画に役立ちます。ポイントは、地理院地図で下調べ→不動産会社に相談→売主の許可を得て調査という流れと、費用の目安（SWS試験でおおむね5万〜10万円程度）を知っておくことです。

なお、地盤改良が必要になると、その費用が家づくり全体の予算に影響します。土地・建物・諸費用をあわせた資金計画は早めに立てておきたいところ。相談しやすいSBI新生銀行など、店舗とネットの両方に対応する金融機関も含めて、無理のない住宅ローン選びとあわせて検討していきましょう。