中古マンションの管理状況を見極めるポイント｜管理形態・修繕計画・議事録

中古マンションは、新築の分譲マンションに比べて価格を抑えて購入できるのが大きなメリットです。ただし、すでに人の手に渡った物件を購入することになるため、事前に物件の情報をしっかり押さえておく必要があります。こちらの記事では、中古マンションを購入する際の設備を中心としたチェックポイントをお伝えしました。

今回は、購入後に末永く快適に暮らすためだけでなく、マンションの資産価値を維持するためにも重要な「管理状況」のチェックポイントをお伝えします。「マンションは管理を買え」と言われるほど大切な視点なので、ぜひ最後までご覧ください。

マンションの管理形態を確認する

中古マンションを購入するうえで、はじめに確認しておきたいのが管理形態です。マンションの共用部の清掃や設備の不具合修繕、会計業務などの管理が、住民による自主管理なのか、管理会社に委託しているのかを確認しましょう。

自主管理は住民同士で当番制で管理

自主管理は、マンションの共用部の清掃などを住民の当番制で回して管理する形態です。住民同士の協力が前提となるため、日頃からコミュニケーションを取り、何かあればすぐに対応できる関係づくりが重要になります。

自分たちで管理する分、管理費を低く抑えられるメリットがありますが、日中仕事で外出しているときに当番が回ってくることもあります。週末にまとめて作業するパターンでは、貴重な休みが削られてしまうこともあり、自分でスケジュールを調整する必要があります。

また、自主管理はあくまで一般の住民が管理にあたるため、清掃が行き届いていなかったり、共用設備の不具合が長期間放置されていたりする可能性もあります。

管理会社に委託して管理する

もうひとつは、マンションの管理を専門の管理会社に委託する方法です。マンション管理のプロが担当するため、定期的な清掃に加えて設備の細かな不具合も定期点検でチェックされ、マンションを良質な状態に維持しやすくなります。

自主管理と委託管理の違いをまとめると、次のようになります。

比較の観点	自主管理	管理会社へ委託
管理費	低く抑えやすい	委託費の分、高くなりやすい
管理の質	住民の意識・協力度に左右される	プロによる清掃・点検で安定しやすい
住民の負担	当番・作業の時間的負担がある	基本的に少ない
資産価値の維持	管理状態によって差が出やすい	維持しやすい傾向

ご自身やご家族が快適に生活できることに加え、将来的にマンションの資産価値を維持していくことを考えると、管理会社に委託している中古マンションのほうが安心しやすいと言えます。ただし委託していれば必ず安心というわけではないので、次のポイントも合わせて確認しましょう。

管理費と修繕積立金の滞納者の有無

購入前には、これまで住民が支払ってきた管理費と修繕積立金がきちんと支払われているか、滞納者がいないかをしっかりチェックしておくことが重要です。

滞納者が多い場合、将来マンションを修繕する際に資金が不足するおそれがあります。その結果、毎月の管理費や修繕積立金が値上げされたり、修繕前に一時金として多額の負担を求められたりする可能性が高くなります。築年数が経過したマンションでは、滞納額が1,000万円以上に膨らみ、借入金で補うなど財務状況が思わしくないケースもあります。

管理費や修繕積立金の滞納の有無・金額は、不動産会社を通じて「管理に係る重要事項調査報告書」を取り寄せることで確認できます。購入を本格的に検討する段階で、必ず見せてもらいましょう。

これまでの大規模修繕の有無と長期修繕計画の有無

過去に大規模修繕が行われたか、今後の長期修繕計画があるかも事前にチェックしておきましょう。これから長く住み続けるマンションですから、生活の快適性を維持するためだけでなく、建物の寿命を延ばし、将来的な資産価値を保つうえでも重要なポイントです。

過去に大規模修繕を行っている場合は、計画どおりに実施されたのかも確認するとよいでしょう。また、将来の大規模修繕については、いつ頃計画されているのかに加え、工事費用の総額と、その工事に向けて修繕積立金が計画どおり積み立てられているのかを合わせて確認しておくことが大切です。

マンションの管理組合の議事録に目を通すこと

マンションの管理組合の議事録に目を通すことも忘れてはいけません。管理組合はマンションを維持管理していくために理事長などの役員を選任し、住民を対象に定期的に総会を開きます。

総会では、これまでの収支状況や今後の修繕計画、課題がある場合はその解決に向けた取り組みなどが話し合われ、必ず議事録として記録されます。

議事録に目を通すことで、購入を検討しているマンションの管理状況や、現在抱えている課題（騒音トラブル・滞納問題・修繕の遅れなど）が見えてきます。こちらも不動産会社を通じて閲覧できないか相談してみましょう。

【2022年開始】管理計画認定制度も参考になる

この記事を最初に公開した2018年当時にはなかった、心強い制度もご紹介します。マンション管理適正化法の改正により、2022年4月から「マンション管理計画認定制度」が始まりました（国土交通省）。

これは、管理組合の運営状況・修繕計画・資金計画などが一定の基準を満たすマンションを、地方公共団体が「適正に管理されている」と認定する制度です。長期修繕計画や修繕積立金の状況、管理組合の運営体制といった、まさに本記事で挙げてきたチェックポイントが認定基準に組み込まれています。

検討中の中古マンションが認定を受けていれば、管理状況を客観的に判断するひとつの目安になります。制度の詳細や認定基準は国土交通省の公式サイトで確認できるので、気になる物件があれば「認定を受けているか」を不動産会社に聞いてみるとよいでしょう。

よくある質問（FAQ）

Q1. 管理状況の資料は、購入前に誰でも見せてもらえるのですか？

A. 購入検討者本人が管理組合に直接請求するのではなく、仲介の不動産会社を通じて取り寄せてもらうのが一般的です。重要事項調査報告書・長期修繕計画・総会議事録などは、購入判断に関わる大事な資料なので、遠慮せずに依頼しましょう。

Q2. 自主管理のマンションは避けたほうがよいのでしょうか？

A. 一概にそうとは言えません。住民の意識が高く、清掃や修繕がきちんと機能している自主管理マンションもあります。大切なのは形態そのものより「実際に管理が行き届いているか」です。共用部の状態や修繕の履歴・計画を自分の目で確かめましょう。

Q3. 修繕積立金が安いマンションはお得ですか？

A. 必ずしもお得とは言えません。積立金が相場より極端に安い場合、将来の大規模修繕時に値上げや一時金負担が発生する可能性があります。長期修繕計画と積立状況のバランスを確認することが大切です。

Q4. 管理状況が良い物件を見つけたら、次は何をすればよいですか？

A. 資金計画と住宅ローン選びに進みましょう。中古マンションでも新築と同様に住宅ローンを利用できます。金利だけでなく諸費用や団信も含めて比較するのがポイントで、たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、保証料や一部繰上返済手数料が0円で諸費用の仕組みがわかりやすく、店舗での対面相談とオンライン手続きの両方に対応しているため、はじめて住宅ローンを組む方も検討しやすい選択肢のひとつです。

※本記事の内容は2026年7月時点の情報です。制度の詳細や各金融機関の商品内容は変わることがあるため、最新情報は国土交通省・各金融機関の公式サイトでご確認ください。