住宅ローンの担保とは何か？申し込み前に知っておきたい基礎知識を解説

住宅ローンを利用する場合、数千万円の金額を長期に渡って返済を続けていく必要があります。ただし、金額が高額であることや返済が長期に渡るため、状況によって返済ができなくなる可能性も考えられます。この状況に備えて、金融機関は住宅ローンを利用する場合に担保を求めます。今回は、住宅ローンを利用する場合における担保について解説します。

担保とは何か？

住宅ローンに限らず、お金を借りる場合「担保」という言葉をよく耳にします。

金融機関がお金を貸す際に、一番考えられるリスクとしては、貸したお金が返ってこないことです。金融機関に限らず個人同士でも同様ですが、お金を貸すということは返してもらうことを前提にお金を貸しますので、返済が確認できなければ、返済を要求する必要があります。

返済が確認できない場合は債務者の家にいって返済要求の交渉を行う方法がありますが、この交渉で返済ができればよいですが、多くの場合返済ができない状況となっており、返済の見込みは殆どない状況です。そのため、予め返済が不能になった場合に備えて、債務者が保有している資産を担保とすることで、万が一返済ができなくなった場合は、その担保を差し押さえた上で売却することで資金を回収します。

担保は、土地や建物といった不動産や預金、株券や債券といった有価証券など資産として価値があるものが担保として利用されます。

担保は「物的担保」と「人的担保」の2種類が存在する

担保には、「物的担保」と「人的担保」の2種類が存在します。

物的担保

物的担保は、不動産や預金、有価証券といった物品を対象に担保として利用することです。住宅ローンの場合は、後述していますが、購入した土地や建物を担保として提供することになります。

人的担保

人的担保は、住宅ローンの返済の保証を第三者に保証させる方法です。主に、保証人や連帯保証人、連帯債務者が該当します。お金を借りている債務者が返済を怠った場合は、保証人や連帯保証人、連帯債務者に残高の請求が来ます。

近年では、住宅ローンを利用する場合、保証会社を利用することが一般的になってきていますが、その場合、人的担保として保証会社を利用することとなります。万が一、返済が滞った場合は、債権者は保証会社に住宅ローン残高の請求を行い保証会社が債務者に変わって返済を行います。保証会社は後日、債務者に住宅ローンの残高を請求します。

住宅ローンの担保は土地や建物を金融機関に提供する

住宅ローンを利用する場合、申込者の収入状況や購入を希望する物件の状況などを総合的に判断した上で融資の可否や融資額を決定します。

住宅ローンは、数千万円と高額に及び、返済も長期間に渡って行う必要がありますので、申込時に融資の審査を様々な視点で行い、厳格に判断を行っていますが、あくまでも現時点の情報に基づいて審査が行われており、将来継続的に返済ができるかということはわかりません。しばらくはなんの問題もなく、返済ができていたとしても、突然、失業や病気といった何かしらの理由で返済が不能になってしまうことも考えられます。

そのため、住宅ローンの契約者は、万が一、将来返済が不能になったことを想定して、購入する対象の土地と建物を担保を金融機関に提供する必要があります。返済不能になった場合に、金融機関は担保を差し押さえた上で売却することで、貸した住宅ローンの残額を回収します。

住宅ローンを利用する場合は抵当権の設定が必要

住宅ローンを利用する場合、前述している通り担保として土地や建物を提供しますが、口約束だけでは担保を提供できるとは限りませんので、きちんと書面として残しておくことも重要となります。

土地や建物を提供することを示す書面として不動産登記簿があります。不動産登記簿の権利部に担保として土地や建物を提供する権利として「抵当権」を設定する必要があります。

抵当権の設定する場合における手続きについては、金融機関の窓口で住宅ローンを申し込む際に、金融機関が提携した司法書士に依頼を行なうことで手続きが行われます。一方で、住宅ローンを完済した場合は、抵当権は不要になりますので、抵当権抹消登記を行う必要があります。

抵当権については、2018年7月16日に詳しく記載していますので合わせてご覧下さい。