不動産の仲介手数料とは？上限額の計算と「無料」の仕組み

不動産の仲介手数料は、売買契約が成立したときに不動産会社へ支払う「成功報酬」です。金額は法律で上限が決まっていて、売買代金が400万円を超える物件なら「売買代金×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限になります。

たとえば3,000万円の物件なら上限は105.6万円（税込）。800万円以下の物件には、2024年7月から最大33万円（税込）まで認められる特例もあります。「仲介手数料無料」の広告は、売主から直接買うケースか、別の名目で費用を取っているケースがほとんどです。計算のしかたと無料のからくりを、順番に見ていきましょう。

仲介手数料とは？売買が成立したときに払う成功報酬

仲介手数料とは、不動産会社が売り手と買い手の間に立って売買を仲介し、売買契約が成立したときに支払われる「成功報酬」のことです。契約が成立して初めて発生するもので、成立しなければ原則として支払う必要はありません。

不動産会社は、売り手と買い手をつなぎ、物件の調査や重要事項の説明、契約手続きなどを担います。そのためにかかる経費や人件費をふまえて、仲介手数料が設定されています。

ただし、金額は不動産会社が自由に決められるわけではありません。宅地建物取引業法にもとづく国土交通大臣の告示で「上限」が定められています。売買代金が400万円を超える場合の上限は、次の式で計算します。

仲介手数料の上限 ＝ 売買代金 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

ここで見落としやすいのが消費税です。「3％＋6万円」で計算を止めてしまう方が多いのですが、仲介手数料は不動産会社のサービスへの対価なので、実際にはこれに消費税（10％）が加わります。

もともとの計算ルールは、売買代金を3つの金額帯に分け、それぞれ違う割合をかけて合算するしくみです。「＋6万円」は、この合算を1本の式にまとめるための調整額だと考えると分かりやすいでしょう。

売買代金（税抜）	仲介手数料の上限（速算式）	備考
200万円以下の部分	売買代金 × 5％ ＋ 消費税	左の各区分を合算するか、400万円超は下の速算式で計算
200万円超〜400万円以下の部分	売買代金 × 4％ ＋ 消費税
400万円超の部分	売買代金 × 3％ ＋ 消費税
400万円超（速算式）	売買代金 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税	実務でよく使われる形

計算のもとになる売買代金は、消費税を含まない金額です。新築の建物部分には消費税がかかりますが、その分を除いた価格に割合をかけます（土地には消費税がかかりません）。

たとえば売買代金が3,000万円の物件なら、3,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 96万円、これに消費税を加えて上限は105.6万円（税込）です。あくまで「上限」なので、これより低く設定している会社もあります。

800万円以下の物件は「最大33万円」の特例がある

2024年7月1日から、売買代金800万円以下の宅地・建物（「低廉な空家等」）は、上限を最大33万円（税込）まで引き上げられる特例ができました。それ以前は、400万円以下の空き家を売る側だけが対象で、上限は19.8万円（税込）でした。

名前に「空家」とありますが、対象は空き家に限られず、800万円以下の宅地・建物が広く含まれます。また、売り手だけでなく買い手からも、それぞれ33万円（税込）まで受け取れるようになりました（国土交通省「不動産業による空き家対策推進プログラム」）。

ただし、特例の金額を受け取るには、不動産会社が媒介契約を結ぶ前に報酬額を説明し、依頼者の合意を得ることが必要です。合意していないのに、あとから特例の上限いっぱいを請求されることはありません。

価格の低い中古住宅や土地を検討している方は、媒介契約のときに「どちらのルールで計算するのか」を確認しておきましょう。制度の詳しい内容は国土交通省「不動産取引に関するお知らせ（消費者の皆様向け）」にまとめられています。

価格別の上限額早見表｜3,000万円なら105.6万円

いくつかの価格帯で、原則のルールによる上限額を計算してみました。買い手が払う仲介手数料の目安として、資金計画のときに使ってみてください。

売買代金（税抜）	計算式	上限額（税込）
500万円	200万×5％＋200万×4％＋100万×3％	23.1万円（特例の合意があれば最大33万円）
800万円	800万×3％＋6万円	33万円
1,000万円	1,000万×3％＋6万円	39.6万円
2,000万円	2,000万×3％＋6万円	72.6万円
3,000万円	3,000万×3％＋6万円	105.6万円
5,000万円	5,000万×3％＋6万円	171.6万円

