中古マンションの管理状況の見極め方｜修繕計画・議事録の確認

「中古マンションの管理って、どこを見ればいいの？」と迷う方へ。見るべきところは、管理形態、管理費と修繕積立金の滞納、大規模修繕と長期修繕計画、総会の議事録の4つです。この4つは、不動産会社を通じて取り寄せる重要事項調査報告書や長期修繕計画、議事録でおおむね確かめられます。

中古マンションは新築より価格を抑えて買えるぶん、建物がこれまでどう管理されてきたかが住み心地と資産価値を左右します。「マンションは管理を買え」と言われるのはそのためです。設備まわりの確認ポイントは、中古マンション購入前の確認ポイントで紹介しています。

マンションの管理形態を確認する

はじめに確認したいのが管理形態です。共用部の清掃や設備の修理、会計などを住民が自分たちで行う自主管理なのか、管理会社に任せているのかを見ておきます。

自主管理は住民同士で当番制で管理

自主管理は、共用部の清掃などを住民の当番制で回す形です。住民同士の協力が前提なので、日ごろから声をかけ合える関係が大事になります。

自分たちで管理するぶん、管理費は低く抑えられます。とはいえ平日の昼に当番が回ってきたり、週末の作業で休みがつぶれたりすることもあります。

また、管理にあたるのは一般の住民です。清掃が行き届いていなかったり、共用設備の不具合が長く放置されていたりする場合もあります。

管理会社に委託して管理する

もう一つは、専門の管理会社に任せる方法です。定期的な清掃に加えて設備の点検も行われるので、建物を良い状態に保ちやすくなります。

二つの違いをまとめると、次のようになります。

比較の観点	自主管理	管理会社へ委託
管理費	低く抑えやすい	委託費の分、高くなりやすい
管理の質	住民の意識・協力度に左右される	プロによる清掃・点検で安定しやすい
住民の負担	当番・作業の時間的負担がある	基本的に少ない
資産価値の維持	管理状態によって差が出やすい	維持しやすい傾向

将来の資産価値まで考えると、管理会社に任せている物件のほうが判断しやすいといえます。ただ、委託していれば必ず大丈夫というわけでもありません。

住民の意識が高く、清掃も修繕もきちんと回っている自主管理のマンションもあります。大切なのは形態より、実際に管理が行き届いているかどうかです。内見のときは、ゴミ置き場や駐輪場、掲示板の様子も見ておくと、普段の管理ぶりが見えてきます。

管理費と修繕積立金の滞納者の有無

購入前には、管理費と修繕積立金がきちんと払われているか、滞納している人がいないかを必ず確認してください。

滞納が多いと、将来の修繕で資金が足りなくなるおそれがあります。その結果、毎月の管理費や修繕積立金が値上げされたり、工事の前に一時金を求められたりしやすくなります。築年数がたったマンションでは、滞納額が膨らんで借入れで穴を埋めているケースもあります。

滞納の有無や金額は、不動産会社を通じて「管理に係る重要事項調査報告書」を取り寄せれば分かります。購入を本格的に考える段階で、見せてもらえるよう頼んでおいてください。売主個人の滞納が買主に引き継がれるリスクは、売主の管理費・税金の滞納リスクで詳しく説明しています。

これまでの大規模修繕の有無と長期修繕計画の有無

過去に大規模修繕が行われたか、これからの長期修繕計画があるかも確認しておきたいところです。建物の寿命を延ばし、資産価値を保つうえで欠かせない情報です。

過去の工事については、計画どおりに行われたかを見ます。これからの工事については、時期と費用の総額、そして修繕積立金が計画どおりに貯まっているかを合わせて確認します。

修繕積立金は、安ければ得というものではありません。相場より極端に安い場合、将来の値上げや一時金の負担につながりやすいからです。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」は、2024年6月の改定で、段階的に値上げする積立方式の考え方を示しました。計画期間を通じて均等に積み立てた場合の月額を基準額として、最初の額は基準額の0.6倍以上、最後の額は1.1倍以下に収めるのが目安です（国土交通省の発表）。

たとえば基準額が月1万5,000円の計画なら、最初が9,000円未満だったり、最後が1万6,500円を超えたりする計画は、この目安から外れています。長期修繕計画を見せてもらったら、今の積立額と将来の値上げ幅を一度比べてみてください。

マンションの管理組合の議事録に目を通すこと

管理組合の総会の議事録にも、目を通しておいてください。管理組合は理事長などの役員を選び、住民を集めて定期的に総会を開いています。

総会では、収支の状況や修繕の計画、困っている問題への対応などが話し合われ、議事録に残ります。

議事録を読むと、そのマンションの管理の様子や、騒音トラブル・滞納・修繕の遅れといった今の課題が見えてきます。住む前に近所の評判を聞くようなものです。こちらも不動産会社を通じて、閲覧できないか相談してみてください。

管理計画認定制度も参考になる

この記事を最初に公開した2018年にはなかった制度もあります。マンション管理適正化法の改正で、2022年4月から「マンション管理計画認定制度」が始まりました。

管理組合の運営や修繕計画、資金計画が一定の基準を満たすマンションを、地方公共団体が認定する制度です。長期修繕計画や修繕積立金の状況、管理組合の運営体制など、この記事で挙げてきた点が認定基準に入っています。

検討中の物件が認定を受けていれば、管理状況を客観的に見る目安になります。認定の有効期間は5年で、更新が必要です。不動産会社に、認定を受けているかを聞いてみてください。

2026年4月の法改正で、総会の決め方が変わった

2026年4月1日に、改正区分所有法が施行されました。修繕などを決める総会の決議は、全区分所有者ではなく、出席した人（委任状や書面での議決権行使を含む）を母数にした多数決で決められるようになっています。

これまでは欠席した人が反対と同じ扱いになり、必要な修繕がなかなか決まらないマンションもありました。改正で、管理の決定は進めやすくなったといえます。

裏を返すと、総会に参加する人の意見で物事が決まりやすくなったということです。買う側としては、総会への出席率や、委任状がどのくらい集まっているかも議事録で見ておくと、管理組合の活気が分かります。

建替えや一括売却のように区分所有権の処分を伴う決議は、出席者の多数決の対象外で、これまでどおり全体を母数に決めます。

管理の確認が済んだら、資金計画へ

管理状況に納得できる物件が見つかったら、次は資金計画です。中古マンションでも、新築と同じように住宅ローンを利用できます。

借入先を比べるときは、金利だけでなく、事務手数料や保証料などの諸費用、団体信用生命保険（団信）の中身までまとめて見てください。中古ならではの費用の目安は、中古マンションの購入資金と諸費用の目安で整理しています。金利や条件は月ごとに変わるので、申し込む前に各金融機関のページで最新の内容を見ておいてください。