中古マンションの購入検討者必見！管理状況を見極めるポイントを徹底解説

中古マンションは、新築の分譲マンションに比べると価格を抑えて購入できるメリットがあります。ただし、新築とは異なり既に人の手に渡った物件を手にすることになりますので、事前に物件の情報はしっかりと抑えておく必要があります。2018年3月26日の記事では、中古マンションを購入する場合における設備を中心にチェックポイントをお伝えしました。

今回は、マンションを購入後末永く快適に暮らせるだけではなく、マンションの資産価値を維持するためにも重要なポイントとなる管理状況についてチェックすべきポイントをお伝えします。

マンションの管理形態を確認する

中古マンションを購入する上で、はじめに確認しておくポイントとしては、マンションの共用部に対して清掃や設備などの不具合修繕、会計業務などの管理形態が自主運営なのか管理会社に委託しているのかを確認します。

自主管理は住民同士で当番制で管理

自主管理は、マンションの共用部などの清掃などを住民で当番制にして回して管理する形態です。そのため、住民同士の協力などが必要となり、常にコミュニケーションを取り何かあればすぐに対応できるようにしておくことが重要です。

自主管理は、自分たちで管理しますので管理費などは低く抑えらえるメリットはありますが、日中に仕事などで外出している時に当番が回ってくる可能性も考えられます。また、週末にまとめて行うというパターンでは、人によって貴重な休みの日が削れてしまうなど、ご自身でスケジュールを調整する必要があります。

ただ、自主管理の場合、あくまでも一般の人が管理にあたりますので、清掃が行き届いていないケースや共有設備の不具合が長期的に放置されている可能性があります。

管理会社に委託して管理する

マンションの管理を専任の管理会社に委託して行う方法です。マンション管理のプロが行いますので、定期的な清掃に加え、細かい設備の不具合なども定期的に点検を行ってくれますので、マンションの状態が良質な状態に維持できます。

そのため、自主管理に比べると、自分たちの時間を削られることもないことに加え、いつでも快適に生活できるメリットがあります。
ご自身やご家族が快適に生活できることに加え、将来的にマンションの資産価値を維持していくことを考えると、マンションの管理は管理会社に委託している形態を採っている中古マンションを購入すると良いでしょう。

管理費と修繕積立金の滞納者の有無

中古マンションを購入前に、これまでマンションの住民が支払ってきた管理費と修繕積立金がきちんと支払われているか確認し、滞納者がいないかどうかもしっかりとチェックしておくことが重要です。

万が一、滞納者が多い場合、将来的にマンションを修繕する際に資金が不足してしまう可能性が考えられます。その際に、毎月支払う管理費が値上げされる可能性や、修繕前に一時的に多額の資金の負担を命じられてしまう可能性が高いと言えます。また、マンションが建ってから年数が経過している場合、滞納者が多いことで滞納額が1000万円以上に膨らんでいるケースもあり、借入金で補うなど財務状況が思わしくないこともあります。

そこで、管理費や修繕積立金の滞納者の有無や額を調べるには、「管理費等重要事項に係る調査報告書」を見せてもらい、チェックすることができます。

これまでの大規模修繕の有無と長期修繕計画の有無

過去に大規模修繕が行われたのか、今後の長期修繕計画の有無についても事前にチェックしておきます。これから、長期にわたり住み続けるマンションになりますので、末永く生活のを快適性を維持していくためだけではなく、長期的な建物寿命の長期化、将来的な資産価値を維持していくうえで重要なポイントです。

過去に大規模修繕を行った場合は、計画通りに実施されているのかも合わせて確認すると良いでしょう。また、将来の大規模修繕計画では、いつ頃計画されているのかに加え、工事費用の総額とその工事に向けて修繕積立金が計画通りに積み立てられているのかを合わせて確認しておくことが重要です。

マンションの管理組合の議事録に目を通すこと

マンションの管理組合の議事録に目を通すことも忘れてはいけません。管理組合は、マンションを維持管理していく上で、代表者である理事長を選任し、マンションの住民を対象に定期的に総会を開きます。

総会では、これまでの収支状況や今後の修繕の計画、課題がある場合はその解決に向けた取り組みなどが話し合われます。その際に、必ず議事録が取られ、どの様な内容が話し合われたのかを記録されています。

その議事録に目を通すことでも、今購入しようと考えているマンションの管理状況や現状抱えている課題が見えてきます。