表を見ると、800万円ちょうどでは原則の計算でも33万円になります。特例で上限が変わるのは、800万円より安い物件だけということです。

また、仲介手数料は売り手と買い手がそれぞれ自分の依頼した不動産会社に払うものです。上の金額は「買い手1人あたりの上限」で、売り手の分と合算した額ではありません。

値引きの考え方や交渉のタイミングは、住宅購入の仲介手数料｜上限額の計算方法と交渉のコツでくわしく紹介しています。

不動産取引の仕組み｜仲介会社は売り手と買い手をつなぐ

不動産取引では、不動産会社が売り手から預かった物件情報をもとに広告などで買い手を集め、購入検討者への物件情報の提供から売買契約の手続きまでを仲介するのが一般的な業務です。

物件を買うには、その物件を売っている相手から購入する必要があります。ただ、売り手が売買手続きのノウハウや集客の時間を持っているとは限らないため、専門の不動産会社に任せるのが一般的です。

不動産会社は、広告などを見て問い合わせた人に物件を詳しく説明し、購入希望者が気に入れば、売買手続きを進めて物件の引き渡しまでをサポートします。

売り手が依頼した会社と、買い手が問い合わせた会社が別々のときは、2つの会社が取引に関わります。仲介手数料は、買い手と売り手がそれぞれ自分の依頼先に払う仕組みです。1社が両方を仲介する場合は、その会社が両方から受け取ることもあります。

仲介会社がどこまでの仕事を担ってくれるのかは、不動産会社は何をしてくれる？売買仲介の役割・仲介手数料・選び方も参考にしてください。

仲介手数料が無料になるのは主に2つのケース

チラシなどで「仲介手数料無料！」という文言を見かけることがあります。仲介手数料には仲介にかかる経費が含まれているのに、なぜ無料にできるのでしょうか。主に考えられるのは次の2つのケースです。

1. 不動産会社が自社で直接販売しているケース

不動産会社が物件を買い取ってリフォームして販売したり、自社で建てた新築を販売したりするパターンです。この場合、売り手である不動産会社から直接購入することになるため、そもそも「仲介」が発生せず、仲介手数料は不要になります。

ただし、売り手の会社は自社の物件を売りたい立場なので、他社物件と比べにくいといった面もあります。無料だからと飛びつかず、価格や条件が相場に照らして妥当かを冷静に見極めましょう。

2. 他の名目で費用を徴収しているケース

「仲介手数料無料」とうたいながら、別の名目（事務手数料・コンサルティング料など）で費用を徴収しているパターンもあります。名称を変えているだけで、実際の負担は変わらないこともあるため注意が必要です。

このほか、売り手側から手数料を受け取れるため、買い手側の手数料を割り引く会社もあります。どのケースでも、「総額でいくら安くなるのか」「ほかに費用は発生しないか」を契約前に必ず確認しましょう。

仲介手数料は、登記費用や印紙税と同じく「諸費用」のひとつです。物件価格だけでなく、こうした諸費用まで含めた資金計画を早めに立てておくと、後で慌てずにすみます。

よくある質問（FAQ）

Q. 仲介手数料はいつ支払うのですか？

A. 売買契約の締結時に半額、物件の引き渡し（決済）時に残り半額を払うケースが多いです。全額を引き渡し時に払う場合もあるので、媒介契約のときに確認しましょう。支払い方法の詳細は不動産購入の仲介手数料はいつ払う？支払い時期と方法を解説で紹介しています。

Q. 800万円以下の物件だと、必ず33万円かかるのですか？

A. いいえ。33万円（税込）は特例の「上限」で、媒介契約前に説明を受けて合意した場合だけ適用されます。合意がなければ原則の計算式が上限です。金額に納得できなければ、契約前に相談しましょう。

Q. 新築の建売でも仲介手数料はかかりますか？

A. 売り主の不動産会社から直接買う場合は仲介が発生しないため、かかりません。一方、別の不動産会社を通して買う場合はかかります。広告の「取引態様」欄が「売主」か「媒介（仲介）」かで見分けられます。

Q. 仲介手数料は住宅ローンで借りられますか？

A. 諸費用まで借りられる住宅ローンや、諸費用ローンを用意している金融機関もあります。ただ、借入額が増えればその分の利息もかかるため、仲介手数料を含む諸費用は、できるだけ自己資金で準備しておくと安心です。

仲介手数料は、仕組みと上限を知っておけば怖い費用ではありません。「無料」や「割引」の言葉に惑わされず、総額でいくらかかるのかを確かめることが、後悔しない物件選びの第一歩です。物件価格と諸費用を合わせた資金計画を立てて、安心してマイホーム探しを進めていきましょう。