賃貸併用住宅の3つのデメリットを徹底解説

2017年12月23日の記事では、同一の建物でご自身や家族が居住するスペースと、賃貸として他人に貸し出すスペースを併用する「賃貸併用住宅」について紹介しました。

近年では、給与収入以外に収益源の多角化を行うことでリスクヘッジとして活用する為に、賃貸併用住宅への感心が高まっています。前回の記事で紹介したように、収入の多角化が可能になるなど金銭的なメリットや資産的なメリットなどが得られます。

ただし、賃貸併用住宅は、ご自身や家族が住む住宅とは異なり、賃貸住宅として人に貸し出すために、多くの方に魅力を感じてもらい長く住み続けて守られるよう工夫を行う必要があり、経営感覚が必要となります。

今回は、賃貸併用住宅のデメリットについて解説します。

賃貸併用住宅の最大のリスクは「空室リスク」

ご自身の住宅の一部を、賃貸住宅として他人に貸し出す上で、大きなリスクとして考えられるのが「空室リスク」です。

賃貸住宅として供給しているものの、借り手がおらず空室状態が続くことで、家賃収入が入ってこないだけではなく、住宅ローンを契約して購入した場合、ローンの支払い負担が大きくなってしまいます。

安易に家賃収入が入ってくるからと言って賃貸併用住宅を建てて、いざ貸し出しても誰も借り手が居なければ意味がありません。あらかじめ、賃貸住宅の重要が高い地域を調査した上で、需要がどれ位あるのかを事前にしっかりと調査することが重要です。例えば、駅に近く都心まで乗り換え無しで行けること、スーパーマーケットやコンビニエンスストア、公共施設、学校が充実し、利便性や公共施設、教育施設の有無なども大きく影響します。

賃貸住宅の管理や入居者管理を行う必要がある

賃貸併用住宅を建てると、一般的な住宅とは異なり、ご自身や家族だけが住むのではなく、入居者と共同生活することになります。そのため、賃貸部分の掃除や設備のメンテナンス、入居者の管理などをご自身で行う必要があります。

例えば、共用部の清掃はもちろん、蛍光灯が切れなど設備に不具合が発生していないかを定期的に確認して、不具合が見つかればその都度取り替えるといったメンテナンスが必要です。また、入居者管理についても、ゴミ出しのマナーを通知し徹底させること、入居者トラブルが発生した場合は、ご自身で対応して解決に導くこと、家賃の集金、自治会の運営など入居者が快適に生活できるように入居者管理も必要です。

ただし、普段仕事を持っている場合は、これらの業務を行うことは実質難しいことが考えられます。その場合は、賃貸住宅の管理を請け負う不動産管理会社に委託するのも1つの方法です。ただし、第三者にお願いすることになりますので、その分経費が発生してしまいます。できるだけ経費を抑えたいと考える場合は、一部の業務だけを委託して、ご自身が手に及ぶ範囲をご自身や家族で協力して行うことも可能です。

不動産管理会社に任せる場合でも、任せっきりにするのではなく、ご自身で定期的に賃貸部分をチェックして、改善点などを管理会社に指示を行うなど、入居者が快適に生活できるよう常に考えて賃貸経営を行うことが重要です。

賃貸部分の設備の故障や破損、リフォームなど多くの出費が発生する

賃貸併用住宅は、建ててから終わりではなく、その後も賃貸部分において設備の故障や破損などが発生することは十分に考えられます。例えば、賃貸部分の各部屋に設置しているエアコンが故障して取り替えるといった事態も考えられます。何かしらの設備を設置している以上は、時期が経過すると必ず発生します。

そのため、急に設備の取り替えの必要が発生してしまい、急な出費をすることも考えられます。また、入居者の入れ替えなどで、部屋のリフォームを行う場合なども、基本的にご自身で負担する必要があります。

賃貸住宅として、時期が経過しても入居者にとって魅力的な賃貸として長期に渡って人に貸し出していくためにも、日々の収入から支出を差し引いて残ったお金である「キャッシュフロー」を確保しておく必要があります。

家賃収入が入ってくるからと言って、背伸びして高めのローンを組んだが収入の殆どがローンの支払いに消えてしまっては、設備のメンテナンスやリフォームを行う資金が確保できません。そのため、住宅ローンを契約する際は、事前に、月々の家賃収入とローンの返済額がいくらになるのかを、シミュレーション行うことが重要です。

賃貸住宅は、時が経過するとその魅力も薄れ、入居者が定着しなくなる可能性も高まります。そのため、定期的にリフォームを行い、長きにわたり、魅力的な賃貸住宅として人に貸し出せるように、キャッシュフローで蓄えた資金を再投資することも重要です